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2024年11月24日
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專家稱，京津冀周邊樓市對一體化利好過度敏感，客觀上透支市場預期，購房者應理性對待
京津冀一體化的徐徐微風，吹皺了河北樓市一池春水。
證券時報記者近日在河北省的幾個重點市縣采訪時發現，首都對河北房地產市場的輻射作用非常明顯。受京津冀一體化預期影響，環北京的廊坊、保定和張家口三市房價已經上漲，特別是與北京相鄰的幾個小縣城，房價過萬已比較常見，遠超所在城市市中心的房價。離北京較遠的石家莊、唐山等城市則走出了獨立行情，房地產市場似乎對一體化的概念并不敏感，甚至面臨去庫存難題。
接受記者采訪的業內專家認為，由于區位和基礎設施完成程度不同，即便是在京津冀一體化的大背景下，河北各地房地產市場的發展模式也會呈現出明顯的差異化。長期來看，隨著一體化進程的推進，河北房地產市場將會迸發出巨大潛力，但短期來看，部分市場對政策利好過于敏感，存在透支市場預期的風險，購房者應該理性看待。
房價過萬的小縣城
廊坊是京津冀城市群的地理中心，位于京津兩個國際城市之間，素有“京津走廊、黃金地帶”之稱。北京的東部和南部大半圈都被廊坊的區縣包圍，特別是固安、永清兩個縣，因攤上了京津冀一體化的“大事”，成了購房新熱點，房價已經飛漲。
從北京地鐵4號線天宮院站出來坐車25分鐘就能到固安縣，孔雀城是這里一個比較大的樓盤。
“我們去年6月開盤時才6000～7000元/平方米，今年3月份新開盤的兩棟樓目前價格在8000～11000元/平方米?？兹赋堑摹鴮m’第五期新盤已達到9000～12000元/平方米，是固安目前最貴的項目?！笨兹赋恰皠蚩ぁ钡囊幻N售人員小李告訴記者，他近兩個月接待了不少北京來的看房客。
固安縣再往南20公里是永清縣，這里道路兩邊布滿建筑工地，不少銷售人員舉著牌子招徠顧客?！?月份每天都有幾十套的預訂，大多數客戶是北京、天津等地的，永清原來5000～6000元/平方米的房價現在已經翻番了?！币粋€銷售人員告訴記者。
張家口位于北京的西北部，緊鄰北京延慶縣，京津冀一體化、北京張家口聯合申辦冬奧會這兩個熱門話題，徹底顛覆了這里的樓市生態。與延慶今年房價下行趨勢相反，張家口的房價仍在上漲，特別是轄區中環首都經濟圈的懷來縣、承辦北京冬奧會雪上比賽的崇禮縣，房價漲得更快。
當地政府一位科長對證券時報記者感慨說，張家口各區縣樓市與收入基本脫節，經濟較好的懷來縣，其高端樓盤均價已經超過市區，而國家級貧困縣崇禮縣的高端樓盤價格更是遠超懷來。
懷來縣房價大漲始于2010年，河北省將“環首都經濟圈”定位為環京經濟特區、京津冀區域合作戰略平臺，建設京東、京南、京北新城，懷來縣被列入京北新城進行建設。兩年前，縣城房價還徘徊在每平米3000元左右，隨著環首都經濟圈的各種新聞不斷熱炒，如今，縣城中心區域新樓盤均價在每平米6000元左右，縣里最貴的樓盤是八達嶺孔雀城，與北京延慶縣一山之隔。這里的小高層(精裝修)每平米達到1萬元。
崇禮縣最貴的樓盤在幾個滑雪場附近。滑雪場山下的房子幾年前每平米尚不足千元，現在均已過萬。崇禮縣城中心地段的房子均價也站上了5000元，與張家口市區房價比肩。
河北省旅游發展研究院副院長梁勇對記者說，張家口下轄縣房價高過市區，這種反常的現象是因為市場把這兩個縣當作環首都經濟圈對待，北京生態后花園的懷來、北京旅游(10.30, 0.00, 0.00%)后花園的崇禮，經濟欠發達反而利于北京雕琢。
不過，也有當地官員認為懷來縣房價漲勢難以繼續：“延慶縣樓市均價已經由去年底的1.4萬元降到現在的1.2萬元了，要是北京房價不漲，懷來的房價能一枝獨秀嗎？”
