時間：2014-12-14 10:00:19
來源：齊魯網 作者：桑勝高
日前，青島西海岸新區率先在全國啟用城市建設“混合用地”模式。打破現行的一宗地只有一種用地性質的城市用地管理模式，以建筑功能使用需求為主體的綜合性用地管理，可以在一宗地上可同時建設多種功能的建筑物。（據新華網）這在建設用地管理上是一個不小的創新。其有利于提高規劃建設用地建筑“容積率”，有利于“單位面積”內的建設用地產生更多、更廣的經濟、社會、生態效益。
近年來，各地都在積極尋求新的經濟增長點，不斷加強大城市公共基礎設施建設，積極改善民生事業，由此帶來的是建設用地需求的大幅增加。一方面是耕地等“土地紅線”的嚴格限制，另一方面是建設用地空間的不斷壓縮，這給旨在一心發展經濟、改善民生的地方政府帶來了不小挑戰。如何破解建設用地趨緊帶來的困局，化解建設用地供求之間的矛盾？已成為各地正在探討破解的課題。
且看，已經納入規劃的建設用地是不是都得到了充分利用？這些年，不少地方在建設用地上暴露出不少短板和缺陷，造成不少已規劃建設用地不能有效利用、甚至是建設用地的閑置和浪費。而不久前，中國城市和小城鎮改革發展中心相關負責同志曾表示，我國城市普遍存在土地利用率低下問題。他認為，我國城市用地中，我國工業用地存在效率低的局面，數據顯示，我國工業用地平均占城市總用地面積40%至50%，高于發達國家20%至30%。這就意味著，工業用地集約高效利用是提高我國土地利用率的關鍵。
梳理土地建設用地的各類亂象不難發現，以往一些地方在建設用地的使用上，主要存在以下問題。一是存在建設用地“多圈少用”的情況，致使單位面積內的建設用地產出效益偏低；二是存在提前“囤地”的情況，這主要存在于房地產開發市場；三是存在于某些工業聚集區的一些工業建設用地，投入與產出不成正比，企業利稅與包括建設用地在內的前期投入不成正比；等等。
事實上，一些發達國家和地區，是十分重視建設用地“單位面積”效益的。比如新加坡，該國城市規劃具有科學性、超前性、權威性、透明性，十分注意充分利用土地。該國是較早引入發展概念規劃理念的國家。曾聘請聯合國專家，高起點、高質量編制整個新加坡范圍概念性發展規劃，為未來30~50年城市空間布局、交通網絡、產業發展等提供戰略指導，集約利用土地。該國堪稱建設用地集約化的典范。再比如我國香港特別行政區，在城市建設用地方面，針對人多地少、可供城市發展有限的實際，采用“上天”和“下海”兩種方式，拓展建設空間，形成了獨特的建設用地風格，土地集約化程度“可見一斑”。這些對我國當前的城市建設用地集約化都是有益借鑒。
應當看到，青島西海岸新區的新用地管理模式，帶給人們很多有益啟示，主要表現在新用地管理模式所體現的“四個原則上”：一是用途引導原則，根據產業結構調整、社會經濟發展轉型需求，在符合規劃、安全、環境和衛生的前提下，鼓勵不同用途土地混合利用和建筑的復合使用；二是市場導向原則，綜合考慮區域環境、產業發展等因素，合理規劃，引導用途功能混合；三是土地節約利用原則，科學統籌區域混合用地的規模、結構、布局和開發強度，促進產業融合、布局優化和轉型發展；四是土地出讓動態管理的原則，按照建筑物的性質及不同功能的建筑規模進行土地出讓，合理確定出讓價格，實行差別化、動態化管理。
當然要實現城市建設用地“用好增量，盤活存量，節約集約用地”目標，向“單位面積”要效益的目標，還應從以下方面著手。一者，規劃一定要突出前瞻性，規劃建設方案制定前一定要科學調查、充分論證，做到專家意見和社會意見相結合，同時做到早規劃早公布，使人們較早地了解到城市未來的發展，避免城市地價因人為炒作而大起大落；二者應進一步健全完善城市規劃管理法律體系，加強規劃管理，避免以行政命令代替規劃；加大對違法建筑的懲處力度，從而確保規劃的權威性和執行力。
