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2024年11月24日
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城市化網訊 近日，城市化委員會戰略咨詢委員、獨立評論人馬躍成撰文表示“中國樓市于無聲中聽驚雷”
馬躍成分析到，中央經濟工作會議第二次對房地產只字不提，本來說是罕見，因為以前房地產業的調控都是著重筆墨的章節，但是繼去年之后，這已是第二次沒有提及，也就不能算是罕見了。但是，雖然中央文件沒有提及，但是樓市的動靜比哪年都要大很多。這個動靜來自三個方面，一是，地方政府拼命救市，出臺的政策應有盡有，無所不及，遠超以前。二是，市場的力量像滾滾洪流勢不可擋，繼續前行。三是，國家制度性建設穩步推進，據稱不動產登記就要在明年3月1日開始執行，而與此相關的房地產稅也提上了日程。樓市已經發生根本性變化，我們認為這種變化是向好的方向發展的。
但是，開發商大佬們坐不住了，終于坐不住了。他們多年的擔心正在變成事實，他們翻手為云、覆手為雨，傻子買塊地都能掙錢的日子到頭了。這個結果，應該早有預期，開發商大佬們更是不可能不知道，但是，要讓他們說實話，并不容易。萬科系的領導層，從王石，到郁亮，再到毛大慶，觀點基本一致，他們無論是發表言論，還是實際操作項目，都很謹慎，也不斷地發出危險信號。但是，這種逆勢的聲音，在過去時間里，很難形成氣候。每次都是萬科掀起的小小波瀾，很快就被后面的狂漲風潮淹沒的無影無蹤。這其中，最有代表性的開發商同行就是任志強和王健林。任志強，這一年多來的觀點多有反復，也不時發出，“我都從了，你們也從了吧”的感嘆，但是，每當他喊漲的時候，輿論上依然是歡呼聲震天。畢竟，這些年，“聽志強住洋房”的口號被很多人當成了真理。而王健林作為真正的地產首富，無論如何也不能接受房地產衰退的現實，所以，王健林硬挺樓市，在最后都不愿意承認樓市危機也就不難理解了。
但是，這幾天，他們都變了，變得有點實事求是了。這可能與明年樓市的走向一定有關，可能與最近的中央工作會議要調低GDP指標有關，也可能與不動產登記對樓市的強大沖擊有關。王健林12月13日在“2014(第十三屆)中國企業領袖年會”上表示，“對中國樓市來說，2013年和2012年實際上是一個不太正常的年份，它比2011年上漲近40%，這種增長是不正常的。”“從2006年以后這幾年，實際上是一個‘非常態’的時期。進入這幾年，特別是2008年第四季度以后，房地產就進入了一個‘瘋牛’狀態，賣房子就像賣白菜一樣，這其實是不正常的。”與此同時，王健林表示，不要再對房地產行業抱有任何幻想，目前房地產行業整體呈現過剩局面。王健林警告說，“可能房地產從業人員還在幻想，經過一兩年的調整，經過貨幣刺激，或許2015年下半年再呈現高潮，然后就可以套現，有這種想法都是不切實際的。”
馬躍成在文中指出，王健林還認為“中國的房地產不會崩盤”。他解釋：“中國有強有力的政府，會適度地調控。”一貫反對政府干預的開發商，在樓市危機的時候，常常會把希望寄托在政府的救市身上，這種矛盾的表述，很難說是心里話。針對中央經濟工作會議的內容，任志強最近也表示，房地產開發投資增速已經連續三個月低于10%，到年底和明年年初，持續下滑的趨勢不會改變；土地購置面積不足以支撐明年的銷售，新開工量也再次下降；房地產開發資金來源已經降到歷史最低點，意味著房企沒有更多余力用于投資和生產了。任志強說，“最嚴重的問題是我們的庫存在不斷加大，目前預售面積已經超過6億平方米，達到歷史高峰，庫存壓力不僅出現在大城市，二三四線城市都出現了。”任志強認為，如果底部運行在一個較長的周期，會有很多企業面臨現金壓力問題、資金周轉問題、銀行信貸問題、高利貸問題。“到目前為止我們沒看到任何理由能阻止投資持續向下的趨勢，因此，希望所有的企業做好長期的思想準備。”
馬躍成談到，與任志強的觀點類似，12月14日，潘石屹在三亞·財經國際論壇上直言，地產界很失落，“參加了十幾年論壇，每次都興高采烈，這次比較低沉。心里酸溜溜的。”馮侖更是調侃說，“過去互聯網、新經濟是地方政府的‘小三’，我們是地方政府的‘太太’，登堂入室，吃飯都是坐主桌的。現在換了位置了，他們扶正了，我們下堂了。現在唯一給的面子就是在邊上坐著，看別人吃。”馮侖表示，任何地位的變化都不完全是別人造成的，肯定有自身原因。經過多年高速發展，房地產已經到了產業轉折時期。“城鎮化率已經到了50%，城鎮人均住房達到30平方米。在這樣的階段，以住宅快速開發銷售為主導的房地產增長模式和地方政府不斷賣地、攤大餅式的發展模式，還能繼續嗎？” “房地產的日子確實一天不如一天，在走下坡路。”潘石屹表示，未來房地產業還將面臨的兩個不確定性是不動產登記制度以及房產稅，這些都會對行業造成影響。“房地產業如果不轉變，很快就會成為今天的鋼鐵業、煤炭業。” 開發商的悲觀情緒是可以理解的，但是，失望大可不必，誰是真心英雄，主要看在逆境中的發展和創造。
