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2024年11月24日
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樓市景氣不見好轉，不斷有城市松綁“限購”，個別業主也開始失去信心“棄房斷供”。
近日，21世紀經濟報道獨家獲悉，五六月末，浙江杭州、江蘇無錫、福建寧德、江蘇新沂等地都有業主因個人按揭貸款逾期未還而被銀行起訴的案例。這些案件中，業主大多聲稱“無力還款”。
目前尚無更多數據顯示，“棄房斷供”成為全國普遍現象。但是，監管部門早已做出預警。
有媒體報道稱，5月12日，央行副行長劉士余主持召開住房金融服務專題座談會，討論當前差別化住房信貸政策。會議透露出的信息是，為防止購房者因為房價下跌而斷供，央行要求銀行優先確保住房貸款。
而在兩周前，銀監會主席尚福林在上半年全國銀行業監督管理工作會議暨經濟金融形勢分析會議上也表示，“部分地區已出現房企甚至業主違約，一些中小房企的資金鏈緊張，三四線城市相關信貸風險需高度關注。”
某股份行杭州分行的人士認為，棄房斷供只是比較嚴重的現象之一，房價下跌后有意見的業主非常多，有的開發商迫于壓力就會給出一些補償措施，比如贈予車位或者返還一些裝修款。
業主自稱“無力還款”
21世紀經濟報道記者了解到，總部設于廣東的某股份行杭州西湖支行近期起訴了同一樓盤的三位業主，均已出現個人住房按揭貸款違約。其所購房屋均是杭州昆侖之都房地產開發有限公司（下稱昆侖之都）開發的以“公館”命名的高檔樓盤。
判決書顯示，2010年該行向業主章某某發放了310萬元的貸款用于購買該房屋，貸款期限20年，貸款利率為基準上浮10%。以房屋設立抵押擔保，并要求開發商昆侖之都承擔連帶擔保責任。
貸款發放后，章某某自2013年9月21日起便未按約定期限按時償還本金，截至2013年11月尚欠銀行貸款本金288萬元，利息5萬元。章某某違約后，銀行便宣布貸款提前到期，并將其訴至法院。2014年3月，杭州市西湖區法院受理該案。
該行起訴的另兩起案件，業主均是黃某某和趙某某。也就是說，他們起碼在該樓盤購買了兩套以上的住房。購房時間均是房價較高的2010年，貸款金額323萬元，期限分別為15年和30年。業主自2013年9月和12月起便沒有還款。
業主在法庭上答辯稱，“對借款事實無異議，目前無力還款。趙某某已經支付了三年多的利息，銀行再主張違約金不合理。希望昆侖之都能履行保證責任向銀行歸還貸款，然后再將所購房屋退還給昆侖之都。”
某國有大行南京一支行長也對21世紀經濟報道坦言，“目前南京還沒有出現類似情況，不過貸款逾期率和逾期額在上升。我們下半年壓力很大！”
該行長表示，“樓盤有降價，有業主投訴，但大跌還沒有。小微企業主所買的大戶型和別墅估計是未來產生不良的主力，還有部分剛需但企業效益不行的貸款人”。
某股份行杭州分行的人士卻認為，棄房斷供只是比較嚴重的現象之一，房價下跌后有意見的業主非常多，有的開發商迫于壓力就會給出一些補償措施，比如贈予車位或者返還一些裝修款。
杭州并不是個案。
正如本文開頭提及，江蘇新沂市有多個農業銀行起訴客戶按揭貸款違約的案子，涉及不同的樓盤和開發商。比如，農行新沂市支行于2010年6月貸款42萬元給姜某和韓某夫婦購買一套總價為60萬元的住房，其中首付款為16萬元，貸款利率為4.75%，貸款期限20年。截至2014年6月，借款人已經逾期3期，尚欠銀行借款本金38.6億元，利息2.3萬元。
此前也曾有媒體報道稱，在民間金融高度發達的溫州，截至2013年7月末，各類“棄房”案例595例，按揭貸款不良余額為41277萬元。其中，因個人住房按揭貸款斷供出現 “棄房”15例；因經營困難無法償還貸款，而對抵押房產“棄房”的有580戶。
