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2024年11月24日
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雖然成交量慘淡，但上半年北京新建住宅的成交均價卻繼續走高，達26687元/平方米，較去年同期上漲18.86%
相比于去年的火熱，今天上半年的北京樓市卻只能用冷清來形容。根據中原地產研究部的數據顯示，截至6月26日，北京年內新建住宅合計簽約22782套，較2013年同期的44468套下滑了48.77%，環比則下滑40.23%。剔除保障房部分的簽約面積為270.8萬平方米，總成交額為722.68億元。預計整個上半年，北京新建住宅的簽約面積和金額分別為275萬平方米和735億元。其中，成交金額較2013年上半年1190億元下調38%，成交面積的下滑幅度則更大，為48.11%。
而今年上半年北京新建住宅22782套的簽約套數和275萬平方米的成交面積，也雙雙創下了近9年來的同期最低值。
對此，有業內人士指出，“北京上半年房地產市場陷入谷底，一方面是去年市場太熱，需要一個調整來過渡，另一方面自住房大規模入市讓剛需集體陷入了觀望。”
不過，雖然成交量慘淡，但上半年北京新建住宅的成交均價卻繼續走高，達26687元/平方米，較去年同期上漲18.86%。
庫存將進一步增加
此外，今年以來持續萎縮的成交量也在不斷推高北京的住宅庫存總量。截至6月20日，北京期房住宅和現房住宅的庫存分別為46117套和34727套，合計庫存為80844套。這是繼2013年1月1日北京住宅庫存達到80038套的高點后，該數據再次達到8萬套以上，并創下近18個月的新高。
據悉，自今年春節后，北京住宅的庫存量便快速上漲，從5年來最低點5.5萬套猛增至目前逾8萬套。
同時，截至目前，北京年內期房住宅供應大漲，合計供應住宅套數達到了37220套，同比2013年上半年的22006套，上漲了70%。
而7月份，北京還將有36個項目入市，而這些入市的項目絕大部分定價謹慎。由于上述項目供應的住宅數量超過了一萬套，預計北京住宅的庫存量也會進一步提升。
根據亞豪機構提供的數據顯示，北京樓市供應自3月份以來便大幅增加，月度開盤項目數量已連續5個月超過30個，3月份—7月份這5個月的市場總開盤量，較去年同期已經上漲近六成。據統計，7月份預計開盤的剛需項目中，有17個項目已給出定價，其中9個項目以平價或低于市場預期價格入市，占比超過五成。
而隨著市住建委對“限高令”的放松，近期入市的高端項目也開始增多，在7月入市的36個項目中，中高端項目達到了三成。
對此，亞豪機構副總經理任啟鑫表示，一方面市住建委“限高令”僅是去年年底特殊時期采取的行政手段，屬于短期行為，在如今整體樓市趨冷、信貸政策持續收緊的背景下，“限高令”的放松對市場影響有限。許多由于“限高令”而推遲入市的高價盤得以入市，是近幾個月高端住宅供應增加的主因。另一方面，下半年自住房項目的大規模入市，將會在統計數據上進一步拉低平均房價，也為高端項目的入場創造了條件。
自住房扎堆入市
實際上，隨著今年自住型商品房的扎堆入市，已經對定位剛需的北京純商品房住宅產生了很大的沖擊。根據北京市住建委官方公開信息統計，從2013年11月29日第一個自住房項目開始申購以來，截至目前，自住房項目入市量已達11個，合計供應住宅套數約為1.8萬套，合計供應面約為160萬平方米。
而對于1.8萬套的供應量，中原地產首席分析師張大偉則表示，這個供應量相當于北京近一個季度的商品房住宅成交量，對市場的影響非常大。
中指院的報告也認為，由于自住型商品房價格具有明顯優勢，其大量入市短期內必將增強剛性需求的觀望情緒。今年以來，北京住宅成交量受購房者觀望情緒影響下滑明顯，出清周期達到15個月的歷史高位，短期內全市房價或存下行壓力。
同時，自住型商品房的分布也導致了北京同城市場表現分化，五環外或將呈現量升價跌局面。分區域來看，2013年9月份至今，北京市累計成交的43宗含自住型商品房地塊中有40宗地塊分布在五環以外，由于未來入市項目較多且價格具有明顯優勢，短期供應結構的變化將對區域均價形成明顯的下拉作用，五環外市場或將呈現量升價跌。而對五環內而言，由于區域內土地供應稀缺且自住型商品房項目較少，購房者觀望周期相對較短，成交量或將率先企穩回升。北京市房地產市場將呈現同城分化局面。
此外，對于近期信貸政策的微調，業內人士也普遍認為難以真正影響到房地產市場。
張大偉表示，“對于市場來說，除非大幅度降準，或者央行單獨設立針對房地產首套房貸款的非盈利性機構，否則目前房地產貸款難的趨勢仍將持續。同時，部分銀行響應央行的措施，很可能是把房貸從基準利率上浮回歸到基準利潤的水平，或者提高審批放款的效率，但對市場來說，影響微乎其微”。
二手房量價齊跌
相比于新建住宅，北京二手房市場的表現則更加慘淡，成交量和成交均價也是雙雙下滑。在國家統計局日前公布的5月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況中，北京二手房價格在5月份出現了較大幅度的下滑，跌幅位列70個大中城市之首。
而根據中原地產研究部統計數據顯示，截至6月26日，北京上半年二手房合計簽約43515套，預計上半年簽約總量為4.4萬套，同比環比均明顯下調。而這一成交量也是北京有網簽記錄以來的最低值。
據悉，北京二手房上半年的平均價格相比2013年4季度已經下調超過5%，疊加稅費、中介費等，2014年上半年購入二手房的業主幾乎全部被套，同時，有業內人士預計，年內北京的二手房還將有10%-15%的價格下調空間。
張大偉表示，樓市在信貸收緊影響下，上漲開始乏力，特別是受到貸款影響最大的二手房，價格開始陰跌，成交量持續下滑。2013年，北京二手房價格的漲幅超過了受到限價影響的新建住宅，但隨著近期信貸政策的收緊，和自住房導致的觀望情緒。二手房價格已經連續6個月陰跌。
有數據也顯示，北京二手房成交均價正在加速下調，6月份的成交均價為2.92萬元/平方米，相比5月的均價3.02萬元/平方米，下調幅度達到了3.3%。
“目前看，二手房掛牌房源的價格已經出現了全面下調。雖然房主心里的預期價格已經出現明顯下調，但購房者的觀望情緒則繼續加強。預計未來二手房均價下滑的趨勢還將繼續。”張大偉認為。
編者按：在三、四線城市房價大幅下跌之后，北京樓市也終于被拖下了水。數據顯示，今年上半年，北京新建住宅的簽約套數和成交面積，雙雙創下近9年來的同期最低值。那么，北京等一線城市的樓市，真的難以獨善其身了嗎？
