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2024年11月24日
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2015年3月3日下午，全國政協十二屆三次會議在北京正式開幕，這也標志著中國進入一年一度的“兩會時間”，作為決定中國經濟社會發展大計的年度重要會議，全國兩會向來備受人們關注。據媒體預測，“新常態下GDP增速、區域協同發展、民生環保、三農問題”等有望成為本次兩會的焦點議題。而與此同時，有關房地產的話題也備受業內期待。
事實上，每年全國兩會最不缺少的就是關于房地產的聲音。日前，圍繞“如何深入推進城鎮化建設”等相關話題，全國政協委員、瑞安集團主席羅康瑞接受了記者的采訪。他表示，中國的新型城鎮化要避免一味追求高速度和規模擴張，也不能簡單的抄襲外國的主流城市模式，而是應該從實際情況出發，重點發展以公路高鐵為聯系紐帶的城市群，以及發展公交導向型的智慧城市模式。
中國新型城鎮化 應“以人為本、產業優先”
去年3月，國務院印發《國家新型城鎮化規劃(2014-2020)》，提出走新型城鎮化道路并將其上升為國家戰略。而國家統計局的數據顯示，2014年我國的城鎮化率達到54.77%，顯然未來數年仍將有數量龐大的人口往城市轉移。
羅康瑞表示，中國新型城鎮化的核心是人的城市化，本質上是希望從傳統的以“土地城鎮化”為主導轉向更多注重“人口城鎮化”，讓數以億計、主要來自農村的流動人口在城市里獲得均等化公共服務，實現家庭式、永久性遷移，最終完全市民化，從而獲得消費的升級和經濟的再騰飛動力。
這樣的城鎮化規劃要充分考慮產業布局和發展。他表示，沒有產業的城鎮化就是一座空城，要避免城鎮化因政府過度依賴土地財政演變成為缺乏市場引領、浪費資源的形象工程。重點應該放在以公路高鐵作為城市間的高效聯系，及以圍繞城市地鐵建設高效的社區。
既要避免盲目擴張 又不能簡單照抄國外
然而一方面是人口過度集中的北上廣，城市病日益凸顯，另一方面中小城市發展略有不足，如何破解，羅康瑞給出了自己的看法。
羅康瑞認為，中國的新型城鎮化建設要避免一味追求高速度和規模擴張，同時還要防止省市盲目建設大規模的金融中心及過多的城市商業組團。大中小城市的產業布局要合理，防止大城市人口過度膨脹，要把保護生態環境和縮小城鄉差別放在重要位置。
羅康瑞指出，從上海、北京、廣州等幾個特大型城市發展的經驗教訓看，人口過度向特大型城市集中將帶來交通堵塞、資源消耗、排污困難等大城市病。因此中國的城鎮化不能簡單的抄襲外國的主流城市模式，如汽車主導的城市化，中國人口密度高，未來的城市應該是公交為導向，要朝智慧型城市發展，公共交通便捷，工作、生活、購物、學習等各功能區合理混合的城市發展模式。
他表示，世界經濟和城市的發展必然會走一條聚集的道路。這就意味著未來一些市場條件好的大城市圈將不可避免的聚集更多的人群，形成更大的需求。但這些城市土地供應有限，因此，需要集約用地，提高建筑密度，建設緊湊型城市，從而增加有效供應;此外，為減少核心城市的居住壓力，應當推動周邊的中小城市的建設，并將它們與核心城市通過高度便捷的交通網絡連接為一體化經濟。
政府企業各司其職 房企應向城市運營轉型
“商品房實行市場化，政府的限購政策應全面放開，政府應把主要精力放在為低收入群體做好保障房的供應和管理。”羅康瑞認為，中國的房地產要健康、平衡發展，應該讓市場來配置資源，來決定價格，需要把商品房、保障房兩塊分開。
他表示，在中國未來的城鎮化過程中，仍將有大量的農民進城，收入較低的進城農民是無法負擔市場化的商品房，政府應該向他們提供安居的保障房。政府的角色逐步從建設型向經營型轉變，需要建立起一套完備科學的公共房屋管理體系，如何公平管理準入準出的機制，做好保障房的良性運作。
