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2024年11月24日
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小產權房10年“轉正”舉報人曝光運作黑幕
稱已向中紀委山東巡視組實名舉報涉賄政府工作人員
不久前，國土資源部、住建部兩部委聯合下發緊急通知，要求堅決叫停違法建設、銷售小產權房，并對其依法查處。然而，在山東省青島市李滄區上流村，經當地村委會同意、建在該村集體土地上的15棟、668套房子，經歷了拆除、沒收、罰款等處罰后，又經當地政府組織的招拍掛而轉正，并開始銷售。小產權房“轉正”，有人曝出其背后存在花錢買質量安全鑒定、虛假房產銷售額參與招拍掛、私刻公章等多種欺詐情況。近日，記者就該事件進行了深入調查。
□產權變身
小產權經10年運作變大產權
作為雍倫佳苑公司、杰盛公司的股東，李秀針分別占有49%、50%的股份。然而，當杰盛公司競拍成功并取得土地所有權后，李秀針被通知她所占的股份將由50%將至23%，另稱568套房已在招拍掛之前賣出，“這樣，我們基本就沒什么利益了，我們曾從北京派出兩撥律師去要求看賬，都被拒絕了，所以，我這才決定把內幕曝光。”
李秀針稱，在山東省青島市李滄區南王家上流村，原建于農民集體土地上的15棟、668套住宅房，在頂了10年違法建設的帽子后，終于擁有了70年大產權。
該項目現名叫適園雅居，位于進出青島的咽喉要道，三面環山。青島曾投入37.1億元對其所處區域進行生態及基礎建設，項目周邊更有萬科、綠城、萬達等別墅及高檔社區。
6月10日下午，記者一踏上新修的濱海大道，便可看到多處“適園雅居”的桿柱廣告。該項目售樓處設在李滄區鬧市中心。6月12日下午，售樓處一工作人員介紹稱，該項目每平方米賣9000元至1.1萬元，“第一批開盤我們賣掉了99套，第二批計劃7月7日開盤，現在認籌1萬元，可抵3萬元。”
問及房產證，該工作人員稱這個項目曾是小產權房，“現在已經拿到了70年大產權。”他將記者帶至里間，展示了項目所獲的土地證、規劃證、建設許可證、預售證等5證。
據了解，該項目最初建設成本每平方米400余元，當時銷售價平方米為800余元。按照目前每平方米1萬元的均價，這15棟、668套建筑面積有75000余平方米的項目，市值將超7億元。
據悉，該項目的15棟樓，目前已建好13棟樓；另兩棟，一棟建到了第2層，一棟還未開工。
□項目由來
不銹鋼車間改建住宅樓
2012年4月10日，郝安峰作為鐘超英(青島理工大學工程質量檢測鑒定中心主任)受賄案一名證人，接受了青島市四方區檢察院的詢問。詢問筆錄顯示，該項目地塊原為李滄區南王家上流村耕地。1998年，青島市瑞豐德不銹鋼有限公司股東郝安峰租了這50畝土地，租期50年，每畝3萬元。
郝安峰本想生產不銹鋼產品，甚至在這塊地上已蓋了兩個車間。可后來聽說蓋小產權住宅往外賣很掙錢，他就找建筑隊，在2003年4月蓋了15棟住宅樓。
“郝安峰與上流村村委會簽訂了租地合同，并提出要建小產權房賣了賺錢。村委會為其出具了售房合同，收款收據，并約定70%利潤歸郝安峰，30%歸村委會。”李秀針稱。
隨后一年內，青島市國土資源和房屋管理局兩次處罰了瑞豐德公司，責令其拆除違建、退還非法占用的土地，并兩次罰款。“每次處罰他們都只拆一點點兒，就是做做樣子。”李秀針稱。
2005年4月，青島市規劃局沒收了該項目，并移交給李滄區政府。此時，上流村原村委會負責人以破壞耕地罪被判刑。
據李秀針透露，作為該項目的建設方，郝安峰也被公安機關列為破壞耕地罪的犯罪嫌疑人。在被傳喚之前，他通過李滄區公安分局一老鄉，疏通了當時經偵大隊的一辦案民警，送給該民警10萬元。在傳喚當天，辦案民警讓郝安峰住進傳染病醫院，開具乙肝嚴重傳染證明。通過該辦案民警運作，郝安峰被免于刑事追究。
為繼續爭取該項目，郝安峰聯系到了在北京的老鄉程之友，稱程之友在北京一發改委下屬的媒體供職，可以幫忙辦手續，“手續若能辦好，我把房子的股份給你一半。”郝安峰稱。
