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2024年11月24日
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如果6城市的共有產權住房試點成功，未來的中國房地產市場結構將發生多大變化？
6月4日，住房和城鄉建設部總經濟師馮俊在國新辦的新聞發布會上表示，寫進今年政府工作報告的共有產權住房已經在一些城市建設，很多問題需要試點來解決。
這樣的試點在4月3日即已公開，北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石成為探索這種新住宅類型的試點城市。
盡管還處在試點階段，但這種住宅發展迅猛。以北京為例，從去年年底至今年將形成7萬套共有產權住房的供地規模，而即便在成交放量的2013年，北京市新建商品房交易量也不到12萬套。
共有產權住房的“前世今生”
中國社會科學院經濟所研究員汪麗娜最近對我國住宅市場上的住宅類型做了一個統計，結果讓她吃驚，居然有20余種住房類型，而如今在北京住宅市場上日漸紅火的自住型商品住房讓她犯了難：這到底是保障房還是商品房？
其實自住型商品房就是現在被頻頻提及的共有產權住房。
所謂共有產權住房，從字面理解，就是政府與購房人共同擁有產權的住房。
這種住房類型最早出現于2007年的江蘇省淮安市，這個城市試圖通過這種方式來幫助那些既不符合保障房申請標準，又沒有能力買房的人解決住房問題。
“2007年的時候，房價已經開始迅速上漲，而我國的廉租房體系剛剛開始起步，經濟適用房的弊端已經廣為人知，各個收入層次的人群對住房問題都有意見?！币晃粎⑴c過我國住房體系設計的專家告訴記者，高收入群體可以買商品房，低收入人群可以申請廉租房，夾心層怎么辦？當時很多地方都在探索。
在淮安市，這種探索最初被界定在保障房范疇，其名稱為“共有產權經濟適用住房”，套型面積被限定在90平方米以下。購房人與政府之間的出資比例則根據購房人的經濟狀況分檔確定，有5∶5、有6∶4，也有7∶3。
“共有產權的目的是為了防止再出現‘開著寶馬住經濟適用房’現象的發生?！边@位專家告訴中國青年報記者，在北京，類似的探索表現為兩限房、中小套型商品房，但這兩種類型的住房建設一直沒有得到足夠的落實。
在經歷了2008年下半年的蕭條后，全國樓市在2009年二季度一飛沖天，房價大幅上漲。買不起房的抱怨隨處可聞。
2010年5月，北京市拍賣了房山區長陽半島的一塊土地，與之前的“招拍掛”不同，這塊土地的拍賣采取了“限房價、競地價”的方法。中國鐵建集團拍得這塊土地，其將要建設出售的住宅價格被限定為每平方米12500元，在當時，周邊樓盤的價格在每平方米14000元左右。
這個項目可以看作是北京市最早的共有產權住房，只不過在當時，還沒有這個名稱。但限制條件已經明確：搖號購房，自拿到房本之日起5年內不得出租出售。
2011年4月，這個樓盤進行了搖號，1594套住房，參與搖號者9011人，供需比接近1∶6。
2013年3月底，“京十五條”房地產調控措施提出，北京將進一步降低自住型、改善型商品住房的價格。之后，昌平、朝陽、海淀陸續推出了多個“限房價、競地價”地塊。當年8月，北京市住建委透露，這種類型的住房被定義為“自住型商品住房”。
2013年10月23日，北京市住建委、北京市發改委、北京市財政局、北京市國土局、北京市規劃委發布《關于加快中低價位自住型改善性商品住房建設意見》。這個意見定下任務，要在當年年底之前拿出2萬套自住型商品住房的供地規模。
至此，這種類型的住房從最初的保障房范疇中劃了出來，成為介乎保障房與純商品房之間的一種形態，成為共有產權住房在北京的基本形態?？雌饋?，這是為拉低整體房價作出的行政努力。
住房和城鄉建設部總經濟師馮俊表示，共有產權的方式，可以使得一部分群眾支付一部分錢解決自己的住房問題。同時也規范現在的經濟適用房和限價商品房制度，通過共有產權方式明確產權人和政府間的產權比例關系，從而確定上市交易的分配比例，目的就是遏制購置型保障房里的牟利空間。
住宅市場將三分天下
毫無疑問，自住型商品住房已經成為北京市住宅市場的攪局者。
今年年初，北京市國土資源局公布2014年北京市土地供應計劃。與往年相比，土地供應結構出現了大變化，2014年度北京市共安排住宅用地計劃1650公頃，其中，保障性安居工程用地650公頃，商品住宅用地1000公頃，而在商品住宅用地中，一半為自住型商品房用地。
這也就是說，2014年北京市保障房、自住型商品房、商品房的土地供應比例為1.3:1:1。按照計劃，北京市今年將形成5萬套自住型商品房的供應，加上2013年底拿出的土地供應，將一共形成7萬套自住型商品房。在北京市未來的住宅體系中，保障房、自住型商品房、商品房將呈現出三足鼎立的趨勢。