而對房地產而言，羅康瑞表示行業在新城鎮化發展中要重點關注城市可持續發展，配合政府將教育、醫療、文化等優質資源均衡配置。開發商需要以可持續發展為理念，為城市的未來發展、產業升級和創新、為城鎮化的進一步擴展、為城市人文精神的繼承和發揚創造高效、節能、環保的載體，與城市共同健康發展。
他指出，在新型城鎮化過程中，一方面隨著大量人口往城市遷移，客觀上創造了大量的房地產需求，再加上中國三十多年發展累積的財富，都為房地產業提供了有力支撐;另一方面，新型城鎮化的推進又對開發商提出了更高的要求。
羅康瑞強調，開發商未來建設的不僅僅是房子，而是給城市提供服務、帶來創新、提升城市競爭力和活力的一個重要載體。這必然會使開發商全面提升產品和服務之路，真正轉型為城市發展的運營商，而瑞安集團也正是一直在朝這個思路來發展。
瑞安集團的創新之路
羅康瑞表示，中國的新型城鎮化發展的基本要義是將產業、休閑和生活三者聯動起來。而這其中，創新是根本關鍵。
因為隨著中國經濟結構的轉型，經濟模式將由低成本生產及出口導向型逐漸轉變為以本土創新、生產及消費為導向，科技創新將成為驅動發展和城市化的根本引擎。為配合這種轉變，需要大力發展有助培養創新理念的知識型社區。
他以瑞安在上海的項目創智天地舉例道，為配合上海市政府“科教興市”的發展戰略，瑞安創智天地項目設計參考了美國硅谷，成功地推動科技創新和創業的環境，將產、學、研相融合，并提出了以“創新創業引擎、特色商業引擎、綠色樂活引擎”三大引擎為核心的綠色知識社區發展模式。
他表示，瑞安房地產開發的知識型社區就是通過建設環境一流的工作和生活社區來吸引人才和知識型工作者，以教育、科技、研究和企業孵化為基礎，引進風險投資，集聚科技創新精神和創意文化，融匯知識分享、溝通交流、創新孵化、休閑居住為一體，創造一個活力充沛的多功能生態社區。
羅康瑞談到創智天地的發展離不開三項理念，那就是：“項目的發展要與整個區域乃至城市的未來發展相契合”、“以人為本”以及“以可持續發展為目標”。而得益于此，經過十幾年的實踐探索，創智天地項目已經打造成一個能吸引、培養和留住知識工作者的社區，讓他們在這個獨特環境中創業，使社區形成生生不息的發展。
據了解，瑞安近年密切配合上海市“創新型城市”的發展戰略。除了在楊浦區建設創智天地項目，匯集融合大學、研發中心、國內外高科技企業、創業投資公司等資源，打造出一個以創新引擎承載企業成長的生態系統之外，近期瑞安也聯手國際國內專家學者積極研究倫敦科技城(硅環島) 、谷歌紐約城以及橫濱智慧城等國際“智慧新城鎮”的發展。
新型城鎮化是系統工程 要做好頂層設計
羅康瑞最后表示，新型城鎮化是一個復雜的系統問題，設計戶籍、土地、財政體制等一系列重要問題，需要做深入的頂層設計，從而更好的推進。
“中國已經在去年3月推出了新型城鎮化規劃(2014-2020)，今年2月又取消了暫住證制度，對這些問題已經有了系統的闡述，包括健全農業轉移人口落戶制度、推進農業轉移人口享有城鎮基本公共服務、保障隨遷子女平等享有受教育權利、完善公共就業創業服務體系、擴大社會保障覆蓋面、改善基本醫療衛生條件、拓寬住房保障渠道等?！?/p>
除此之外，他還認為，土地制度改革是促進新型城鎮化有序進行的重要機制。而據記者了解，已是連續第十二年聚焦“三農”的2015年中央1號文件提出，要加快構建新型農業經營體系，引導土地經營權規范有序流轉，推進農村集體產權制度改革，開展賦予農民對集體資產股份權能改革試點，穩步推進農村土地制度改革試點。
對此，羅康瑞表示，允許農村土地流轉是紓緩城市土地資源緊缺、滿足農村產業升級和城市化所需要的工商業和居住用地的好辦法，在這方面，或還可借鑒香港和臺灣的成功經驗。
