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2024年11月24日
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全國樓市繼續降溫，房價跌勢仍然不減。從最新官方發布的數據來看，8月70大中城市新房及二手房房價環比上漲城市數均僅剩一個，據統計95%以上的城市都出現了環比下跌。更甚者，一二三線城市房價繼續全面下跌，北上廣深房價也仍低迷。
受訪地產界人士稱，救市政策難以在短期內快速發揮效應，所以成交量難以提振。國慶節前后樓市的成交量可能會有所反彈，但從購房的時機選擇上看，目前是一個抄底的時機。
房價全面下跌
國家統計局9月18日發布的數據顯示，8月份70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅價格環比下降的城市個數分別為68個和67個。
新建商品住宅（不含保障性住房）價格方面，8月份，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有68個，持平的城市有1個，上漲的城市有1個。環比價格變動中，最高漲幅為0.2%，最低為下降2.1%。二手住宅價格方面，8月份，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有67個，持平的城市有2個，上漲的城市有1個。環比價格變動中，最高漲幅為0.1%，最低為下降1.4%。
這意味著8月份一二三線城市房價繼續全面下跌。對于下跌的原因，上海易居房地產研究院研究員嚴躍進接受《中國經營報》記者采訪時稱，房貸環境趨緊下，救市政策難以在短期內快速發揮效應，所以成交量難以提振。
“對于房企來說，去庫存的壓力增大，自然會加大降價促銷的力度。相比此前3月份以來零零星星的降價做法，目前降價更是一種主動的、全面的降價策略。” 嚴躍進進一步解釋稱。
記者采訪獲悉，相比二三線城市，一線城市去庫存壓力更大。來自上海易居房地產研究院監測的數據顯示，8月份，北上廣深4個城市新建商品住宅存銷比分別為15.5、16.5、14.7和14.4個月。除廣州外，其余3個一線城市的存銷比走勢趨同，相比7月份均有所回落。而2013年年末，4個城市的存銷比分別為7.6、8.7、9.0和11.9個月。而2014年行情疲軟，目前4個城市的存銷比數據依然偏大，說明庫存去化仍有壓力。
在嚴躍進看來，相比二三線城市的救市和刺激做法，一線城市在限購限貸政策上依然從嚴，這使得去化壓力總體偏大，房企則會主動采取降價促銷的策略。
其次，房價具有一個周期波動性。去年房價飆升，今年則是一個正常的調整。當然這也意味著一旦政策面和市場面轉好，房價止跌反彈的可能性也很大。
最后，看跌預期的疊加。在看跌預期下，購房者對未來市場并不清晰，所以都有從眾的心理，并不積極入市。
雖然今年以來，多城市放松限購政策，但受訪人士稱，此政策只能短期起到刺激作用，不能真正刺激樓市需求。
“限購政策限制了投資需求，但現在這個投資趨勢已比較弱了，不可能真正刺激樓市需求，短期起到刺激作用，但最后又回歸平淡。”上海易居房地產研究院副院長楊紅旭對記者分析稱。
“從目前市場情況看，限購松綁對于成交量的提振是一個緩慢的過程，弱于預期。這說明能夠激發購房者入市的政策還沒有到位。”嚴躍進稱。
平安證券有分析師近期調研了武漢房地產市場。他們在調研報告中指出，武漢首次限購松綁效應有限，市場信心未明顯改善。
武漢7 月18 日首次松綁限購，放開非中心城區及140 平方米以上戶型的購房限制。但平安證券分析師調研發現，短期整體銷量及大戶型走量略有改善，但并不明顯，市場信心未有改善。
目前二次松綁限購已在多地出現，武漢9月23日發布消息，自24日起全面放開中心城區限購。
但平安證券分析師指出，考慮中心城區銷量占全市銷量60%以上，預計中心城區放開限購短期仍將對銷量有提振作用。
因為從杭州經驗來看，杭州自7月29取消蕭山、余杭限購后，8月28日放開主城區限購，當周全市成交環比增長25%，但效應亦逐步減弱。該券商分析師認為，在限貸未有松動前提下，二次松綁效應仍待驗證，預計仍僅是短期提振。
然而，在受訪人士看來，限貸將比限購政策更有效果，因為這使得住房需求將得到實質性刺激。
今年以來已有多個城市放松限購政策，目前坊間又傳聞“樓市限貸松綁——房貸還清可享受首套房優惠政策”的消息。不過，截至發稿時，官方未證實此消息。
一些地方首套房的認定標準出現松動跡象。據報道，9月22日，福州發布最新房地產政策指出，對首套房的認定標準作出調整，提出購房人償清購房貸款后，再次申請貸款購房的，按首貸認定。
對此，嚴躍進對記者表示，“房貸還清后的購房者，基本屬于有房產資產、二套房貸按揭能力強、個人信用度高的一種群體，此類群體享受購房優惠，值得鼓勵。可以讓其當領頭羊，優先入市，進而鼓勵購房者積極跟進。”
