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2024年11月24日
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城市化網訊 近日，城市化委員會企業家委員、盛世神州基金董事長張民耕接受媒體采訪，講述他與基金、房產的那些故事。如今在金融領域耕耘的張民耕其實是一位法學博士，他坦言：“我學的法學領域其實大的范圍是政治學，法學意識對我而言是有好處的。注重規則，按照法律的原則來辦事，同時不僅用法律約束自己，我也要求我的合伙人、合作對手、投資對象都嚴格按照法律來辦事。這樣對于投資人的利益就會有所保障。”以法律為準繩，以投資人的利益為出發點，是張民耕一直秉承的職業素養。
在談到對房地產企業進行投資時，他的預判標準有哪些？張民耕將他的經驗娓娓道來：第一是歷史記錄，必須是有信用的歷史記錄；第二投資都是具體項目，對于項目他有一套衡量的標準，必須符合標準，能夠進入門檻的才可以；第三是在合作和談判的過程中，是會有一種感覺，能夠判斷是否好合作，然后還需要考慮三點：安全性、盈利性和操作的便利性，如果這些都符合標準，那么就可以投資。客觀而言2014年經濟并不樂觀，張民耕的投資策略也略有調整。他認為：2014年房地產總量的銷售是不錯的，10億平方米的銷售也是相當可觀的，這個銷售額僅次于2013年的銷售額，并且比歷史上其他時間點都要高。但很多企業覺得日子很難過，不盡如人意，原因是什么？在于2013年年末制定的目標有點高。銷售的前20強，其中有8位是100%或是超額完成全年任務的。而后12位，則沒有完成任務，分別完成60%—90%的目標。因此目標設定過高導致企業沒有完成任務額這是其一。其二是總體的供應量過大，這種總體供應量體現在結構上的過剩，即一線城市緊缺，二線城市松弛，三、四線城市過剩。所以盛世神州的策略調整是面向一、二線城市，面向大企業。大企業是指全國百強或是地方龍頭企業，如此投資的安全性就得到了保障。
張民耕認為，房地產企業都在向房地產基金化進行轉變。原因在于房地產和金融是密切相關、不可分割的。房地產使用的資金量極大，和每個企業自有資金的有限是一對矛盾體。每一個企業實際上都想用最少的資本金去做最大的項目。以前是房地產商加上銀行，現在其實銀行為了控制風險，減少了對企業的貸款。銀行對于房地產企業能否貸款，有自己的標準，叫做2、3、4標準。主要是指2級以上的企業，30%的自有資金，4證齊全，這是一些硬性規定。其實還有一些軟性規定，有些銀行規定只做30強，除此之外都不做。還有的只做50強，有的只做百強。這樣就使得許多不符合條件的企業得不到銀行的貸款，張民耕表示其實銀行為了保證貸款的安全性而采取的措施是可以理解的。而國際上房地產金融是什么樣的情況呢？其實開發商是最了解項目情況的一方，也有足夠的經驗可以把項目操作好，所以愿意承擔最多的風險，它持有10%的投資是托底，然后它去找有經驗的房地產金融投資商，有的表現為特定基金，或者特定的財務公司。這些企業作為房地產開發商資本金的補足部分，有20%—30%的資金托底，此時銀行再貸款。實際上在這個鏈條之中，開發商有最多的經驗，承擔最大的風險，最后的收益也是最大的。投資商承擔中等的風險，中等的收益。銀行最小的風險，最小的收益。每一家對于自己安全性的不同，或者收益性定位的不同，在房地產的金融資金鏈上充當不同的角色。中國的房地產金融化也在慢慢地向這個方向發展。中國房地產20強都有地產金融化的趨勢。
張民耕表示，以往開發商是一條龍的開發進程，從買土地、開發、銷售到物業管理的香港模式，到現在轉向了美國模式。如今開發商可能就是負責尋找土地，買地的錢也許是和投資方一起承擔的，地產商也愿意分享一部分利潤，更重要的是可以一同分擔風險，這是一種典型的美國模式。做企業完全無風險套利已經不復存在了，目前有一些大型房企，自己做基金，這個時候就有一些房地產的自有基金和基金公司展開競爭，但大多數情況而言，房企還是愿意規避風險，與基金公司進行合作的。盛世神州基金在資金投入后，要對整個流程進行監控。從談投資協議的最初，就需要嚴格執行四個表格的進程即成本表、工程進度表、質量要求表、銷售價格表，按照這四個表來監控項目的進展情況。 2015年，張民耕提出的規劃有三，一為：雙輪驅動的計劃，人民幣基金和美元基金同時推動。做企業不能造勢，必須順勢。現在政府鼓勵企業走出去，從2012年開始盛世神州基金在美國市場已經掌握了3000多套出租式公寓，還有1000多套公寓在開發之中。二為與大企業、大機構合作。三為進行內部建設，使得項目來源和資金來源渠道化。
