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2024年11月24日
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南都訊 房價漲也好，跌也好，都不是開發商自己能決定的———近期，不少城市對房價的“備案管理”受到普遍關注。雖然不能直接等同于“限漲”“限跌”，但“有形之手”對房價的直接干預，還是引發了一些爭議。
相關城市否認“限降”
日前，東莞出現了開發商降價超過15%、導致購房者無法網簽的案例。而東莞的解釋是，這不是新政策，而是2011年出臺的老辦法。根據這份《關于加強新建商品住房銷售價格備案管理的補充通知》，所有新建商品房銷售價格一經備案，其實際成交價不得低于備案價的15%，違者其網上銷售系統將自動被鎖定。東莞市住建部門解釋稱，這是為了防止開發商隨意報高價、低開盤而誤導市場和消費者。
此前，杭州市物價局、市住保房管局發布規定稱，新建商品住房降價或優惠促銷應做到規范有序，“如果降價幅度超過15%，就屬于隨意調整價格，房地產開發企業需要重新向物價部門申報備案”。
此舉也被一些人視為“限降令”。杭州相關部門隨即進行了否認。但在房價走向日趨微妙的當下，有關部門的“糾結”心態耐人尋味。
名為“備案”實同審批
房價備案管理，實際上管跌又管漲。一些業內人士表示，事實上，類似杭州和東莞這樣的價格備案，幾乎每個城市都有。2009年-2010年，房價快速上漲，為控制地方“均價”，一些地方的政府部門通過房價備案控制高價房源上市的節奏。一些均價較高的樓盤，短期內拿不到預售證。
名為備案，實同審批。一位在多個城市擁有開發項目的房企總經理告訴記者，所謂“備案”，并不是報一個價格給政府就行了。“例如，在房價高漲的2012年，我們在一個一線城市準備報28000元/平方米的價格，但是政府只允許最高23000元，超過了就不予備案，或者備案了不發、緩發預售證；而接受了政府備案價格的就可以很快拿到預售證入市銷售。主要是前幾年中央對地方房價上漲有考核，如果房價漲幅過快、完不成任務，地方政府就在價格上做文章。”
不過，以往城市的經驗都是“限高不限低”。這意味著，房企不能以超過備案價格進行銷售，至于低于備案價格的，政府一般不管。例如，2011年，北京通州有多個備案價格3萬元的樓盤以不到2萬元的價格最終成交。
而對近期杭州、東莞等地的情況，前述房企負責人表示，政府名義上并非限賣，而是要求重新備案再進行銷售，“但行內人都知道，要開發商重走這個流程，再備案的價格如果不符合政府的心意，往往難以獲批或者耗時很長，這對房企的銷售和資金鏈會造成巨大的壓力。這也是政府控制開發商的重要手段”。
價格干預手段應停用
中原地產市場總監張大偉表示，政府主導的價格備案，既可以解讀成杜絕開發企業隨意報高房價誤導消費者的行為，而如今卻帶有“限降”意味。在市場預期房價下行的背景下，地方政府此舉，是希望防止房價出現斷崖式下跌。
有業內人士指出，在以價格為核心目標的調控體系中，表面上看，政府能通過價格備案管理、出臺“指導價”甚至調整統計對象等方式，控制房價變動幅度甚至隨意“做高”或“做低”房價，達到統計數字上的調控效果；但實際上，困擾樓市的有效供應不足、炒房投機需求過旺等根本性問題，反而容易被忽視了。
亞太城市房地產研究院院長謝逸楓表示，從短期來看，房企降價走量是正常行為，政府應該允許降價的房企重新備案以便銷售，這也有利于消費者；而從中央精神和市場規律而言，應該逐步廢除房價備案制度，改革調控手段，終止使用限價、限降這樣的手段直接干預價格。
