以傳播城市化專業知識為己任
2024年11月24日
星期日
設為首頁
|
加入收藏
搜索
在一次次的傳言、試探之后，影響中國房地產市場多年的限貸政策開始松動。昨天，央行[微博]、銀監會聯合發文修改首套房的認定標準，首套房貸款已結清再購房視為首套房，對于未限購地區的多套房政策也同樣放開，已經結清可以享受首套房政策。同時，央行重申了房貸利率最低7折的政策。不過記者昨天從銀行了解到，目前銀行層面尚未有操作細則，很可能將在十一長假之后全面執行。
1 房貸結清再貸算首套
政策：對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。
解讀：此前，北京地區一直是按照“認房又認貸”的標準執行，即是否是首套房，要看家庭名下是否有房產，是否有過房貸記錄，兩個條件有其中任何一項即不能算作首套房。
王女士2009年在北京貸款購買了一套60平的房子，但是隨著結婚生子王女士覺得房子不夠用了，一直想換一個大一點的房子，而按照之前的政策，王女士只能算作二套房，首付比例要提高到70%，而且貸款利率也要上浮1.1倍，王女士表示壓力很大。“新政出來之后，賣掉60平米的小房子，可以再補點首付款換個大一點的房子，這樣依然可以算作首套房，壓力減輕了不少。”王女士說。
民生證券宏觀分析師管清友[微博]認為，如期兌現，配合住建委對普通住宅認定標準的松動，購房者首付資金要求下降，改善型需求短期或集中釋放，一線城市、核心地段需求將明顯回暖。
2 利率7折再現有點難
政策：對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，具體由銀行業金融機構根據風險情況自主確定。
解讀：這并非新政策，在此之前首套房的利息下限一直是7折。2010年房地產調控之后，7折的房貸就基本消失了。目前北京地區首套房利率最低折扣也僅為9.5折。
銀行人士昨天對新京報記者表示，7折那只是下限，絕大部分貸款不會那么低，否則銀行要虧本。管清友也認為，重申利率7折下限意義不大，目前銀行基本對房貸實行基準利率，自由定價體系下，房貸利率觸及下限的可能性不大。
目前貸款基準利率為6.55%，如果打7折則為4.585%。按照100萬元20年的商貸計算，購房者本息合計179.6萬元，月供7485元；而如果利率7折，本息合計152.9萬元，月供6370元，月供可減少1115元。
3 二套房認貸不認房
政策：在已取消或未實施“限購”措施的城市，對擁有2套及以上住房并已結清相應購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行業金融機構應根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。
解讀：這條新規意味著無論名下有幾套房，只要把貸款結清了，都可以按照首套房來認定，這條政策爭議也較大。這一條并不是直接針對剛需，有利于房產投資者。不過，在投資房產較多的北上廣深地區暫時未取消限購，因此這條新規暫時沒有影響。已經放開限購的地區，目前成交量價齊跌，可售房源處于歷史高位。
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為，此次“房貸新政”的實際效果各方不應過于樂觀，其實際影響仍有待市場觀察。
■ 觀察
博弈5個月央行出手“救市”
原住建部政策研究中心主任、中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮[微博]表示，地方政府松綁限購，是對存在缺陷的原有政策進行調整，“真正影響房地產的是限貸，并非限購。”多位專家曾表示，在限貸不放開，僅放開限購的情況下，對樓市的刺激有限。