由于價格比周邊樓盤便宜至少30%，這種類型的住房一下得到了購房者的追捧。在網上，眾多網友聚在一起，形成了一個“血拼自住商品房論壇”。在這個論壇里，眾多網友分享有關自住型商品房申請、搖號、建設進度等等信息。
10年前排隊買商品房的情景又回來了。
2013年9月份拿地建設的恒大御景灣，2000套房源吸引了14.8萬戶家庭申請，供需比達到1:74。
金隅嘉業的兩個自住型商品房項目合計申請訂單量達43萬余份，初步審核通過33萬戶家庭。而這兩個項目可供房源總計為5200余套，總計中簽率約為60∶1。
“大家都會算賬，都想要便宜貨，自住型商品房價格比周邊便宜3成，所有人都想要?！蓖酐惸雀嬖V記者，如今每推出一個自住型商品房項目，就會有大量的家庭加入申請隊伍。
自住型商品房寬泛的申請標準也造成眾多家庭爭搶的結果。根據北京市的規定，北京戶籍的個人年滿25周歲、在京無房或只有一套住房即可申請。在“血拼自住商品房論壇”上，有網友提問：在外地有一套住房，在北京沒有住房，是否可以申請自住型商品房，答案是肯定的。
“自住型商品房究竟要滿足什么人的需要？這個問題，政府部門有沒有認真考證過？”汪麗娜提出了疑問。
從北京市今年的土地供應來看，自住型商品房用地要占到商品房總用地規模的一半，而在以往，除了保障房用地外，其他的都是商品房用地。用于商品房建設的土地少了一半，這意味著，今年北京新建的純商品房將會相應減少一半。
在房地產業內，對商品房市場被打亂的擔心一直存在。早在北京探索第一個自住型商品房之時，中國房地產學會副會長、北京大學房地產研究所所長陳國強就提出過疑問。在他看來，商品房是要用市場化的手段來配置資源，可政府卻似乎要通過自住型商品房的模式制定價格、管制價格，市場將會受到沖擊。
這樣的沖擊不僅僅體現在商品房的供應量上，也體現在未來可能出現的商品房價格變動上。有業內專家預言，未來的商品房市場將會是豪宅化的市場。
“等大家發現參與自住型商品房搖號總也搖不到的時候，大量購房人群又會重回商品房市場，商品房價格會出現怎樣的變動？”汪麗娜說，實際上，每次商品房價格大漲之前都有土地供應短缺的現象。
住宅市場需要怎樣的體系設計
對自住型商品房的覆蓋人群，一直存在爭議。
偉業我愛我家副總胡景暉告訴記者，這個問題有過多次爭論。一開始，目標人群定義為夾心層，但很快發現，這樣的界定太模糊。之后就改為優先滿足保障房輪候家庭，如今又說要通過搖號的方式來分配。
“這個過程中其實已經產生了矛盾。”胡景暉說，如果一個家庭是保障房的排隊者，那意味著這個家庭是沒有能力購買商品房的，怎么可以成為自住型商品房的購買群體？到底該怎么界定這種類型住房的購買人群？
從政策上看，目標人群非常寬泛，與限購政策基本一致。
2013年北京市《關于加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》中規定：按照限購政策規定在本市具有購房資格的家庭，可以購買自住型商品住房。符合條件的家庭只能購買一套自住型商品住房。這意味著，名下無房或只有一套住房的北京戶籍家庭可以購買，連續5年在京繳納社保個稅、名下無房的非京籍家庭也可以購買。
兩類家庭可以優先購買，一是北京市戶籍無房家庭，一是經濟適用房、限價商品住房輪候家庭。
“按照北京市的說法，今年將有7萬套自住型商品房推出，這是未來的主流產品？還是只是階段性的做法？”胡景暉說，自住型商品房從制度設計初衷來看是好意，但是不是具有長期可行性？恐怕還需要實踐來論證。
胡景暉告訴記者，之所以出現這種共有產權的住房類型，實際是政府在吸取以往保障房的教訓，試圖在解決夾心層住房問題的同時也能夠兼顧土地出讓收益?！罢谕恋厥找嫔献鞒鲎尣?，以此形成共有產權的理由，以讓步的資金占總房價的比例來確定與購房人在產權上的比例關系?！?/p>
按照規定，在拿到房本5年之后，自住型商品房將可以進入市場流通，屆時將如何進行產權的確權？能夠設想的確權方式有三種：購房人在若干年后出資將所有產權買下；政府從購房人手中將所有產權買下；購房人將住房出售，與政府分享收益。胡景暉告訴記者，目前這個問題還在討論。
與此同時，另一個問題也浮出水面，這種類型的住房究竟要解決多少人的住房問題？迄今為止，還沒有正式的說法。
馮俊認為，我國大陸并不太適合效仿新加坡、香港等國家和地區的住房體系，還是需要兩個輪子來驅動。一個輪子是發展住房市場，讓盡可能多的老百姓通過自己的努力在市場上購置或者租賃住房；另一個輪子則是為那些沒有能力住上合適住房的家庭提供住房保障?？傮w的住房改革目標是市場化。
“需要對整體住宅市場制定一個大的改革框架?！蓖酐惸日f。