成立新公司“復活”小產權房
“那是在2007年五一期間，郝安峰及其妻子程玉蘭到北京來找我丈夫程之友，說搞了一批小產權房，被青島市規劃局給沒收了，說是非法建設。他們來找我們合作，說要籌備一部分錢，成立一個正規公司，和政府溝通，把項目承接過來。”李秀針稱。
據核算，該小產權房建筑成本每平方米約400元，當時每平方米賣800余元，若能辦好規劃、土地等各類手續，每平方米賣四五千元沒問題，再刨掉土地出讓金、配套費及各種稅費，總回款有3.5個億，可以賺到1.7億元，“他們多次勸，還專門來北京兩趟，無數遍地打電話，我們心動了。”李秀針稱。
2008年1月17日，北京雍倫佳苑房地產開發有限公司在北京注冊成立。該公司注冊資金為2900萬元，實交1000萬元，由郝安峰的兒子郝國瑞任法定代表人，占股份51%；李秀針為股東，占股份49%。
那時，項目的名字是雍倫花園。作為該項目的承建人，雍倫佳苑公司開始推動小產權房“轉正”。
□“變形”內幕
空殼公司承接小產權房處置項目
“北京這個公司，其實就是一個大公關公司。”李秀針稱，1000萬元注冊資金是一中介公司的朋友墊資的，拿到營業執照后，這1000萬元僅在在賬面上停了6天便被抽走。
公司有了工商執照，便順利在銀行開戶，并刻制了公章，辦齊了相關手續。“我們復印了這套手續，把它交給郝安峰父子，他倆就開始和李滄區政府對接，辦理小產權房轉正手續。”李秀針稱，2008年3月，經李滄區政府同意，雍倫佳苑公司承接了該小產權房處置項目。
郝安峰稱其以雍倫佳苑公司為名，按照李滄區政府的要求，委托青島理工大學工程質量檢測鑒定中心對15棟住宅樓進行質量安全鑒定。2008年10月，15棟住宅樓均拿到了鑒定安全的報告。
李滄區政府采納了這15棟住宅樓的安全報告，并接到了雍倫佳苑公司提交的在15棟住宅樓中，已賣掉568套住房的虛假材料。“提交這個虛假材料，是為將來的招拍掛做準備。若別的公司想競標，一聽668套房已賣得只剩了100套房子，幾乎沒有利潤了，就不會競標了。”李秀針稱。
2010年1月，雍倫佳苑公司已完成其相關使命，且面臨北京工商年檢。因其當時注冊資金為2900萬元，實交1000萬元，若想過年檢，則需補交1900萬元，郝國瑞、李秀針兩股東簽署協議，雍倫佳苑公司轉手變賣他人，雍倫佳苑公司名稱變更為北京政研投資有限公司，公章、稅務等手續也一并作廢。
私刻公章自稱項目公司通過招拍掛
2010年2月1日，以郝安峰的兒媳薛曉明為法定代表人的青島杰盛置業有限公司成立，在該公司中，薛曉明、李秀針各占50%的股份。
李秀針稱，從此開始，李滄區政府便多次牽頭，組織有土地局、規劃局、村委會、街道辦等相關部門參加的碰頭會，以補辦規劃、土地、招拍掛等一系列手續，以將其轉變為大產權。
2011年5月19日，該項目主管部門李滄生態商住區建設辦公室向李滄區財政局致函，稱根據區政府第50次區長辦公會議紀要，要對15棟住宅樓的土地進行招拍掛及地上建筑物一并進行招拍掛。雍倫佳苑公司作為原項目承建人，繼續完善該項目。
其實那時雍倫佳苑公司已被轉賣并變更。
2011年8月31日，青島市國土資源和房屋管理局向李滄區政府發函，要求對該地塊的規劃設計、施工、監理等建設情況及質量狀況進行明確說明，以便編制招拍掛出讓文件。該函明確了該地塊將連同15棟住宅樓一起出讓，并由國土局與李滄區聯合舉辦。
2011年11月22日，青島市國土局發出了對該地塊及15棟住宅樓進行拍賣的公告。
因在李滄區政府、李滄區生態辦相關文件中均記載雍倫佳苑公司為該項目承建人，且完成了前期質量鑒定等工作，“為了介入該項目，2011年11月18日，杰盛公司私刻了雍倫佳苑公司的公章，自稱是雍倫佳苑公司的項目公司，報送至李滄區政府。”李秀針分析，雍倫佳苑公司的公章在2010年1月就作廢了，作廢兩年后公章又出現了，“這絕對是私刻的。”
作為雍倫佳苑公司的項目公司，杰盛如愿對接了該小產權房招拍掛項目。2011年12月9日，杰盛公司以拍賣起叫價樓面價每平方米870元、總價6564元中標。
