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2024年11月24日
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回購商品房、調高公積金貸款額度、發(fā)放購房補貼、為房企“減壓”……為穩(wěn)定住房消費和房地產業(yè)健康發(fā)展，各地相繼出臺了“微刺激”政策。分析人士認為，樓市政策將會逐漸有利于百姓消費，預計房地產后市或將觸底反彈，但去庫存仍是一個長期的過程。
各地出臺穩(wěn)消費政策“大同小異”
一段時間以來，為提振樓市，加快去庫存，各地相繼推出臺“微刺激”政策，其中，調整公積金政策、政府回購、貨幣補貼是主要的手段。
福建省3月20日出臺《關于穩(wěn)定住房消費支持剛性住房需求的若干意見》，明確對首次申請住房公積金貸款的職工，首付比例降低至20%；北京的國管公積金貸款賬戶余額劃定線則由2萬元調高至5萬元，貸款最低額相應升高；安徽從去年9月1日起，允許公積金省內異地貸款買房。據不完全統(tǒng)計，去年下半年以來，福州、長沙、濟南、蘇州、南京、武漢、貴陽、長春、成都等30多個城市對公積金貸款政策進行了不同程度的調整。
3月中旬，寧波市政府審議并原則通過《關于創(chuàng)新保障性住房提供方式的指導意見》，明確提出貨幣安置及“收購市場房源以籌集保障性住房”。鄂爾多斯市去年下半年也出臺政策，決定3年內不再新建商品房，同時鼓勵國有大型企業(yè)、重大項目建設單位團購，并回購商品房用以城市棚戶區(qū)改造安置房和保障性住房。
早在2014年11月，沈陽市就出臺購房補貼政策，購房者最多可享受150元每平方米的購房補貼；紹興市今年初出臺政策，購房者無論購買新建或存量房都將獲得房屋成交計稅價格0.8%的補貼。以貨幣補貼拉動住房消費正被越來越多城市采用。
“微刺激”或促后市觸底企穩(wěn)
隨著地方穩(wěn)定樓市政策的出臺，以及降息、降準影響，樓市下行開始減速。中原地產首席分析師張大偉認為，3月下半月市場有望告別簽約淡季，預計重點城市的3月市場將出現(xiàn)明顯環(huán)比大幅上漲，同比將有一定程度上漲。據中原地產研報數(shù)據統(tǒng)計，一線城市成交回升明顯，3月上半月環(huán)比增幅達33%。杭州城區(qū)2月份成交3583套，3月份截至目前成交量已達6000多套，環(huán)比上升近100%。
上海易居研究院副院長楊紅旭預計，二季度是房價的一個拐點。他說，從去年12月開始，一線城市的房價，總體來看已經止跌，其中深圳明顯開始上漲。這正是每輪房地產周期中的特有現(xiàn)象：一線城市率先反彈，其后二線跟進。“總體看，預計70城房價將于二季度止跌。”
快房網首席評論員程偉明表示，地方“微刺激”政策的效果已經顯現(xiàn)，但后續(xù)作為空間仍然很大。雙贏機構總經理章惠芳認為，因地制宜、分城施策的關鍵是對區(qū)域樓市情況進行科學評估，要把握供地節(jié)奏，不可再任性“賣地”。
穩(wěn)定樓市還有哪些“工具”可用？
“后限購時代”樓市市場化特征漸趨明顯，區(qū)域走勢分化加劇。從各地傳出的信息看，今年政府工作報告明確“穩(wěn)定住房消費”“因地施策”“落實地方政府主體責任”后，多地政府都在籌劃新的樓市政策出臺。
為保持樓市整體平穩(wěn)，還有哪些“工具”可用？
上海中原地產研究咨詢部經理盧文曦表示：“‘落實地方政府主體責任’意味著賦予地方政府更多自主權，讓地方政府可以動用稅收減免、普通房制定標準等措施來進行樓市調控。”各地采取公積金貸款調整、信貸調整，甚至契稅優(yōu)惠乃至退稅等政策，均可刺激當?shù)氐淖≌M。
也有業(yè)內人士建議，地方可放開高端住宅項目的預售證管理，高端樓盤的集中入市或可激活當?shù)馗纳菩托枨螅瑥亩鴰邮袌龀山涣康幕钴S度。
對于庫存較高的城市，可嘗試把存量房轉化為公租房和安置房，但這一建議在實際操作過程中還存在一定難度。比如房源如何定價，收購資金從哪來。不過，有業(yè)內人士建議政府可出面承租存量房，再轉租給租客更具操作性。即由政府搭建平臺，為供需雙方提供保障。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，還可采取鼓勵人才購房等措施，將戶籍制度與購買房產直接結合以刺激房地產市場復蘇和回升。去年廣州重新啟動了本科學歷入戶措施，外來人才租房滿一年可申請入戶。
上海易居研究員嚴躍進認為，因城施策，也意味著接下來地方出臺樓市調控政策的差異性會比較大。如福建會否結合自貿區(qū)的建設，出臺支持臺商購房的政策等。對于依然實行限購政策的城市來說，也可適當放寬社保繳費政策來“曲線”放松限購，擴大符合購房資格群體范圍。
有房企人士表示，在樓市調控“去行政化”和“趨市場化”的背景下，后續(xù)的樓市政策應該在鞏固房地產市場理性、成熟發(fā)展的同時，更著重于維護樓市合理的消費需求，尤其加大對于自住型、改善型購房者的金融支持。
