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2024年11月24日
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一套房子，由政府和市民各出一半錢買下來——共有產權房，有望讓更多買不起房的市民住上房。這種在個別城市實行多年的保障房此前由于諸多難點，始終沒有得到推廣，不過在住建部的倡導下，南京今年也開始探索共有產權房的立法。現代快報記者獨家獲悉，南京目前已初步擬定共有產權房立法的“輪廓”，不少關注焦點已初步形成共識，這種全新的保障房法規有望今年年底前公布于眾。
南京共有產權房立法
年底前有望出臺
市民與政府共同擁有一套房的產權——“共有產權房”作為一種保障房的形式，在江蘇淮安等個別地區已探索多年。去年年底，住建部首次提出“探索發展共有產權住房”，讓這種保障房首次站上前臺。今年4月，住建部在一場共有產權住房試點城市座談會上，將北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安6個城市明確列為全國共有產權住房試點城市。
“南京的保障房發展多年，已經比較成熟，目前的經濟適用房、廉租房、公租房、限價房等已經基本上能做到應保盡保，之前從未考慮過發展共有產權房。”據消息人士透露，在國家明確將共有產權房作為探索發展方向后，南京隨即開始醞釀立法，并決定由住建部門牽頭起草《南京市共有產權保障房管理辦法》。目前，這個辦法在經過了多方征詢后已初步形成了征求意見稿，不過仍需繼續打磨，預計年底前這個辦法有望公布于眾。“共有產權房比之前的保障房形式都更復雜一些，涉及難點比較多，特別是一些法律上的障礙還需要研究。”相關人士透露。
現代快報記者了解到，目前南京相關部門對共有產權房的定義、購買人群、上市交易、相關管理規定已經形成了共識，總體框架已成型。那么，未來南京的共有產權房，究竟如何“共有”？
六大關注焦點
一、什么是共有產權房？
市民與政府共同擁有產權的房屋
共有產權房，顧名思義就是市民與政府部門共同擁有一套房的產權。對于這種類型房屋的房源，包括政府投資建設的保障性住房、在普通商品住房項目中配建的保障性住房、政府收購的用于住房保障的普通商品住房。
征求意見稿中規定：共有產權房的套型以中小戶型為主，單套建筑面積控制在90平方米以下。其中，供應給低收入住房困難家庭的共有產權房，套型按人口分配，其中1人戶40平方米左右，2人戶50平方米左右，3人及以上戶60平方米左右。
從這些定義看，共有產權房的區位、面積、套型，應與目前南京的保障房基本相同。
二、誰能買共有產權房？
初步擬定6類人群
據了解，目前南京初步擬定有6類人群可以購買共有產權房：
1.具有江南六區常住戶口滿5年，家庭人均月收入、財產、車輛和人均住房建筑面積在規定標準以下的城市低收入、中等偏下收入住房困難家庭。
2.具有江南六區常住戶口、無房屋權屬登記、交易記錄的無房家庭（含離異單親家庭及已滿35周歲的未婚家庭）。
3.具有南京市戶籍、在南京市無房屋權屬登記、交易記錄，簽訂勞動合同且連續繳納社會保險兩年（含兩年）以上的全日制院校本科及以上學歷的畢業生或具有中級以上職稱人員。
4.經相關部門認定符合承租政府投資建設的定向公共租賃住房條件的人才。
5.國有土地上房屋征收和集體土地征地拆遷中的住房困難家庭或個人。
6.經市政府認定的其他住房困難家庭。
需要說明的是，已享受住房保障政策的，如果申請共有產權房，應當先退出原有的保障性住房或不再領取貨幣補貼。
從這個范圍看，共有產權房的購買人群與限價房、公租房、廉租房、經濟適用房的保障對象多有重合之處。“如果共有產權房能夠順利推進，那么今后經濟適用房可能就退出歷史舞臺了。”
知情人士表示，今后的住房保障會被重新梳理，分為“租賃型”“購買型”和“貨幣補貼型”3種，即將并軌的公租房和廉租房就是租賃型，而經濟適用房、拆遷安置房、限價房等都可以被歸入共有產權房之列，另外第3種就是不拿房子拿貨幣補貼。
三、出資比例多少？
擬分三個檔次：50%、70%、90%
既然是共有產權，是不是意味著買房人可以出1%呢？現代快報記者了解到，南京擬規定，被保障對象（即市民）擁有產權的比例，原則上不低于50%。
