以傳播城市化專業知識為己任
2024年11月23日
星期六
設為首頁
|
加入收藏
搜索
超30個城市有放松調控預期
5月12日，財政部公布4月份財政收支情況，其中，受近期商品房銷售額下降影響，房地產營業稅443億元，下降4.2%，較3月5.5%的增幅回落明顯。
與營業稅、增值稅、所得稅三者占比過半相比，作為財產稅的房地產稅在所有稅種中的占比并不大，不足2%，但與之相關的上下游產業所帶來的稅收占比卻達到10%左右，是地方稅收的一個主要來源。
4月份，全國房地產企業所得稅248億元，同比下降3.1%。契稅、土地增值稅、耕地占用稅、城鎮土地使用稅等地方小稅種分別增長1.2%、24%、3.2%和16.9%，較去年動輒百分之二三十的增幅亦回落明顯。
房地產稅增量下滑，對地方政府來說，不僅僅是稅收減少，更增加了對土地財政未來增收的擔憂。在這一背景下，4月份以來，南寧、佛山等多個城市相繼傳出松綁購房“限購”政策也就不難理解。截至5月16日，《中國經營報》記者不完全統計，已經傳出“限購令”放松的城市多達10個以上。
“此類稅收下滑，對于一二線城市和三四線城市的影響力度是不一樣的。相比一線城市，三四線城市整體處于供大于求的局面，可能最先出現降價或者以價換量的現象。”上海易居研究院研究員嚴躍進表示。
超30個城市有放松預期
對地方政府來說，房地產稅的縮水，或許并不僅僅是稅收減少那么簡單，更重要的地方政府依賴土地財政的模式受到威脅。
地方政府收入主要包括三塊：一般預算財政收入、中央對地方轉移支付、政府性基金收入。其中，地方政府性基金收入主要來自土地出讓收入，2007年以來土地出讓收入占地方政府總收入比重快速上升，2013年約占地方政府收入的四分之一。
中原地產研究部統計數據顯示，截至目前，傳聞醞釀救市的城市已超過10個，其中已作出若干調整的城市已有6個。其中包括福州、杭州等多個二三線城市傳出救市的傳言。
最新的傳言是天津市將放開第三套房的購買限制。而中國經濟研究院在一份“23省(市)土地財政依賴度”排名統計顯示，天津市和浙江省的土地財政依賴度超過了60%，此前浙江省的蕭山、寧波也已經傳出了樓市松綁的消息。
上述統計排名顯示，土地財政依賴度超過50%的省市包括浙江、天津、福建、海南、重慶、北京等。
“房地產市場降溫，導致地方財政逐漸出現問題，在這種情況下，放開部分調控就成了地方政府拉動經濟的最常用措施，也是短期效果最明顯的措施。”中原地產首席市場分析師張大偉認為。
財政部公布的一季度數據顯示，“土地財政”在地方政府財政收入中的主角地位依舊穩固。
第一季度國有土地使用權出讓收入達到1.08萬億元，同比增長40.3%，而同期地方本級財政收入1.95萬億元，“賣地”收入與地方公共財政收入的比例達1∶1.7。
以傳出限購放松的杭州市為例，2013年土地財政依賴度為156.4%，在同策咨詢監測的全國45個樓市限購城市中對土地財政的依賴程度排名第一。進入2014年以后，杭州土地市場顯現“先強后弱”的趨勢。今年1月份，杭州出讓35宗土地，土地出讓金達到339.56億元，占到去年全年的25.6%。但2月份，當月杭州全市土地成交總金額為92億元，環比下跌72.8%。進入3月份，全市僅8宗土地出讓，成交總金額約38億元，同比和環比數據均出現大幅下降，成交總額較上月縮水四成。
中國國際金融有限公司首席經濟學家彭文生曾發表文章指出，土地財政下滑給地方財政帶來壓力，會產生三方面影響：一是減少地方政府投資，影響固定資產投資；二是增加地方政府債務風險；三是不利于信貸擴張。總體上會給宏觀經濟帶來緊縮效應。土地收入下降給地方財政帶來壓力。
“在房地產市場持續降溫的情況下，全國預計將有超過30個城市有放松調控的預期和可能性。后續包括房價接近停滯的城市，都有可能出臺地方的救市政策，它們可能不會明顯放松限購，但會通過其他方式進行微調。”張大偉分析。
在此背景下，彭文生表示，當前房地產銷售放緩，現金流的影響已經開始體現，但是房地產降價預期仍在形成之中。銷售下降對房地產投資和土地購置的抑制作用目前尚未充分體現出來，預計未來幾個月土地收入增速將下降，并呈現負增長。
三四線城市或率先“淪陷”
從全國市場看，房地產稅增幅下滑產生的結構性差異仍然比較大。
中原地產數據顯示，全國35個城市中，有28個城市庫存出現了同比增長現象。其中南昌、濟南和寧波3個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達到68.6%、63.8%和56.8%。這三個城市4月份的新增供應比成交更為強勁，導致庫存上升的態勢也較明顯。
“這些城市的特點普遍是：庫存消化周期超過一年的城市；一季度商品房成交大幅下滑的城市；購地銷售比過高的城市；一季度土地出讓金過低的城市；有實質性降價樓盤的城市；人口凈流出城市；有兩個以上新區的城市。”張大偉稱。
“從樓市在當地的發展程度和分量看，一二線城市對于房地產業的倚重程度相對低，而對于三四線城市來說，樓市不景氣會導致城市資金循環的不順暢。”嚴躍進表示。
同策咨詢數據分析稱，從一線城市之外的限購城市來看，土地財政的依賴度超過50%的共計31個城市，這表明大多數省會城市、部分三四線城市對于土地財政依賴度仍然比較高。尤其是對于宏觀經濟基本面不太好的城市來講，其土地財政依賴度表現更為突出，比如杭州、寧波、溫州等浙江省城市。
“三四線城市中，因為當地勞動力不足，外來人口導入慢，整個市場需求難以支撐因新城開發而飆升的大量庫存。”嚴躍進說。
在庫存量達到一定程度上，降價似乎成為一個不意外的選擇。
在中央財經大學教授溫來成看來，雖然房地產稅收減少，但目前還沒有到救市的地步，三四線城市的去化能力較之前有所放緩，但時間尚短，如果持續到七八月份仍然沒有回轉，政府才應考慮救市。
眼下，房企去庫存化的對策正逐漸浮出。
遠洋地產總裁李明認為，2014年對遠洋來說更重要的是提高周轉率。加快銷售速度，特別是加快去庫存的速度，這是提高周轉率最主要的路徑。遠洋把獲得銷售許可證一年以上的庫存稱為滯銷、3個月以上的稱為續銷、不到3個月的稱為新增。
在采取一系列手段后，遠洋目前3年以上的庫存幾乎為0，超過2年的堅決清理掉，減輕了公司滯銷壓力。
在此背景下，房企對三四線城市正謹慎進入。
“未來要進入的城市需要具備三個條件：一是選人多的城市；二是這個城市經濟是可持續發展的，或者說它的先天的自然環境可以吸引新的人口流動；三是歷來城市規劃穩定。”李明表示。
