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2024年11月24日
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市場調整進入第二階段，只有回調價格，才能釋放需求
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市場供需狀況，仍然是決定房價走勢的最重要因素。
伴隨著樓市傳統銷售旺季“金九銀十”的到來，國家宏觀調控也將滿半年，供需關系目前呈現何種狀況呢？
從供給來看，進入第三季度，隨著調控政策的落實引向深入，開發商的資金壓力逐漸加大，必須加快銷售回籠資金，加快推盤和降價銷售的動力也逐漸強化。
從需求來看，由于房價仍處高位，大量自住型需求被擋在門外。而投資性需求受制于調控政策，繼續被壓抑。如果新項目沒有價格優勢，依然不排除爆冷的現象。
因此，就目前情況來看，樓市調整與反彈可能并存。政府部門應及時摸清市場情況，公開有關數據和分析結果，并盡快告訴公眾下一階段調控的走向，以穩定市場預期，進而穩定供求關系、穩定市場。
一周前剛剛簽了購房合同的李欣這幾天惴惴不安。“觀望了半年多，本來想再等等，看著最近買房又火了，擔心又要漲價，趕緊就買了。”李欣說，“剛買完又很擔心，如果政府再出調控政策，房價會不會再下跌。”
“賣房的業主最近都想漲價，但價格稍微一漲，本來有意向的客戶就不買房了，看房都不看。”北京鏈家地產一家門店的店長告訴記者，最近看房的80%客戶要求看低于市場價的“低價房源”，一旦漲價，立刻重新觀望。
供應——
庫存壓力增大 降價動力強化
短期的供需狀況，仍然是決定房價走勢的最重要因素。4月中旬調控以來，樓市一直呈現階段性的供過于求局面，近期市場出現回暖跡象，這一局面是否會發生逆轉？
國家統計局近日公布數據，8月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.3%，環比連續第二個月持平，銷售面積同比下降10.1%，環比上漲6%，為本輪調控以來所罕見。在傳統銷售旺季“金九銀十”到來的時候，各地樓市成交普遍呈現回暖苗頭，房價則繼續在高位盤整。這一趨勢也延續到了9月上旬。
“房地產市場的調整正在進入第二階段。”國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松表示，在調控政策作用下，前幾個月市場量跌價滯，處于調整的第一階段。從開發商的角度看，在資金流的緊縮達到臨界狀態之前，沒有降價銷售的動力。而從購房者的角度看，由于房價下跌趨勢沒有形成，或者下跌預期不明朗，需求釋放緩慢。
然而，從三季度開始，隨著近期調控政策的落實引向深入，開發商的資金流壓力逐漸加大。數據顯示，1—8月，房地產開發企業本年資金來源4.4萬億元，同比增長35%，增幅進一步回落。“開發貸款進一步緊收，政策對房地產企業再融資的限制也十分嚴格。”一位全國性大型房地產企業銷售部門負責人告訴記者，“開發商的資金來源幾乎全被切斷了，必須加快銷售回籠資金。因此加快推盤和降價銷售的動力也逐漸強化。”
從項目入市的情況看，2009年上半年由于房地產市場調整和國際金融危機沖擊，全國房屋新開工面積一直處于下降狀態。去年下半年起，房地產投資增幅和新項目開工情況開始回暖，經過一年左右的準備和建設，近期這些新增項目開始逐漸入市。同時，“金九銀十”是一年之中開發商最看重的銷售旺季，加上臨近年底“沖量”的需求，今后一段時間市場供應量將明顯增加。而且業內人士普遍認為，在未來至少一年時間里，市場供應量會比較充足。
一邊是市場供應充足，另一邊則是存量房不斷增加，尤其是成交量持續低迷4個多月來，新增庫存大幅增加。
以北京為例，據北京中原地產統計，以宏觀調控的4月14日為界，新政后的4個半月時間內，北京期房市場取得預售項目合計82個，供應住宅總套數為29468套。截至8月31日，簽約套數僅為11956套，簽約率不足40.6%。從銷售面積來看，82個項目合計供應面積為324萬平方米，4個半月簽約面積僅為126萬平方米，積壓面積約為198萬平方米。而北京市全部已建待售的存量房，也于9月初突破10萬套大關，處于歷史高位。
“去庫存是樓市調控第二階段的最重要任務。”巴曙松說，在開發商面臨去庫存壓力、資金鏈逐漸趨緊的情況下，只有房價明顯下降，成交量才會逐步回升，市場才能從大幅波動中企穩。
