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2024年11月24日
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與內地房價持續(xù)下跌，各地政府紛紛放開限購甚至“鼓勵”購房不同，香港樓市在經過短暫的休整后，價格再創(chuàng)新高，政府考慮的是要不要再“加辣”。
此次價格新高給市場帶來的變化，一是買家及潛在買家對后市走勢明顯偏向樂觀，入市更積極；二是不少過去數(shù)年高溢價買入的新盤樓花終于可以“脫困”出手，帶動交易市場一片買賣興旺的景象。
不過，多位地產專家均表示并不看好后市，認為隨著此前受調控“辣招”壓抑的需求不斷釋放，后續(xù)成交量將出現(xiàn)萎縮。而“占中”計劃帶來的政局不穩(wěn)定，以及美國加息時可能造成的熱錢流出，這些不確定的內外部因素，都將影響未來香港樓市的走勢。
價格新高
反映香港樓價的兩大指數(shù)最近連續(xù)兩周創(chuàng)出歷史新高。
9月5日，香港特區(qū)政府差餉物業(yè)估價署公布的最新數(shù)字顯示，7月整體私人住宅樓價指數(shù)再創(chuàng)新高至255.6，連升4個月，環(huán)比升幅達2.2%，且升幅加快。而反映香港樓價指數(shù)的中原城市領先指數(shù)CCL也創(chuàng)新高，最新報126.94點，周升0.58%。
香港中原地產研究部高級聯(lián)席董事黃良升分析，8月在新界西及九龍的樓價指數(shù)創(chuàng)歷史新高后，隨后一周由新界東及港島樓價接力創(chuàng)新高，他相信這是近期樓市的第二輪升勢循環(huán)。
黃良升所說的第二輪升勢是相較5月的第一輪升勢而言。5月，特區(qū)政府微調“辣招”，放寬換樓交易納稅期限。部分開發(fā)商看準時機，推出新盤，并且定出基本與市價持平的“親民價格”，使換樓買家率先入市。
在一手樓成交趨熱帶動下，二手房交易也開始升溫。這其中，換樓買家出手推向市場的二手房多屬小面積、低總價的房源，這種房源多被香港人稱為“細價樓”。
由于細價樓總價低，更適合首次置業(yè)（香港人稱首次置業(yè)為“上車”）人群，因此是“上車盤”的首選。在房價高漲的香港，可供選擇的“上車盤”并不多，因此這部分房源一入市，立即引發(fā)搶購，更加造成樓市升溫甚至熾熱的印象。
面對一手樓的持續(xù)熱銷，開發(fā)商不但積極加快推盤速度，以求在市場好的時候盡快回籠資金，更不斷小幅提高新盤售價以試探市場反應。截至9月11日，長實地產推出的嵐山一期自7月入市已售出708套，回籠42億港元資金。長實地產投資董事劉啟文對媒體表示，正加緊趕制二期樓書，希望在兩星期內能完成，趕在9月底前開賣。同時他表示，二期的整體朝向及景觀較一期更好，“相信兩者的定價也有差別”。
相比長實地產的含蓄，位于何文田的新盤加多利峰新加推的30個房源，平均加價5%，而位于港島堅尼地城的南里壹號則加價4%推出房源。從各開發(fā)商的銷售行為來看，加價已經成為標準動作。
而自7月以來，香港金管局接連購入美元向市場注資，反映香港持續(xù)有熱錢流入。熱錢一向利好樓市，刺激樓價上升，形成5月以來的第二輪升勢。中小型單位在這一輪升勢中升幅更快，也反映買家置業(yè)意欲強烈。多家地產機構都預測，中小型單位樓價還會繼續(xù)上升。
走勢難料
這一輪樓價再創(chuàng)新高的速度之快，超出了許多人的意料。