2012年9月22日，杰盛公司辦好了土地證，并在2013年辦齊了預售證、施工許可證等所有手續。15棟小產權房搖身變為擁有70年的大產權商品房項目，更名為適園雅居小區，面向市場進行銷售。
□股東質疑
鑒定中心主任受賄做虛假報告
“15棟住宅樓建筑質量過關，才好補辦手續。”李秀針稱，李滄區政府要求對15棟住宅樓進行質量鑒定。
郝安峰稱，2008年9月，李滄區政府要求找青島理工大學工程質量檢測鑒定中心。經人介紹，他找到了鑒定中心主任鐘超英，以雍倫佳苑公司的名義，委托該中心進行此次鑒定。2008年10月，15棟樓均拿到了結構安全檢測鑒定報告，“當時，其實建成的只有13棟住宅樓，另外一棟剛開始建設，還有一棟未建設的也獲得了鑒定報告。”李秀針稱。
記者看到，這15棟住宅樓每棟均有一個鑒定報告。以其4號樓為例，其鑒定結論為：樓房的結構體系及地基基礎滿足國家規范要求；大部分結構構件安全有保證；少數構件不滿足現行結構規范要求，需采取補強、維護等處理措施。
“15棟住宅樓通過了質量鑒定，政府也采納了，但我認為這15個鑒定報告是花40萬元買來的。”李秀針稱，為能順利拿到鑒定報告，經雍倫佳苑公司安排，在40萬元的鑒定費中，有10萬元打入了鐘超英的個人賬戶。
鑒定中心主任鐘超英因此被舉報貪污受賄，并被當地檢察部門指控犯了職務侵占罪。李秀針稱，因鑒定負責人收了10萬元，大家都懷疑該鑒定報告是否真實合法，“住宅樓有不少地方裸露著鋼筋，裂縫也很明顯，建筑質量真的很差，”她說，直到今年5月，住宅樓在建成10年后，才開始對其存在的問題進行補強、維護。
虛構房屋銷售量欺詐招拍掛
2011年9月27日，李滄區政府采用了由雍倫佳苑公司出具的關于15棟住宅樓中，已賣掉568套的材料。“其實只賣掉了100多套房。”李秀針稱。
李滄區政府確認了該銷售數額。2011年9月27日，區政府致函青島市國土局，稱“678套住宅中，截至2004年9月15日，對外銷售住宅45套，解決瑞豐德公司等職工住房245套，以房抵工、抵料住宅260套，抵債138套，未銷售住宅110套。”
李秀針分析稱，雍倫公司出具已經賣掉568套的虛假材料，一是屏蔽了其他開發商前來競標，因為僅剩的100套住房已幾無利潤可言。二是以已內定項目原承建人為由，影響到了其他開發商競標，“萬科當時也買了標書，結果被生態辦一負責人給勸退了，說該項目領導已內定，不要蹚這趟渾水，萬科最后退標了。”
政府多名工作人員涉嫌受賄
作為股東的李秀針接到了郝國瑞開具的“賄賂清單”。該清單顯示，郝國瑞通過香港和華設計公司一王姓負責人，在2009年12月1日，向李滄規劃分局工作人員公關費6萬元；向李滄區相關政府部門公關用費69萬元。“李滄區規劃局曾兩次斃掉該小產權房的規劃，郝家兩次送現金被拒，最后，郝安峰稱他自己去談條件，一負責人才提出給一親戚要一套房，半價就行。郝安峰稱，該領導人所稱的親戚，便是其情婦。”
李秀針稱，她曾以現金形式分5筆打給郝國瑞140多萬元，“他跟我說是送禮了，否則，我打給他的錢，干什么用了？”
據透露，截至2009年12月，雍倫佳苑公司向相關部門負責人行賄120余萬元，承諾贈送房產近10套。
今年5月19日，作為北京博倫雅苑公司原股東，以及青島杰盛公司股東，李秀針向中紀委山東巡視組實名舉報了李滄生態園建設辦公室副主任單世勇、趙利貴以虛假數據起草政府文件、瀆職、受賄等違法違紀問題。至目前為止，該舉報尚未有回音。
□政府回應
6月11日下午，李滄區宣傳部常務副部長單偉、李滄生態辦副主任趙利貴及一孫姓負責人等接受了記者的采訪，并對相關問題一一回應。
1涉案房一開始是違法建筑
“小產權房的合法化，這個概念不是很準。”單偉稱，為15棟住宅樓補辦手續，是10年前青島市政府確定的。
孫姓負責人稱，這些住宅樓一開始就是違法建筑，它是村委會同意，在集體土地上蓋的房子，沒有任何手續，所以不能叫小產權房。青島市政府有會議精神，對符合質量要求、也符合規劃的違法建筑，盡可能走招拍掛
