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2024年11月24日
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今年五一期間，偌大的北京，二手房僅成交了31套，而去年同期則成交了172套，同比大降82%，創下2009年有網簽記錄以來的歷史新低。不僅如此，春節過后至今，北京二手房市場仍未回暖。自住型商品房分流和信貸收緊是重要原因。
二手房
探訪 南四環房價直降40萬
近日，有媒體報道稱，“東三環雙井合生國際137平方米三居，市價750萬元，現在600萬元急售。房屋總價直接跳水100多萬元，房屋還是無人問津。”
二手房成交遇冷、房價跳水再度成為人們關注的焦點。記者在日前的走訪調查中發現，直降四五十萬元，甚至百萬元的房源確實存在，在買漲不買跌的心態作用下，購房人觀望加劇，成交冰封。
在南四環附近門店工作的小李（化名）告訴記者，他們門店上個月成交了一套宏大南園90平方米的兩居室，市場價大約為260萬元左右，業主甩賣，直降40萬元，以220萬元的價格成交。“這個降價幅度目前在我們店是最高的，不過據我所知，有的區域降價幅度更大。前幾天，我有個顧客定了勁松一套大兩居，當時業主降50萬元，非常合適。”
據小李介紹，西紅門附近一些大戶型降價幅度比較大，“一般總價在五六百萬元的房源有的能降三四十萬元。”
記者在通州等區域采訪時發現，剛需戶型也在降低售價，只是幅度低于大戶型。臨河里地鐵站附近某門店的經紀人小張表示：“如果房子長時間賣不出去，我們肯定會讓業主降價。上個月有業主最高讓了8萬元，雖然和三環動輒百萬的降幅不能同日而語，但我們這兒的房子總價低，都快到六環了，對于一個100多萬元的房子來說，降8萬元已經不少了。”
統計 五一成交量大降八成
鏈家地產、中原地產等多家機構的統計數據顯示，北京二手房價格從去年12月以來就連續陰跌。而二手房房價跳水的直接原因是從年初至今成交萎縮，剛剛過去的五一小長假就是成交遇冷的縮影。
根據鏈家地產市場研究部統計，五一（5.1-5.3）期間，北京市二手住宅網簽量僅為31套，與去年同期相比下降82%，成交量為近6年來最少。通常五一期間二手房日均成交量與4月相比會下降70%-80%，而今年這一降幅度達到95.8%，與去年相比下降幅度增加了21個百分點。此外，4月北京市二手住宅總成交量僅為7616套，為近11個月（除去春節月）以來最低水平。
從新增房客源變化情況來看，五一期間日均新增房源量與節前三天水平相比基本持平，客源量也并未出現明顯回升，部分區域客源量還出現了一定程度的下降，市場冷清的狀態依然持續。
延伸 春節后市場仍未回暖
今年的前4個月，北京的二手房市場同樣表現不佳，其中，4月份延續了3月成交疲軟的態勢。根據鏈家地產市場研究部統計，4月北京二手住宅成交7616套，成交量環比3月下降14.8%，成交價格漲幅也基本處于停滯狀態。當前復雜的市場形勢使需求陷入較為濃重的觀望情緒當中。從新增房客源情況來看，4月日均新增房源量與3月相比出現了比較明顯的下降，降幅達到13.4%；日均新增客源量較上月下降2.7%，與去年同期相比下降18%。
鏈家地產市場研究部張旭認為，按照往年慣例，春節過后3、4月份一般為市場回暖期，但從今年的市場情況來看，需求觀望程度不斷升級，春節后市場持續疲軟，至今未現任何回暖跡象。
為了促進成交，中介會定期清理報價高的房源。據房屋經紀小張介紹，他所在的門店守著通州一個體量非常大的樓盤：“這個樓盤里還有新房在賣，二手房業主的預期難免會跟著新房走，但按照新房的價格根本賣不出去，所以我們店現在基本不接兩居室230萬元以上的價格，我們不賣了，賣不動。”
原因 自住型商品房分流明顯
據記者了解，造成二手房市場萎靡的諸多因素中，自住型商品房的分流不可小覷。