4月28日廣西南寧限購放開，打響房地產“救市第一槍”。此后，杭州、紹興等地紛紛出臺相關政策，降低二套房首付比例、房貸利率更多優惠，喊話銀行放松房地產貸款政策。但是地方政府無法左右房貸政策，出臺的多項利率優惠均未真正實施。
事實上，央行曾經在口頭上表達了支持首套房的態度，但作用十分有限，個別城市房貸政策不松反緊，房地產市場整體仍處于低位狀態。經過近5個月的博弈，監管部門終于實質性“動手”救市。
北京中原地產分析師張大偉認為，這次央行松綁“首套房”，對市場的信號意義非常，新政超乎市場預期。
經濟評論員余豐慧也認為，央行和銀監會新政放水房地產貸款的尺度，大大超出此前市場預期，甚至放任了投機性需求。
但管清友認為，改革攻堅期需要較為穩定的宏觀環境，不希望出現失速風險，不希望出現危機倒逼式改革。如果地產軟著陸，中國經濟將避免硬著陸風險。當前政策取向是修正此前過緊政策，不宜理解為全面寬松，未來定向穩增長仍是主基調。
■ 背景
42城放開限購未見樓市回暖
此前，針對購房者資格限制的限購已經在全國42個城市放開，但樓市未見明顯回暖信號。此次放開限貸，業內認為對提振樓市將有較大影響。
據媒體報道，三亞將在國慶節后放開限購，此前46個限購城市中僅剩北、上、廣、深四個一線城市尚在執行限購，但行政手段的退出并未帶來樓市的回暖。根據國家統計局發布的70個大中城市房價水平顯示，8月全國70個大中城市中，除廈門房價環比上漲、溫州房價環比持平以外，其他68個城市房價環比仍在下滑。
中原地產研究中心統計數據顯示，9月前28天54個主要城市合計住宅簽約18.80萬套，環比8月基本持平，僅輕微上漲，金九樓市成色不足。
亞豪機構市場總監郭毅認為，限購的解禁并沒有有效提振市場信心。此次放松限貸，其實質是提高了購房者的資金杠桿率，放大了收益，借此促進購房消費的增加。
一位業內人士認為，最近幾個月市場成交量逐漸企穩止跌。隨著央行全面救市，樓市基本可以判斷除庫存積壓過于嚴重的三四線城市外，其他城市全面止跌，庫存去化周期小于20個月的城市基本都會出現再次上漲。
■ 案例
南昌二套房首付降至60%
新京報訊 (記者李丹丹)昨日，中國人民銀行[微博]南昌中心支行發布文件明確，二套房首付比例從70%降到60%。這是首個央行省會支行發文明確放松限貸。
央行南昌中心支行在文件中表示，各金融機構要在10月10日前，書面報告執行情況。該名為《中國人民銀行[微博]南昌中心支行關于調整南昌市差別化住房信貸政策的通知》透露，是應南昌市人民政府的請求，面向內資行及外資行。
中國房地產學會副會長陳國強分析認為，南昌的限貸調整僅限于二套房的首付比例，其實限貸包括很多項內容，如對第三套住房及以上者不予貸款(在非限購區域)、對首套房首付不低于30%、貸款利率上浮等等。
在他看來，從南昌開始，“限貸”松綁蔓延至其他省份的可能性是存在的。“南昌的做法向前邁了一步，這與當初與其他城市的松綁限購的意義差不多，開創了一種新的模式：即由省級的人民銀行放開一個口子，但是力度有限，口開得比較小。”
各地放開限購不完全統計
4月28日
南寧發文松綁限購。
5月5日
寧波放寬購房資格，兩地審核變一地審核。
6月19日
溫州口頭通知限購全面放開。
6月26日
呼和浩特正式放開限購，成全國首個正式發文確定放開限購的城市。
7月10日起
濟南新房與二手房限購政策全面放開。
7月14日起
南昌市除東湖、西湖、青山湖、青云譜四區外其他區域放開限購。
7月17日
上海黃浦、盧灣、徐匯區放開限購。
7月19日
蘇州全市已取消對90平方米以上住房的限購政策。
7月23日
海南不再要求購房人提供住房套數證明。
8月初
杭州出現銀行放松首套房認定標準。
8月15日
廈門島外限購全部解除，購買不限套數。
9月21日
南京宣布購房不再需要提供新購住房證明。
9月27日
珠海宣布取消樓市限購。
9月29日
蘇州全面放開限購。
9月30日
媒體稱三亞將在十一放開限購。