從目前征求意見稿來看，南京擬按照收入標準來劃定：城市低收入住房困難家庭的首次出資比例不得低于房屋總價的50%，城市中等偏下收入家庭的首次出資比例不低于房屋總價的70%，其他符合申購條件的家庭和個人首次出資比例不得低于擬購房屋總價的90%。
據了解，規定市民占有份額不低于50%，其中包含了法理上的種種考慮，未來共有產權房的房產證和土地證上，也會分別注明系“共有產權保障房”，并按出資比例注明保障對象擁有的產權比例。
四、價格怎么定？
會參考普通商品房，實行動態調整
共有產權房的售價該怎么定？是完全參考周邊商品房、參考商品房9折的限價房，還是參考售價更低的經濟適用房？
“可以肯定的是，共有產權房的價格會參考普通商品房。”知情人士透露稱，共有產權房的價格也將實行動態調整，物價、住建、國土部門將參與價格核定，并及時公布。
據了解，在此前外地的一些地方做法中，共有產權房的定價都比普通商品房要低一些。未來南京的共有產權房定價，會完全等同于普通商品房，還是打折以及打多少折扣，目前還沒有最終決定。
五、未來怎么賣？
擁有了全部產權后就可交易
對不少市民來說，共有產權房僅是困難時期的過渡，今后仍然存在重新買房的情況。那么共有產權房將來如何上市交易呢？
據了解，共有產權房的上市交易，存在一個前提，那就是市民得把不屬于自己的那部分產權先買過來。假設市民擁有一套共有產權房60%的產權，他首先得將這套房子另外那40%的產權購買到自己名下，才能將這套房子賣出。
那么，另外40%產權的價值，是不是一成不變的呢？這位知情人士表示，市民自首次購買部分產權后5年內，擬按原售價繼續購買剩余產權的份額；5年后的購買價格，由市物價局重新核定。“也就是說，那40%的產權價格，在取得房子之后5年內都不會變化。”
與經濟適用房必須購買滿5年才能上市不同，共有產權房只要擁有了全部產權，就可以上市交易。不過，與經濟適用房規則類似，上市交易取得的房款，仍然存在分配的問題。仍然以原先擁有60%產權的市民為例，當其買下40%產權并上市交易后，賣房款在減掉他支付的購房款、契稅等稅費后，剩余的收益部分需要上交40%給政府。
需要注意的是，如果擁有共有產權房的市民將房屋轉讓，那么他將不能再次享受其他住房保障政策。
六、物業費怎么交？
由使用人全額交納
如果只擁有60%的產權，那么是不是只要交60%的物業費？
此次南京在制定相應規則時也將考慮到這點。征求意見稿中透露，保障對象在購買共有產權房時，只要繳納個人產權部分的契稅。不過，按照誰使用誰承擔的原則，保障對象需要全額交納房屋全部產權建筑面積應付的專項維修基金和物業管理費用。
另外，既然房子并不完全是你的，你也不能隨意抵押房子。據了解，共有產權房只能用于自住，不得挪作它用，個人產權部分抵押須經共有產權人同意。
江南六區重現
“萬元以內”房價
快報訊（記者馬樂樂）伴隨著前兩年房價的步步上漲，萬元以內房價早已在主城江南六區絕跡。然而昨天晚上板橋一家樓盤以低于申報價15%的價格入市，9999元/平方米的單價，讓已經消失1年左右的萬元以內房價，重新在主城出現。
這家制造出大動靜的樓盤是板橋的金域華府，昨天晚上該樓盤推出1、2號樓共312套房，主要是偏剛需的復式房源。網上房地產顯示，這批房源的申報均價是11788元/平方米，但開發商宣布現場將給予15%左右的折扣，折后均價9999元/平方米。去年，萬元以下的房價在南京主城已經絕跡，今年上半年的主城新房價格最低也在11000元/平方米以上，金域華府的售價無疑在主城已屬“谷底”。“大家都看到了，市場環境很淡，區域內的競爭比較激烈，必須要順應市場作出明智的選擇。”相關負責人解釋說。
據了解，金域華府所在的城南區域內，近來樓盤之間的競爭格外激烈。同處板橋區域的富力尚悅居，日前宣稱精裝修單價13800元/平方米起售，整體均價為15000元/平方米，同時推出“首付1成”活動并贈送10年的物業費。位于鐵心橋的萊蒙水榭陽光，也表示將以15000元/平方米的均價入市。在區域內兩大新盤伺機而動的背景下，金域華府以萬元以內售價入市，無疑就是為了搶客。
“雖然外圍城市正呈現放松限購政策的跡象，但南京的政策暫時不會有變化，在整體庫存依然低于全國大多數城市的背景下，南京的市場仍然需要自行調整。三季度的市場暫時不會有多少改觀，伴隨著觀望的繼續，開發商仍然需要以價換量。”有業內人士分析認為，不排除接下來類似的大幅度降價促銷會在部分樓盤出現，買房人應當對階段性的房價低點保持關注。