程序，完善手續，“這是對違法建筑的一個處置方式。現在曝出這么多問題，是因為北京的雍倫佳苑公司、青島的杰盛公司兩個股東間出現了股權糾紛，打官司，才導致這個項目10年了才完善了手續。”
趙利貴稱，李滄區政府對該項目的處置其實只有執行權，依據的是青島市政府(2009年)第104號文件《關于李滄東部違法建筑處置有關問題的會議紀要》。該紀要稱，要完善包括該項目在內的4宗土地違法建筑的用地、規劃、征地等手續。
“政府沒收了這個項目，沒收后可以全部推倒的，但考慮到實際狀況，推倒會給國家、社會造成很大浪費，所以不符合質量要求的都推倒了。這個項目沒有推倒過，是一直在完善手續。”
2個人受賄不影響認定鑒定報告
關于鑒定中心主任鐘超英受賄被查，為什么招拍掛還采用該中心出具的質量鑒定報告一事，趙利貴稱，其不清楚鐘超英被查的情況，“即使鐘超英受賄，也是他個人的事。質量鑒定報告是鑒定中心出具的，鑒定中心有資質，也沒人對該鑒定結論提質疑，所以政府認為該鑒定報告是合法有效的。”
“現在沒人說鑒定報告是假的，只是說那個人受賄了。”趙利貴稱。
3根據售房明細認定568套房被賣
關于由博倫佳苑公司所提交的已賣掉568套房是否真實、政府是否核查其售房合同等問題，趙利貴稱，當時是瑞豐德公司向政府提交了一個售房明細，“房子是人家自己賣的，我們看到了售房明細，故認定它已賣掉了568套，也就采用了這個數據。”
至于售樓處一工作人員介紹，適園雅居小區自今年4月7日開盤以來，第一批房源已賣出99套，第二批房源剛剛開始認籌，將于7月7日開盤銷售等情況，趙利貴稱，“也許售樓處不清楚房子是不是已被賣掉了，具體賣掉了多少，這可以請登記機關查一下。”
4公章是否作廢和政府沒關系
針對博倫佳苑公司已作廢公章被杰盛公司用以介入該項目問題，趙利貴回應稱，2003年，政府在沒收該項目時，確定的建設單位是瑞豐德公司。杰盛公司是通過招標中標的。關于博倫佳苑公司，政府和其并沒有任何往來。
關于博倫佳苑公司公章在作廢后被用于杰盛公司提交的《具結書》問題，該負責人稱，政府沒有見到該《具結書》。博倫佳苑公章用于其他相關文件的，那文件也只是區政府與各部門之間的內部交流。所以，其公章是否作廢，與政府沒關系，也沒有產生任何法律上的文件。
趙利貴還稱，2012年5月14日，網上便有帖子稱從開發商處得到消息，郝國瑞父子答應，由政府一負責人給項目供應建筑材料，送給其一套房子，“我已就該證據進行公證，準備隨時提起訴訟，我可以負責任地說，我沒有要他的房子，沒有買他的房子，也沒讓親戚朋友買他們的房子。”
趙利貴稱，這個項目讓上流村村委負責人都因擅自占用集體用地被判刑，鐘超英也被查出受賄，還引發了博倫佳苑公司、杰盛公司及其股東間的多個訴訟，“該抓的抓了，該判的判了。其他的你問我我也不清楚。”
□公司回復
“如有行賄證據請去檢舉”
6月15日，杰盛公司法定代表人薛曉明的丈夫郝國瑞回復稱，關于568套銷售房產，是在政府處置過程中，由原開發單位按政府要求，將銷售數據進行了整理統計，經審核后，納入了拍賣公示文件。杰盛公司參與了該項目的公開拍賣，并依法競得了該項目。
他表示，如有證據證明杰盛公司行賄，那么請帶著舉報材料和相關證據，按照正規程序到公安、檢察機關依法進行檢舉。
若公司提供虛假材料招拍掛結果應是無效
■專家分析
法學專家、司法部研究室原主任王公義稱，目前，建在農村集體經濟土地上、向社會出售的房屋，均認為是小產權房。
關于該項目質量報告是否受負責人受賄影響的問題，王公義稱，若受賄人與該次鑒定有關系，應該重新做。若受賄人與該案無關，就不用重新做。
王公義指出，政府將該項目沒收并采用招拍掛程序，連地帶房一起賣，這無可厚非，但如果競標公司向政府提供虛假資料，那就是欺詐行為。他說，政府需對企業提供的參加招拍掛的相關材料進行審查，“你沒有審查，企業說是已經賣了568套，給你一個明細，你就認為它賣了568套，政府應該為此承擔責任，這樣的招拍掛是無效的。”