今年4月時，差餉物業(yè)估價署發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)還顯示，住宅樓價指數(shù)回落到近8個月的最低位，3月份報244.1點。轉眼，樓價指數(shù)已經連升4個月。而樓價新高帶來的另一個變化是，過去數(shù)年高溢價買入的新盤樓花終于可以“脫困”出手。
因為近幾年香港樓價持續(xù)上漲，造成買家敢于出手以高于同區(qū)域市價的價格買入新盤樓花。只是，自2012年推出調控“辣招”以來樓價一直持平或只是微升，再沒有此前的大幅上漲的情況，樓價無法追上高溢價。但豈料，僅僅經過今年5月以來幾個月的升勢，情況已逆轉，樓價終于追上3年前的買入價，加上樓市轉熱，有買家接盤，才得以解困。
眼下，香港不少以大面積為主的二手房及豪宅新盤也在部署趁目前的交易熱度推出，因為以近期樓市氣氛來看，熾熱的氣氛有望帶動中大戶型及豪宅。
不過，專家卻不這么看。
香港最大的地產中介之一利嘉閣總裁廖偉強認為，發(fā)展商觀察到近期樓市有起色，市場需求增加，自然趁勢推出小面積細價樓盤入市，使一手樓交易轉好，也帶動二手市場成交上升。另一方面，因為樓價重拾升勢，買家也對后市抱有較高期望，不惜以高于市價的價格搶購細價樓盤，也在推動市場升溫。
但他認為，更多是香港本地媒體不斷報道個別樓盤成交再創(chuàng)新高，才讓人有當下樓市熾熱的錯覺。就現(xiàn)實而言，他認為目前樓市與旺市相比仍差得很遠。房源供應此前是受制于“辣招”，即雙倍印花稅、買家印花稅及額外印花稅，使市場出現(xiàn)供應短缺，供不應求，細價樓房源也一向少之以少，才促使樓價連創(chuàng)新高。
但價格上漲的同時，交易量并沒有同步上漲。香港土地注冊處數(shù)據(jù)顯示，8月份全港二手住宅買賣登記4840宗，較7月份的5590宗減少13%，該數(shù)字在連升5個月后首次下跌。
廖偉強認為，旺市時成交宗數(shù)平均每月均以萬宗計，現(xiàn)在不足5000宗的交易量，雖然較第一季度的月均3000宗有明顯上升，但仍不可能與真正的旺市相比，更談不上熾熱。此外，以往每年的二手住宅交易中，中小型細價樓平均一般也要占七八成的比重，因此細價樓備受追捧也并非一朝一夕的事。因此他判斷，樓價升幅還將會持續(xù)一段時間，但不會很長，直至購買力消耗過大，買家感到不能負擔時，成交量和成交價都會再度放緩，正所謂“樓市有其自然調節(jié)機制”。
據(jù)香港《經濟日報》報道，對于近期細價樓價格明顯急升，媒體提問是否會再對樓市“加辣”時，有政府官員表示：“炒風重現(xiàn)的話，政府一定出手”，以免樓價升得快，日后跌得更快。但該官員表示，美國量化寬松政策已臨近尾聲，現(xiàn)在中國香港樓市面臨的風險，比兩年前更加清晰。一旦美國選擇加息，或碰上中國香港經濟周期向下，樓市勢必受到沖擊。目前還不到加辣的時機。地產代理行OKAY.COM總裁孫漢忠也表示，現(xiàn)在成交量太低，價格難以長久維持在高位，政府不必再出招調控。
地產代理行港置8月下旬向過去一年曾到總價超過1000萬港元的樓盤看樓而未入市的準買家進行問卷調查，受訪者對未來一年整體樓價走勢及豪宅樓價走勢的看法分歧很大，有40.4%認為樓價會向下，認為會上升的有32.6%，另有28.4%的人士認為將持平。港置高級執(zhí)行董事伍創(chuàng)業(yè)認為，目前香港豪宅行情穩(wěn)中偏淡。因為豪宅買家多數(shù)為換樓客，沒有迫切入市的需要，而近年政治因素、加息陰霾等都會影響買家入市的信心。