需求——
價格仍是高門檻 預期還需再穩定
調控以來，率先順應市場形勢調整價格的萬科，在全國范圍內取得了不俗的銷售業績。8月甚至單月銷售破百億元，實現銷售金額119.9億元，較去年同期上升149%。萬科在北京的新項目“長陽半島”更是重現了火熱的銷售場面。
事實上，不僅是萬科，不僅在北京，近期各地樓市成交回暖，主要就是靠降價的項目熱銷帶動，“一降價就好賣”的例子在各地屢見不鮮。
據中原地產統計，調控以來北京的82個新項目中，均價低于20000元/平方米的項目合計為38個，這部分的簽約率達到了51%；均價為20000—30000元/平方米的項目為33個，雖然供應量也達到了10382套，但是簽約率僅為29.4%；均價超過30000元/平方米的項目總數為11個，簽約率僅為15.5%。
價格仍然是影響需求能否回暖的最重要因素，但從宏觀數據看，由于房價環比連續3個月持平，仍然處于歷史高位，把大量自住型需求擋在門外。而投資性需求受制于調控政策，繼續被壓抑。鏈家地產市場研究部張月認為，只有在價格有所回調的情況下，需求才可能逐步釋放。因此盡管是“金九銀十”，但如果新項目沒有價格優勢，依然不排除爆冷的現象。
此外，由于樓市調控進入關鍵時期，也是各方面博弈最激烈的時候，各種信息不斷刺激著購房者的心理，影響購房者對未來的預期。近期記者采訪了幾位剛剛簽約的買房人，普遍表示由于前幾年政府對房地產市場的調控結果是“屢調屢漲”，因此當近期市場出現回暖苗頭，就擔心調控政策已經被消化，房價又將迎來報復性反彈。但也有不少購房人認為，此次調控的措施力度空前，效果還沒有充分體現，應該繼續觀望，靜待價格進一步回落。
今年一季度，由于去年底出臺的政策遲遲沒有見效，大量處于觀望狀態的購房者迅速入市，導致市場過熱。專家認為，購房者預期的改變，有可能在短時間內改變市場供需狀況。如果樓市在近期出現量價單邊上漲的明顯回暖，處于觀望中的購房者可能因恐慌而買房，原本供過于求的局面可能迅速逆轉為供不應求。因此，政府部門應及時摸清市場情況，公開有關數據和分析結果，并盡快告訴公眾下一階段調控的走向，以穩定市場預期，進而穩定供求關系、穩定市場。
政策——
堅持調控不動搖 落實不力要問責
年底臨近，本輪以打壓住房投資和投機行為為主要政策的房地產調控也已經過5個月的時間。隨著各項政策的落實和相關配套政策出臺，調控取得了初步成效。但近期一些地區超乎尋常的回暖跡象，也使人們對政策的長期效果感到憂慮。調控任務仍然艱巨，在當前的形勢下，會不會有進一步的調控措施出臺？
在近期舉行的加快保障性安居工程建設工作座談會上，國務院有關部門負責人指出，盡管調控正在向著預期的方向發展，仍應看到調控的效果只是剛剛顯現，還不充分。在房地產調控的落實過程中，一些地方政府對房地產調控的認識也還有誤區，落實政策顧慮重重、不夠堅決，調控的任務仍然艱巨。當前房地產調控已經到了關鍵時期，能否取得成功，不僅關系房地產市場發展本身，更關系到住房這一重大民生問題和政府的公信力。因此，必須繼續堅持調控不動搖，并把握好力度和方向，根據市場形勢變化及時進行政策調整。
“目前市場調整的程度，無論離調控政策本身追求的目標，還是老百姓對調控效果的預期都還有距離。”中國房地產協會副會長朱中一表示，房地產新政不僅力度大，直接影響供求關系，也表明了中央政府抑制房價過快上漲的決心和信心。應該繼續督促相關部門和城市政府嚴格落實現有政策，進一步加強政策落地的監督、檢查和問責。特別要對那些房價上漲過快的城市實行重點監控。住房和城鄉建設部有關負責人也表示，如果地方政府落實調控不力，將對有關城市進行通報。
在用足現有政策的同時，專家認為，如果在一定時期內現有政策收效不明顯，應當根據情況變化及時采取更有力的措施。從宏觀環境看，8月份宏觀經濟統計數據持續向好，房地產調控對投資的沖擊和對上下游產業的影響并不明顯，這也為出臺進一步的調控政策創造了有利條件。
對于現有政策取得的成效則應當審慎評價，現有政策也存在一些缺陷，如重短期政策調控，輕長期制度建設；重政策出臺，輕政策的落實；缺乏與城市化、區域發展等長期經濟增長趨勢相適應的住房和房地產市場發展規劃，缺乏區分不同類型住房需求的調控政策；對地方政府缺乏有效約束等。下一階段，政策的調整和補充不僅要考慮短期市場形勢，更應著重于住房制度的深化改革，以盡快解決長期積累下來的制度性矛盾。
