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2024年11月24日
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就在本輪樓市調控已滿三月，各地房價相繼松動的關口時，有媒體透露，來自高層的信息顯示，始于4月份的針對遏制房價過快上漲的短期調控已宣告結束。真可謂二次調控的聲音依稀尚存，“樓市調控終止論”卻又風生水起。難道被譽為“史上最嚴厲”的房產新政要成為“史上最短”新政？關于樓市調控的種種質疑又開始形成一種強大的聲勢。隨著樓市進入深度博弈期，政策是否出現松動備受關注。其實很簡單，各種不同的利益群體發出的聲音意欲動搖樓市調控決心。然而三部委對樓市調控松動矢口否認又讓樓市陷入了迷局，三部委的高調亮相蘊含著對樓市未來趨勢的什么態度？開發商又該做出何種戰略部署？這對未來房地產業發展方向又有哪些影響？或許未來房地產的發展方向會受到各種博弈力量的左右。或許真應了那句話：態度決定一切。
三部委否認樓市調控松動
前段時間，樓市新政見底的聲音不絕于耳，來自上海方面相關消息稱，在新政影響下，樓市持續低迷，上海樓市調控細則遲遲未出，但上海部分銀行改變此前“原則上暫停發放第三套房貸”的做法，悄然“開閘”第三套房貸。對于最受關注的二套房貸認定，部分銀行也開始“適度寬松”，開始“認貸不認房”。
許多人開始擔心，最嚴格的宏觀調控會不會因為房價的大幅下挫而半途而廢？如果政府再出手救市，房價會不會又要重回上行通道？不免讓人憂慮，更重要的是會讓別有用心的人以此為借口，阻撓調控大勢的進行。
從監管層的表態來看，對于樓市調控可能對宏觀經濟造成的負面影響，中央已經做好了充分準備。為對沖房地產投資可能的下降，中央也已下撥600多億元用于保障房建設。特別是有關部委監管層對調控更表現出尤為堅決的態度。
針對坊間有關“房地產市場調控有關政策可能取消”、“三套房貸放開”、“國資委授意央企拿地”等房地產市場熱點問題，中國住建部、銀監會、國資委于7月12日分別做出回應。
住建部官員特別強調，各地將繼續堅定不移地執行國務院《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》及相關配套政策；中國銀監會新聞發言人發表回應稱，嚴格執行二套及以上房貸政策不動搖，房貸相關“政策要求和標準沒有任何變化，各商業銀行要嚴格執行，不能動搖”；國資委官員對媒體表示，自國資委要求78戶非房地產主業中央企業退出房地產業務以來，央企退出工作正在有序順利地進行。對于主業為房地產的16家央企，該官員表示央企應該做強主業，但他否認國資委曾通過約談等方式授意這些央企下半年在各自專注的領域加速擴張。
自此社會上“調控被見底”的傳聞也就不攻自破了。
口水仗讓房地產市場莫衷一是
有關國家出臺宏觀調控政策的各種聲音從來就沒有停過，然而卻從未有像今天這樣紛繁和嘈雜過。
7月4日，國土資源部部長徐紹史表示：目前，房地產市場呈現出量跌價滯的態勢，再過一個季度左右，房地產市場可能會面臨全面調整，房價會有所下降，但下降到什么程度不好說。這是迄今為止，政府部長級官員最為直截了當的表態。
徐紹史的講話立刻在房地產業界引起強烈反彈，華遠集團總裁任志強針鋒相對：雖然房價短期內會下降，但這是強摁著牛頭喝水，隨著中國城市化進程的加快，對住房的需求將不斷增加，因此房價長期肯定仍會倔強地昂起頭來。還有聲音說，政府部長沒有干涉市場價格的權力……
上海交大海外學院金融所所長金巖石認為，第三、第四季度GDP增幅可能跌破8%的政策底線。一旦發生，政府的調控政策必然轉向，這也意味著本輪房地產調控政策行將結束。
趙曉則有不同意見，目前樓價和成交量雙下降，是因為樓價還沒有跌到大家的心理價位。他指出，下半年，“政府政策有可能放松，但是退出可能性很小，這次調控最大不一樣是老百姓不答應房價再上漲”。過去十年中國樓市經歷了九次調控，“如果第十次調控還是失敗，倒下的將會是政府部門的公信力”，這次的調控只能往前推，房產調控只是個開始。
更有人一針見血的觸碰到了國家宏觀調控的痛處，陽光100董事長易小迪認為，調控解決不了房地產的根本問題。歷次調控被人詬病，就在于未能觸及與房地產相關的一系列土地、稅收、財政和分配制度。如果制度仍然缺位，調控就不可能成功。土地問題不解決，根本性的供求問題是無法解決的。
所以，到目前為止，房地產宏觀調控依然在備受爭議中前行。事實上，由于缺乏健全的房地產市場信息公開機制以及相應的信息披露制度，來自中央、地方政府、銀行、開發商、購房者、專家學者等多方利益主體的不同聲音引發的“口水戰”，眾說紛紜，令樓市更顯得撲朔迷離。眼下，如何強化房地產市場信息系統建設，或許將是樓市調控能否進一步深入的關鍵所在。
看清形勢適時把握政策方向
在房地產調控政策出臺三個多月后，處于膠著狀態的樓市進入了政策敏感期。一方面是房價出現環比下跌、政策效果開始顯現；另一方面是市場對于政策的持續性產生了諸多猜想。
盡管開發商有再多的理由或借口對樓市調控不以為然，然而各部委的聯合聲明已經讓許多本來還觀望的開發商清醒的認識到，國家抑制房價過快上漲的決心沒有動搖。開發商和政策的博弈更像是比耐力，比勇氣。過去開發商總認為中央宏觀調控政策是紙老虎，而這次似乎嗅到了政策的持久性。所以如果說過去還有許多開發商死死守住房價不放松，那么當他們看到政府的底牌之后就不再豪賭了。
雖然現在房價變化不大，但是房企內部已經悄然出現了不少變化。降價的趨勢加大，土地市場趁低抄底，重心向二三線城市傾斜，進軍保障房市場，高層頻頻人事變動……實際上，在國家對房地產業深度調整的同時，開發商也面臨著調整、轉型的抉擇。即便這些轉型更多的只是一些苗頭和現象，但或許也蘊藏著未來中國房地產業發展的方向。
最明顯的一個趨勢是，經過之前幾次調控，許多開發商已經學會了在危機中尋找機會。一些開發商在二三線城市已經提前布好局。國務院副總理李克強近期“推進城鎮化建設”的表態，將成為開發商們重點發展二、三、四線城市甚至小城鎮的沖鋒號。
據新華社調查顯示，本輪樓市調控以來，有相當規模的資金開始流向二、三線城市的樓市，這將成為未來房價上漲的重要推手。不過，盡管二線城市房價仍未到“發燒”地步，但不能忽視投資投機需求增加、房價上漲較快等問題。二線城市對樓市調控不能置身事外。
因此，政府的態度、開發商的態度甚至購房者的態度或許就是主宰未來房地產發展趨勢的中堅力量。
