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2024年11月24日
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樓市高庫存令地方政府騎虎難下 不松綁限購就砸手里
在房價漲勢放緩、樓市庫存高企、去化壓力陡增的形勢下，地方松綁限購救市的傳聞層出不窮。繼一系列地方政策“微刺激”之后，近日，遼寧省會沈陽“限購取消”的傳聞不脛而走，被業內視為地方微調限購政策的升級版本。
6月11日，中新網房產頻道就“限購取消”傳聞致電沈陽市房產局求證，相關人員答復稱：目前沈陽執行的還是去年4月公布的限購政策，沒有任何變化。并表示，不清楚網上傳言的來源和渠道。對于網上流傳的6月10日沈陽“權證中心”發布的“取消限購”通知的截圖，該人員表示沈陽房產局方面對此并不知情。
就此，媒體戲稱，沈陽“取消限購”只維持了一天。但地方調整限購政策的輿論仍在發酵，有業內分析，未來將有一批城市出現更大幅度的限購松綁，庫存高、房價連續下跌、地方經濟房地產依賴程度大的城市將首當其沖。
至少15個城市將有限購松綁沖動
在此次沈陽“取消限購”爆料人易居房地產研究院副院長楊紅旭看來，沈陽取消限購有其合理原因，他認為，首先，沈陽市的住宅庫存量是全國第二高，去化周期大概超過20個月，市場壓力巨大。其次，沈陽房價并不是很高，均價七八千左右，近十年來漲幅也偏小。第三，原本沈陽限購就比較寬松。
這些特點，在之前傳出微調樓市政策的16個城市中具有比較明顯的普遍性。據中原地產首席分析師張大偉分析，庫存消化周期超過一年、第一季度成交面積大幅下滑、購地銷售比過高、土地出讓金過低、有實質性降價樓盤、人口凈流出、有兩個以上新區的城市，均可能成為后續放松調控、取消限購的城市。
上海易居房地產研究院6月10日發布的《5月份新建商品住宅庫存報告》顯示，在監測的全國35個重點城市中，溫州、濟寧、西安、福州、常州、杭州、沈陽、青島等15個城市存銷比超過20個月，也就是說，這些城市的新建商品住宅要賣至少20個月才能賣完。存銷比超過16個月的城市數量則達到了20個。
此次傳出“取消限購”的沈陽，新建住宅存銷比達22個月，之前已被曝出微調政策的杭州、寧波、溫州等城市此數值同樣居高，溫州更以44.9 的存銷比居于首位。對此，上海易居房地產研究院研究員嚴躍進在接受中新網房產頻道采訪時表示，目前存銷比處于高位的這些城市，將面臨限購松綁的沖動。
“取消限購”市場作用將如何？
日前，住建部總經濟師馮俊出面回應“是否會取消或者部分取消限購措施”時稱，是否取消，各地應根據實際作出判斷。但在不少專家看來，“取消限購”對樓市升溫所起的作用并不是很大。
以此次傳出“取消限購”的沈陽為例，經濟學家馬光遠分析稱，市場并不會對取消限購有太大的反應。他認為，沈陽總體庫存大，穩居全國前三，把目前的庫存消化最少需要三年。加之沈陽的房子投資價值不高，限購抑制投資的作用不明顯，限購政策蕩然無存對整個市場基本沒有影響。
“本輪市場轉冷更多是由于部分城市前期供應量過大、房價過快上漲等市場本身風險因素積累，以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。” 基于此，中原地產首席分析師張大偉分析認為，日益強烈的地方限購政策調整難以拉動市場成交。
北師大房地產專家董藩則認為，“只取消限購有作用，但還不夠，還要信貸政策松動作為配合。”