根據鏈家地產統計，自去年10月自住型商品房概念提出以來，至今已有8個項目入市，總供應量達到近1.5萬套。自住型商品房因其價格優勢受到了購房者尤其是剛需購房者的追捧。張旭表示，從政府目前對自住房的供應計劃來看，未來一段時間，供應力度將不斷加大，這不僅分流了一部分剛性購房需求，也造成目前需求觀望程度不斷加深。
中原地產首席分析師張大偉也認為，已經入市的自住房合計供應住宅高達14700套，對市場的影響明顯在加大。
另據中原地產統計，截至目前，北京累計出讓含有自住房地塊項目達40多宗，涵蓋11個區域，其中朝陽區最多，達到了8個項目，海淀區2個，順義區合計達到了6個項目。“累計36個地塊可供應自住房項目達到5萬套，預計這些項目大部分可以在2014年入市，也就是在2014年北京將成交200萬元左右價格的自住房達到4萬-5萬套左右。”張大偉說。按照1:5的比例，4萬套自住房將在今年鎖定20萬購房者的需求。
信貸收緊加速市場冷卻
除了自住型商品房分流需求之外，今年以來的信貸收緊也成了抑制成交的重要因素。
據“偉嘉安捷”數據顯示，4月北京個貸市場的交易量環比上月下降35%，伴隨著各銀行信貸的持續收緊，二手房市場再次陷入了新一輪的觀望期。“偉嘉安捷”指出，一方面，受銀行房貸放款情況緊張的影響，不少急于出手的二手房業主舍棄接受貸款而低價全款拋售房產，似乎在釋放著議價空間加大的信號，因此不少購房人也在等待著入市的時機，陷入觀望情緒。另一方面，盡管各銀行都在正常接單，但首套房的利率已全部調整為基準或基準再上浮5%，首套房利率的收緊及放款的緊張也給購房人造成了入市壓力，導致市場交易量的下降。
偉業我愛我家副總裁胡景暉表示，受市場成交結構的影響，在市場偏冷情況下，購房人群主要是需求較迫切的剛需人群，二手房因具有配套、區位等優勢因素，總價、均價往往比新房偏高。由于目前銀行信貸從緊，二手房貸款難度較大、利率也較高，使得購房人對房價更為敏感，或被迫放棄二手房。
新房
五一成交量創7年來最低值
繼4月樓市成交量價雙跌后，剛剛過去的五一小長假，北京樓市成交繼續遇冷，亞豪機構、中原地產等機構統計數據顯示，5月1日至5月3日，北京商品住宅僅成交169套，創下了自2008年五一恢復三天假期以來7年的最低值。
過去7年間的五一小長假，北京商品住宅成交的高峰值出現在2009年到2011年，連續三年五一成交量均保持在千套以上，低峰值則出現在2008年，成交套數為410套。然而，今年5月1日至5月3日，北京商品住宅僅成交169套，成交面積為1.89萬平方米，成交套數、成交面積不但相比去年同期分別降79%、74%，更是創下了自2008年五一恢復三天假期以來7年來的最低值。
從成交價格看，根據中原地產統計顯示，五一期間，北京新房成交均價為20997元/平方米，相比4月的23433元/平方米有所下調；而亞豪機構統計顯示，5月1日至5月3日，北京商品住宅的成交均價也出現下行，僅為20836元/平方米，對比上一個三天小長假—清明期間，價格下探幅度高達18%。
整體市場價格可能進一步下探
事實上，成交低迷一直是今年樓市主題詞，春季樓市倒春寒跡象明顯。北京樓市逐漸從2013年的恐慌性購房轉變開始出現恐慌性觀望。
中原地產首席分析師張大偉分析認為，北京新房大部分項目的供需結構出現了變化，2013年北京單價在2萬元左右的剛需項目供需比基本是1:4，但目前看已經逐漸降低到1:2。隨著部分項目的搶跑消化，供需結構出現扭轉的可能性依然存在。市場一旦出現恐慌性觀望，很可能需求會突然銳減。從目前市場情況看，5月份也很難升溫。
亞豪機構副總經理任啟鑫認為，自住型商品房供量激增，對普通商品房項目形成銷售競爭壓力，加上對樓市預期持續下行，市場供過于求的形勢將無力扭轉。而房企近兩年大舉拿地、激進擴張所致的負債率走高，難以背負高庫存造成的資金沉淀，未來樓盤打折促銷現象將會增多，整體市場價格也存在進一步下探的可能。
