以傳播城市化專業知識為己任
2024年11月24日
星期日
設為首頁
|
加入收藏
搜索
一問：究竟啥叫別墅？到底雙拼別墅是不是別墅？
廣州市規劃局認為，別墅是以公眾所公認的“獨院獨戶式居所”的定義進行界定，因此保利地產的85棟二層或者三層建筑屬于“低層住宅”，不叫“別墅”。
“這個別墅定義具有非常強的模糊性，而且究竟什么是‘公眾所公認的’也很難說清楚?！睆V東格林律師事務所合伙人、專業房地產律師張旭鋒認為。
記者日前在保利西海岸的85棟“低層住宅”前隨機采訪了10多位群眾，結果所有人都認為這些臨江的雙拼別墅、聯排別墅就是“公眾所公認”的別墅。而保利地產銷售資料也說這里是“純粹別墅住區”。
“禁供別墅類用地是房地產調控的重要一環，規劃部門責無旁貸。但自2003年國家頒布禁令至今，7年時間過去了，一些地方的規劃局卻對什么是別墅都未弄清楚?！睆V東中澤律師事務所律師周玉忠說，“作為一個行政機構，如果自己都沒有搞明白別墅的標準，談何依法行政？談何落實國家政策？”
一些業內人士還指出，國家三令五申禁止別墅類用地目的就是為了節約用地、多供中小戶型普通住房和保障性住房。但是這種將公眾所公認的別墅認定為“低層住宅”的做法讓別墅得以大行其道，并“合法”地擠占了中小戶型的用地，從而讓國家的“別墅禁令”成為事實上的一紙空文，樓市調控的土地政策也變成了“空調”。
二問：為何每棟別墅只罰2萬元而非拆除？如何遏制低成本違建違規？
廣州市規劃局回應稱，保利地產用地手續合法完備，并且符合經審定的“修建性詳細規劃”，即實體上符合規劃要求，但程序上缺少了報建手續，因此屬于尚可采取改正措施消除對“規劃實施”的影響的違法建設，所以只罰不拆。
然而記者卻在廣州市規劃局網站發現，2009年12月8日廣州市規劃局審批了該項目的修建性詳細規劃(穗規批〔2009〕559號)。但是2010年7月14日又通過了該項目的另外一個修建性詳細規劃(穗規批〔2010〕185號)，開發商對原有規劃進行了改變。而在這兩個規劃中，建筑戶型、布局都有較大改變，且部分建成的別墅“長”得并不像第一個規劃。
“那么，廣州市規劃局認定的這85棟違建別墅究竟是符合哪一個修建性詳細規劃？”周玉忠說，保利公司“主動”向廣州市規劃局申報違法建設處理的時間是7月初，而這個時候第二個規劃尚未批準出臺，即從2010年2月開始建起的85棟別墅一直都不符合“修建性詳細規劃”。直至第二個規劃在2010年7月14日批準后，它才正式符合了規劃。
“與其說違建建筑符合了規劃，不如說是規劃主動符合了違建建筑。在這個過程中，廣州市規劃局存在為這些先建后批的違規別墅進行‘量體裁衣’的嫌疑，否則2010年2月就開始違法建設的別墅又怎么會提前符合了規劃？”一位業內人士還指出，事實上，對于這種違規行為開發商早已“心知肚明”。一個與此無關的事實是，保利地產的一位副總曾在廣州市規劃局任職處長。
“事實上，退一萬步來講，即便廣州規劃局對保利地產的處理合法合規，那么按照這種處罰模式，只要用地手續合法完備，并且符合經審定的修建性詳細規劃等條件，那么廣州所有開發商就都可以‘先建后批’，只要準備好建設工程總造價5%的罰款就可以了，而在廣州這個違規成本只要每平方米幾十元?！狈康禺a專家、北大公共經濟研究院研究員韓世同說。
三問：為何允許開發商修改修建性詳細規劃？規劃嚴肅性何在？
根據《中華人民共和國城鄉規劃法》第50條規定，經依法審定的修建性詳細規劃、建設工程設計方案的總平面圖不得隨意修改；確需修改的，城鄉規劃主管部門應當采取聽證會等形式，聽取利害關系人的意見；因修改給利害關系人合法權益造成損失的，應當依法給予補償。
“那么，2010年7月批準的第二個修建性詳細規劃是否采取了聽證等形式，又聽取了哪些利害關系人的意見？”城市規劃專家、暨南大學胡剛教授有些疑問。然而對于這些問題，廣州市規劃局拒絕了記者的采訪。
“其實，無論規劃局如何處理都不影響這個案例的典型性，因為它充分暴露出我國現行別墅規劃、審批等環節存在的一些盲點?！敝苡裰艺J為，建議相關部門以落實節約用地、多供普通住宅為出發點，對別墅作出具體明確的定義。
業內人士還認為，還必須要加大開發商的違規成本，否則從違法走向合法的道路是如此得便捷，自然會吸引更多的開發商選擇違法。尤其是無證建設直接造成其后的施工、監理、預售等一系列環節上的政府監管缺位，嚴重挑戰了法律權威和國家對房地產的監管調控，影響之惡劣遠甚于“被拆除的二沙島違章別墅”。
此外，胡剛等專家還建議，必須對規劃、城管等部門的執法不嚴、監管不力進行嚴厲問責。只有把行政問責制和相關的廉政規定真正落到實處，才能激勵政府主管部門積極主動、嚴肅查處違規行為，捍衛規劃的嚴肅性。(完)
