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2024年11月24日
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一直炙手可熱的中國樓市近來顯出降溫、調(diào)整的跡象。統(tǒng)計(jì)顯示，目前部分城市房價(jià)開始松動(dòng)、房地產(chǎn)投資增速下滑、銷售額下降、土地交易減少……對(duì)于后市走向，市場眾說紛紜。有的認(rèn)為，房地產(chǎn)拐點(diǎn)已出現(xiàn)，房價(jià)將不斷下跌。也有觀點(diǎn)分析，城鎮(zhèn)化建設(shè)方興未艾，市場剛需依然強(qiáng)勁，房價(jià)繼續(xù)上漲。有關(guān)專家指出，房價(jià)大漲大跌都不太可能，未來整體趨于平穩(wěn)，將呈窄幅波動(dòng)。
市場趨冷剛需仍旺
相比過去，大多數(shù)城市房價(jià)漲幅收窄，同時(shí)，停漲城市數(shù)量在增多。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的4月份情況顯示，全國70個(gè)大中城市的房價(jià)在連續(xù)數(shù)月的漲幅收窄后再次呈現(xiàn)向下的調(diào)整趨勢。環(huán)比上月，70個(gè)大中城市中房價(jià)出現(xiàn)上漲的城市數(shù)量降低至44個(gè)。停漲城市數(shù)量較3月的14個(gè)幾乎增加了一倍，創(chuàng)近18個(gè)月以來的新高。
新建商品住宅和二手住宅的環(huán)比價(jià)格上漲指數(shù)也創(chuàng)下2013年以來的新低。另有統(tǒng)計(jì)顯示，4月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速跌至近一年來新低。去年呈現(xiàn)出高增長態(tài)勢的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積和商品房銷售也同比下降。
雖然房地產(chǎn)市場趨冷，但剛性需求仍旺盛。據(jù)報(bào)道，在許多城市，特別是北上廣等特大城市的樓盤銷售現(xiàn)場，了解情況的購房者依然很多，大多數(shù)是解決首次住房和改善型住房的顧客。他們普遍在觀望，希望房價(jià)進(jìn)一步下跌。
“在信貸收緊、資金壓力、自住房供應(yīng)等多方因素的沖擊下，供需雙方的市場預(yù)判已經(jīng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，購房者觀望情緒增多，供需格局悄然生變。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。
整體將呈窄幅波動(dòng)
房價(jià)漲幅持續(xù)收窄令市場普遍判斷樓市已進(jìn)入新一輪調(diào)整期。調(diào)整過后的房價(jià)走向成為眾所關(guān)注的焦點(diǎn)。
“目前，市場預(yù)期已出現(xiàn)扭轉(zhuǎn)，未來變局很可能是房價(jià)不斷下跌。”中國社科院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立認(rèn)為，從城鎮(zhèn)居民人均住房面積及每年新增的住房數(shù)量看，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)過剩。
反對(duì)聲音認(rèn)為，我國城市化進(jìn)程遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有完成，剛需依然存在。未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展還離不開房地產(chǎn)業(yè)，通脹預(yù)期，建材和地價(jià)上漲等因素疊加，都會(huì)催高房價(jià)。長期看，房價(jià)仍有穩(wěn)定的上升空間，不會(huì)出現(xiàn)暴跌。
有分析指出，如果房價(jià)大幅下跌會(huì)引發(fā)連鎖不良反應(yīng)。瑞穗證券亞洲公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家沈建光說，房地產(chǎn)市場遇冷，鋼鐵、水泥、化工等上游行業(yè)將承壓，家電、家具、裝潢材料等下游行業(yè)也將萎靡。中國銀行國際金融研究所副所長宗良指出，如果房價(jià)一次性下跌40%-60%的水平，那將發(fā)生金融危機(jī)。
還有觀點(diǎn)認(rèn)為，未來房價(jià)大漲大跌都不太可能。住建部政策研究中心主任秦虹表示，今年的房地產(chǎn)政策走勢仍將以穩(wěn)定為主。“未來可預(yù)測的是，市場窄幅波動(dòng)，不會(huì)出現(xiàn)所謂的崩盤和斷崖式下跌。”秦虹說。
“現(xiàn)在各種不確定因素交織，后市很難判斷。市場在觀望，不同利益群體持不同觀點(diǎn)。地產(chǎn)商希望房價(jià)繼續(xù)上漲，剛需群體希望大跌，政府希望房價(jià)平穩(wěn)，我判斷會(huì)有調(diào)整。”國家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測部宏觀研究室主任牛犁接受本報(bào)記者采訪時(shí)指出，房價(jià)大漲空間已不多，過去10年已翻了10番。北上廣等特大城市人多，對(duì)住房需求仍然旺盛，而三、四線城市供應(yīng)過大，房價(jià)大漲條件不再具備。
蓋樓必賺時(shí)代終結(jié)
隨著樓市進(jìn)入調(diào)整期，房價(jià)逐漸趨于平穩(wěn)，開發(fā)商蓋樓必賺錢的時(shí)代開始終結(jié)。牛犁說，房地產(chǎn)市場經(jīng)過適度調(diào)整后，中小地產(chǎn)商資金鏈壓力越來越大。過去市場好時(shí)，房子有多少賣多少；現(xiàn)在市場預(yù)期變了，房子蓋到一半時(shí)有可能賣不出去。資金實(shí)力強(qiáng)的開發(fā)商能挺住，實(shí)力差的如果續(xù)不上資金將很麻煩。
市場預(yù)計(jì)，2014年，房地產(chǎn)行業(yè)各項(xiàng)成本上升，毛利普遍下降。金地集團(tuán)稱，眼下經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，土地價(jià)格
再創(chuàng)新高，保障房和安居房分流市場需求，房地產(chǎn)市場面臨多方面的困難和壓力。新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷分析說，在樓市告別高速增長的階段之后，企業(yè)數(shù)量也會(huì)隨之減少，不可避免地會(huì)出現(xiàn)一輪調(diào)整和企業(yè)倒閉。但這反而是市場回歸理性和健康的表現(xiàn)。
“讓房地產(chǎn)市場趨于正常化，行業(yè)利潤回歸正常區(qū)間，對(duì)資金有擠出效應(yīng)，有利于中國經(jīng)濟(jì)再平衡和推動(dòng)結(jié)構(gòu)性改革。”摩根大通中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌指出。
