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2024年11月24日
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城市化網訊 城市化委員會企業家委員、盛世神州董事長張民耕在“2014中國地產金融日”上指出，今年以來，房地產形勢確實非常異常，大家都感覺到有一些根本性的轉折，尤其對房地產基金來說。為應對這次中國房地產的深度調整，有些海外的歷史經驗值得借鑒，同時可以從五個方面來著手。
張民耕表示，一些海外的歷史經驗可以幫助我們更好地認識現在的形勢，美國和香港就是值得研究的兩個例子——
美國的房地產業經過了200年發展，隨著城市化、郊區化、再城市化的進程，始終是美國經濟的組成部分，沒有一個時代是房地產終結的時代。平穩健康發展是房地產發展的一個理想狀態和總的趨勢，在實際運營當中是波折發展的。美國的房地產周期大概18年一個周期，這是一個統計出來的規律。美國的新開工面積峰值是在1950年代，之后房價上升，60年接近100倍，原因在于通貨膨脹和社會財富的積累。另外，美國政府的政策和房地產發展息息相關。從這個意義來說，每個總統都有自己的房地產政策，房地產業是總統自己的事業，也就是說經濟發展是總統自己的事業。即使在市場化程度非常高的美國市場，政府對于房地產的干預力度非常強，深度非常深，只不過采取的是金融杠桿、經濟手段，而不是簡單的行政手段。
香港的房地產周期也是曲折發展的，同樣是60年100倍的增長。 香港也面臨著人多、地少、經濟迅猛發展、城市化和再城市化進程。所以，香港的經驗對我們來說非常具有借鑒意義。香港的房地產業是經濟的重要支柱，房地產業的平穩發展符合香港各個階層的利益。另外，香港政府對于房地產也在調控，有成功的經驗也有失敗的。香港的房地產周期是6到7年，最長的上漲周期是10年。另外，就是60年增長100倍和外來資金、通貨膨脹、社會財富的積累是密切相關的。
張民耕在總結海外歷史經驗時指出，房地產行業伴隨著一個國家城市化和再城市化的進程，房地產經濟是國民經濟的重要組成部分，房地產市場和市值體現了社會財富積累和通貨膨脹程度。因此，對于中國房地產行業發展機會的長期性我們可以有充分的信心。房地產業在中國經濟中的戰略地位，現在和未來都是不可動搖的。
面對目前的房地產形勢，張民耕認為房地產基金行業可以從五個方面來進行應對：第一，面對市場的深度調整，政府的責任是防止房地產的硬著陸，實現軟著陸。要防止硬著陸，關鍵在于防止房價斷崖式的下跌，斷崖式的下跌非常可怕。現在政府應該防控兩面，使房價降中有穩，以保證房地產開發可以持續發展，這是當前最重要的對策。第二，房地產市場的兩極分化，顯示了城市化進程的不平衡，房地產基金準入的城市，應當重新確定。第三，市場下行環境下，合作和并購將成為中國房地產市場去庫存和淘汰過剩產能的基本形式，為房地產基金創造了新的機遇，關鍵在于我們能不能實現核心競爭力的升級。第四，深化對美國房地產市場模式的理解和學習對房地產市場拓寬可持續發展之路。第五，利用國內和國外兩種資源，開拓國內國外兩個市場。