總現價低于貸款本息？
以上述報道中的黃某某等為例，按2010年銀行貸款基準利率上浮10%，貸款30年總額323萬元計算，貸款人需要歸還的貸款本息總額為754.5萬元，其中利息431.5萬元。
本報記者以購房者身份詢問時，杭州鏈家地產的一名員工表示，根據不同戶型和樓層，上述公館目前的價格約39000/ ，一套175平米的房子，總價格約在688萬元。也就是說，目前一套175平米的房子，市場價要低于4年前銀行貸款的本息總額754.5萬元。
而當記者以業主身份準備賣房時，鏈家地產另一門店員工表示，該公館“今年以來最低成交價33000萬元/ ，均價36000-37000元/ ，放開限購后漲了一點，掛牌價也可以是42000元/ ”。
另一家中介機構人士表示，該房產是杭州位置、交通都比較好的“豪宅”，最小面積都有170多平米，大的還有300多平米。目前價格約在42000元/ ，2013年8月至今年3月，價格都在5萬元/ 以上。
記者以購房者身份致電開發商昆侖之都時，該公司員工表示房價并沒有大幅下跌，目前價格在37000元/ 左右，相比2010年也并沒有下跌。
還有房地產中介機構人士表示，杭州的二手房價下跌幅度小于一手房，二手房每平米跌幅約1000-3000元，而一手房最大跌幅在7000元，平均也跌了5000多元。
上海易居房地產研究院數據顯示，1-6月份，全國商品房成交均價同比下降0.8%，較1-5月份加大0.1個百分點，其中住宅成交均價下降1.5%。即使是在全國橫向比較，杭州也是房價下跌幅度較大的城市。今年2季度成交均價為15389元，與去年同期相比下降了12.2%。
專家認為“棄房不可取”
至于上述樓盤業主違約“棄房”的原因，開發商昆侖之都法務部人士表示，“我們不清楚，那要問業主自己。”
前述中介也表示，“這些豪宅購買時價格多在600萬以上，1000多萬的也很多，很多人購房也是為了投資。現在房價跌了那么多，每個月要還的貸款都是幾萬元，未來還要還幾百萬。所以不少人覺得，長痛不如短痛，就算虧損一些首付和已經支付的利息，也還是扔給銀行算了。”
業內人士認為，除了房價下跌，持有住房價格遠低于個人繼續要交納按揭貸款的價格，導致房屋變成“負資產”出現主動棄房外，更有可能是購房者自身財務出現問題，或者炒房團資金鏈斷裂而“斷供”。
上海易居房地產研究院研究員嚴躍進認為，按揭貸款違約現象增加，有幾個原因。一是部分區域確實出現了房屋價格下跌幅度大于按揭貸款的額度，進而使得此類住宅業主的還貸積極性下滑。
二是此前商業銀行對購房者的信貸資格審核不嚴。從實際情況看，很多銀行給購房者的評估過程中，往往面臨打分不嚴、評估值注水的情況。最典型的就是購房者的收入狀況，其實是可以造假的。這往往使得按揭貸款的能力被虛假抬高，進而使得后期的還貸面臨壓力。
嚴躍進認為，房價下跌，確實會給客戶的違約提供了理由。“從契約訂立的角度看，買賣雙方都是本著公開公平的原則簽訂協議的。既然允許房價上漲帶來的利好存在，也就允許房價下跌的風險存在。只有這樣才是一個公平的交易機制。所以從這個角度看，法律和道德的約束下，棄房潮并不會馬上出現。但確實要警惕這樣一種壓力。”
不過從法律的角度，因為房價下跌而“棄房”拒還銀行貸款似乎并不可取。
北京市立圣律師事務所劉偉律師也表示，住房按揭貸款一般以房產作為抵押，業主貸款逾期不還被銀行起訴到法院后，如果業主沒有其他資產可以償還貸款，法院通常會拍賣房產。拍賣所得的資金銀行作為抵押權人第一順位受償。如果足夠償還銀行貸款本息和違約金的，剩余的會返還給房主。如果拍賣得的資金不足以償還銀行貸款的，法院還會追繳業主的其他資產來償還。
