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2024年11月24日
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近日，據國家發展改革委城市和小城鎮改革發展中心調查顯示，12個省會城市擬建55個新城新區，其中的一個城市就要建13個。同時“新城熱”正從省會向地級市、縣級市逐漸下移，90％的地級市正在規劃新城新區，部分城市新城總面積已達建成區的7.8倍，縣域及開發區內新城建設也在升溫，“空城”“睡城”“死城”等現象頻現……
平地造新城是中國近幾十年城市化中的典型現象。以深圳與上海浦東為例，都通過重新定位、規劃取得了巨大的發展。二者模式也成為全國各地城市爭相效仿的榜樣。
隨著人口的流入，城市必然面臨建筑面積上的擴張，但通過拆舊城還是建新城，則有不同的路徑。近幾十年，地方政府在兩者均有側重。
相對來看，市中心的舊城，雖然土地更值錢，但原有格局已成，改造的難度大。更麻煩的問題是拆遷的難度比征收農民土地更大，地方政府從中低征高賣獲得的利潤也不如征收農地多。而建新城不僅成本低、收益高，城市規劃的自由度更大。
設想總是美好的，但總要面對現實。建新城的難點在哪里？城市化指的是人的城市化，在統計上，城市化率也是以常住人口的非農比率作為指標。一個地方要城市化就必須要有人。雖然京滬等一線城市一直限制外地人口的流入，但現實是，中國沒有那么多人。中國現在有14億人，超過一半成為城市常住人口，以70%的城市化率計算，城市人口也不過10億，未來可轉移到城市的農村人口不到3億。而全國新城新區的規劃人口已經超過30億，這些新城新區到哪里去找這么多人填充？
人至關重要，規劃中的預期人口不能落實，城市的建設就無從談起。因為城市建設需要錢，而投資商則要看到發展前景。在市中心，生活與商業氛圍已經成熟，只要可以成功拆遷，土地總是不愁賣出去的，建出來的住宅、商場總是不缺人氣。只要拆遷成本與開發商相對靠譜，總可以融到錢。但新城卻不行，沒有人氣，城市就沒有發展，新城的未來是繁榮的浦東，還是空城鄂爾多斯？兩者的投資回報是判若云泥。
事實已經證明新城新區的不可靠。即使在浙江這樣經濟發達、房地產價格偏高的省份，其超過一半的縣級行政區的常住人口都處于凈流出狀態。地產商恒大一直致力于三四線城市的地產開發，但2013年不得不重返一二線城市拿地，而萬科以一二線城市為點，向下延伸的發展戰略也同樣受阻，因為三四線及以下的城市缺乏足夠的人口流入，供給已然過剩。這進一步惡化了這些新城新區的發展前景。
我們要明白，人的流動追逐的是就業機會、發展前景，而不是高樓大廈，現有筑巢引鳳（先有樓，后有人）的思路卻完全背離了這一現實。城市的領導者們光看到開發浦東帶來的城市面積擴張、人口流入，卻沒看到浦東的先天區位優勢、后天招商引資帶來的就業機會，建大樓而沒有引進就業機會，這是出現鬼城、空城的根本原因。
所有這一切，又與中央政府限制大城市擴張、推動中小城市發展不謀而合，大量的建設用地、銀行信貸、企業債券發行等指標被投放到中小城市、中西部城市，這是地方政府熱衷設新區造新城的政策背景。要改變這一點，就要解除束縛在大中型城市的擴張枷鎖，讓人可以流向市場需要的地方。地方政府要做的事情就是“人走向哪里，路就通向哪里；人在哪里工作，房子和寫字樓、商場就蓋在哪里”。就算要有平地起新城這回事，那是最具產業發展前景和勞動力最希望流入的城市才需要考慮的。其他城市只要經營好目前的城區，不讓人口出現凈流出，就是非常難得的。