位于北京西南部的保定，因最先傳出首都副中心傳言，樓市火了一把。市區北邊因離北京近，房價一度被炒高到每平米10000元，現在已經回落到每平米8200～8800元左右。而市區南邊因離北京遠，房價在5000元/平方米左右，與北邊差距巨大。一位出租司機告訴記者，保定北邊房價再高也不如離北京更近的縣城房價高，像淶水和野山坡的房價都漲到了萬元之上。
在河北省住宅與房地產業協會秘書長高炳連看來，保定樓盤已處在“高庫存”警戒線以上，缺乏上漲動力，房價飆升的傳聞中注入了“水分”，而現在保定樓市已基本恢復平穩。
高炳連指出，雖然京津冀一體化已成為國家戰略，但仍需理性看待。從長遠來看，對環北京周邊市場將是利好，但是至少要放到十年的周期上去看。短期內，市場對于這一利好有些過度敏感，客觀上存在透支市場預期的風險。建議購房者理性看待，切勿盲目入市。
庫存難去的大城市
與聞風而動的北京周邊市縣不同，河北省內大城市的房地產市場仍然保持著自己的運行節奏。
從北京西站坐高鐵到石家莊僅需1小時20分鐘。從火車站出來，左手邊放眼望去，是一大片即將竣工的高樓和近20臺塔吊。出租車沿著二環路跑一圈，兩邊滿眼都是30層以上的高樓。
出租車司機李師傅說，二環周邊大部分是城中村改造項目，這些房子都是3年內建起來的，很多樓盤都空著。在二環北邊，通往正定新區方向正在建設成片的高樓，恒大御景半島是其中之一。一對劉姓夫婦剛在這里買了一套精裝修房，每平米7800元?！拔覀冏≡谝画h(市中心)，拆遷分了3套房子，買這里是為給孩子提供一個好的居住環境?！?/p>
恒大御景半島的一位銷售人員告訴記者，石家莊市場整體比較平穩，就連2008年經濟危機時，房價也一點都沒降，這兩年則一直穩步走高，但不像其他城市漲得那么快。
與石家莊大興土木、空置率高企相似，唐山也面臨去庫存壓力。因為樓盤銷售速度很慢，包裝和營銷顯得很重要。記者走訪了唐山市多個樓盤后發現，樓盤滯銷、打折優惠成為普遍現象。
位于唐山市中心區域的萬達廣場，正在以均價每平米6300元推出30套特惠房，而2009年底該樓盤第一次對外報價時達到每平米8500元。同樣降價促銷的還有中國水電(2.79, 0.00, 0.00%)首郡項目，該項目自5月1日開始認籌，每日優惠1000元。另外，世博廣場也打出了“抄底價6420元起，僅限10套”的廣告。
此前有報道稱，從2009年到2012年，唐山市在建商品房面積累計有1741萬平方米，僅消化這4年新建的樓房庫存就需要10年。
位于市中心區西北部的鳳凰新城，因定位于“服務環京津、服務環渤海”而備受關注，約23平方公里的范圍內分布著20余個大型樓盤。盡管一些前期推出的樓盤已基本售罄，但或許因為配套尚不完善等原因，這里還顯得很冷清，入住率偏低。
在唐山，同樣甚少有人認為京津冀一體化會對當地樓盤產生影響。而一位從北京到唐山工作的某項目售樓員則認為，京津冀一體化規劃可能于近期出臺，屆時承接北京產業轉移的重任將會落在唐山特別是曹妃甸身上，將拉動唐山經濟發展，當然也對樓市有利。
不過，當記者來到曹妃甸工業開發區和配套的生態城時，發現這里一片荒涼，建設進度均不理想。當地最早的一個小區雖已售罄，但物業人員表示，該小區共有730戶，目前僅入住270戶左右。
高炳連說，從區位優勢看，廊坊、保定、張家口、承德這四個市環抱著北京和天津，而石家莊相對不占優勢。
他認為，京津冀一體化不是房地產化，但京津冀一體化絕對離不開房地產。隨著京津冀一體化的發展，河北省房地產市場將會迸發出巨大的潛力，住宅、商業、工業、養老、旅游等都將逐漸成為開發熱點，河北部分地區房價呈現穩步上漲的趨勢也是可以理解的。
“目前，京津冀一體化的相關規劃出臺還沒有明確的時間表，將來由紙上規劃到實際落實需要很長時間周期。”高炳連說，京津冀一體化任重道遠，要統籌產業布局，打破藩籬，優化分工。同時，要縮小公共資源的巨大落差，分流人口。此外，還要實現交通一體化，少些“斷頭路”，打通“最后一公里”。
