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2024年11月24日
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“以房養老”試點一石激起千層浪。昨日，新浪針對網友們對“以房養老”的態度做了一個調查，有九成網友認為“以房養老”荒唐，僅一成網友認為其有合理之處。在不少網友激烈的言論中，多數網友認為“無法接受，不確定因素很多且不靠譜”。
記者了解到，除了消費者對于該項政策的接受程度有限，事實上，滿足條件的保險公司，態度也較為謹慎，有險企負責人向記者表示，目前尚無試點公司和試點產品的報備。
昨日，養老概念相關個股表現搶眼，截至收盤時，板塊平均上漲1.88%。個股方面，桑樂金上漲8.64%，新華錦上漲6.94%，天宸股份上漲5.04%。
算賬：賣掉房子買5年期國債收益反更穩定
70歲的張奶奶住在越秀區的一個約50平方米的老房子，樓齡約為20多年。昨日，她向記者感慨，“按照現在廣州的樓價來看，我這個房子大概售價為100萬元，老伴在幾年前過世了，現在唯一的兒子也在番禺買了房子成家了，時不時過來看看我，等我年紀再大點估計他們就會把我接過去住。”險企人士表示，按試點規定的要求，張奶奶若將自己的房子抵押給保險公司，可以繼續享有房屋的居住權，另一方面按照約定每月固定領取養老金。按照險企精算人員的初步計算，張奶奶大概每月能夠從保險公司領取5400元的養老金。
張奶奶感慨，“從內心上說，肯定愿意跟兒子住在一起，房屋如果拿出來出租每月收的租金也能作為一筆養老費用。而且后期可以再進行出售。”
險企人士也表示，盡管擁有了所抵押不動產的處置權，“但是未來老人家一旦去世，房產70年產權到期，房產貶值，房屋維修等多方面的不確定性仍然困擾著保險公司。
“住房反向抵押養老保險，適用面非常窄。”中原地產首席分析師張大偉認為，大部分老人會將房產遺留給子女；即使是孤寡老人，如果有房產，可以選擇的養老辦法也很多，比如出租城市房產，到郊區或者農村居住，或者是賣掉城市房產，到農村居住，都比保險獲得的收益高很多。“以北京為例，如果在城區有一套房產，平均售價在300萬左右，如果將其出售，購買5年期國債，年收益就可以到16.23萬元。這種情況下，不僅收益穩定，本金還可以以備不時之需。”
觀察1：70年產權“綁住”創新手腳
住宅僅有70年產權，也成為了以房養老推廣的障礙。
“（住宅）產權未到期或到期后如何處置依然存在政策盲點。”同策咨詢研究部總監張宏偉表示，產權到期之后，房屋是直接歸銀行等金融機構、還是作為遺產分配給老人子女，目前也未有定論。同時，應該有一定的政策支持使得“以房養老”的房產在70年產權到期后如何處置應有法可依。
而易居房地產研究院研究員嚴躍進說：“產權到了70年后如何處理，在政策和法律上并不明朗。未來此類住宅到了險企手中，但可能會發現有效產權的期限不足。對于目前來說，評估價自然可以考慮到這一點，但對于未來將此類資產進行再轉讓的時候，其流動性會快速下滑。可能從今天眼光看是香餑餑，但未來此類資產容易成為燙手山芋。”
觀察2：房產估值幾何影響險企熱情
“保險公司此前之所以愿意圍繞住宅而設計創新產品，主要還是看重房產價值持續增長的空間。但今年整個樓市降溫下，險企難免犯嘀咕。因為一旦房產資產縮水，那么可能會惡化此類金融產品的盈利狀況。可以預計未來一些險企對此類房產做評估時會更加謹慎。”嚴躍進表示。
財經評論員葉檀也公開表示，老年人是否愿意用房產反向抵押為自己養老，取決于市場對房地產估值幾何。“如果房地產市場節節上升，老人完全可以出售住宅入住老年公寓，地段好的房子靠出租一個房間的租金維持生計。保險公司同樣不愿意干高風險低收益生意，把未來的房地產壓力背在自己身上，房地產市場一旦降溫，風險都在保險公司身上，保險公司成為最大的房東，與此同時，保險公司還要承擔老人體面養老的壓力。”葉檀表示，與其如此，不如直接投保或者建老年公寓收租，比反向抵押保險要靠譜得多。
張宏偉表示，應該逐步推進資產證券化，將缺乏流動性的房產資產，轉換為在金融市場上可以自由買賣的證券行為，使其具有流動性，“金融機構可以以資產管理公司名義對于‘以房養老’資產打包進行操作，既可以使養老群體定期取得一定數額養老金，金融機構也會因此有一定的經營收益，收益部分或按照一定方式對沖市場風險損失，或以一定形式補貼給養老群體。”
