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2024年11月24日
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昨天我們為您介紹了在北京京郊上演的空城計，今天我們來看看天津的情況。從2007年到現在，天津建起了不少新城，號稱是亞洲地區最大的別墅區，五星級酒店、溫泉城、商業街、高爾夫球場一應俱全，這里的入住情況現在怎么樣呢，一起看看記者的調查。
衛星地圖上，劃紅線的這片區域叫紅磡領世郡，從天津市中心出發，驅車30分鐘，記者來到了這里，這個大大的沙盤，將衛星地圖上的紅磡領世郡描繪的更加清晰，密密麻麻的別墅、花園、洋房，遍布了沙盤，這個高爾夫球場占據了沙盤的大片區域。
售樓人員：這個是你們進來的路，這條路過去的話到那塊兒，往前走，一共160萬平方，5000畝，包括這個36畝的高爾夫的區域，正規的一個27洞的國際高爾夫球場，有主要的商業配套設施。
售樓處的這位工作人員告訴記者，紅磡領世郡雖然只是個住宅項目，但它的占地面積，比天津市中心的和平區還要大，相當于8個天安門廣場的面積。
售樓人員：小區平均差不多5000畝，主要基本上能住人口可以達到6萬到7萬之間，咱們住房套數在兩萬套左右。
根據樓書上的介紹，紅磡領世郡擁有：5348畝原版北美風情小鎮，140萬平米超大復合型社區，2250畝果嶺綠化帶，27洞國際標準高爾夫球場，3.4萬平米原版美式商業生活配套區。這么龐大的一個樓盤，售樓人員卻告訴記者，現房已經所剩無幾。
售樓人員：現在就僅有一套現房，是150號樓這個位置，一樓，高層的一樓。您如果著急用房的話，就只這一套了。咱們的房子都是期房，我就跟您這么說，開發商都是剛蓋到三層，就已經拿到銷售許可證，就給賣了。等蓋成了之后，幾乎都已經賣完了。
紅磡領世郡的開發時間已經有六、七年了，售樓人員告訴記者，賣出去的這些房子也都可以入住了。
銷售人員：帶二已經都交房了，都入住了，然后這塊也交房了，都入住了，這塊（尚美園）也都入住了，這個是（湯公房），這個是通橋，這一塊也是別墅，也交房了。
在沙盤的中心位置，是紅磡領世郡的商業配套區，根據售樓人員的介紹，這里應該是一個3萬多平米的美式商業配套區。按照推測，這里應該非常繁華，但現實的情況是，這里只有冷冷清清的幾家店面，走進這家超市，記者看到，它的規模只能算一家小小的便利店，貨物的種類也很有限，店主告訴記者，自己的生意很清談。
記者：平時不來住。
老板：對，平時這里的人，
記者：這個地方就你們一家超市？
老板：對對對。
紅磡領世郡的配套醫院，不到早上十點，走進醫院卻看不見一位病人，有的醫生聚集在一起聊天，這位醫生坐在椅子上開始打盹。在醫院的前臺，只有一位保安，他告訴記者，這個醫院配備了七十多名醫生，醫療設備也一應俱全，但前來問診的人卻寥寥無幾。
記者：每天能有多少人？
醫院保安：每天得有二三十個人吧。
記者：那一天來二三十個人，醫生都排不上。
醫院保安：那麻煩。
走出醫院，在紅磡領事郡的主干道上，大半個小時，記者幾乎看不見車輛和行人，只看見這位正在打掃衛生的工人。
記者：這是主干道吧。
環衛工人：主干道。
記者：這里的人多嗎？
環衛工人：不是很多。
記者：車多嗎？
環衛工人：車也不是很多。
記者：他們售樓的人跟我說這兒能住六萬人呢。
環衛工人：人是能住那么多，關鍵是沒有那些人來住，有，6萬人？怎么可能。
房子都賣出好幾年了，還是這么蕭條，記者決定到物業中心，打聽一下入住情況。
業主：基本上很少有人住，他買完房子他不會自己居住那種用途，很多是投資或者什么那種方面，咱說不準，反正賣是賣了，但是人家也不常住。
經過一番調查，記者發現紅磡領世郡的商業區并不像售樓人員介紹的那樣繁華，雖然售樓人員說房子都賣掉了，但從種種跡象來看，入住的人也并不多，為了解開疑問，記者再次去售樓處詢問售樓人員。
售樓人員：這一塊入住率不是特別高，雖然交房的面積很大，但是居住的人很少，假如說咱們這兒的入住率達到一點兒，就已足夠，比如說我明天要四五百斤菜，這個超市只能提供兩斤，剩下的498斤，肯定要商家過來注資，來這個地方開店，換句話說，假如說您是干這行的，您也有可能過來開店。因為現在所有問題都是您說的入住率問題，采訪時，當地的這位出租車司機，帶著記者在紅磡領事郡轉了一圈，一路上看著兩盤的一座座別墅、洋房，這位司機感慨不已。
司機：這就是紅翰，紅翰開發商挺有實力的。
司機：這一片。
記者：他們說有和平區那么大。
司機：差不多，就這一圈。
夜幕降臨時，記者再次來到紅磡領世郡，燈光最亮的地方就是這個商業區，但依舊是冷冷清清，晚上八點剛過，唯一的這家超市就已經關門。主干道的兩邊一片漆黑，在偶爾駛過車輛的燈光照耀下，才能隱約看見一座座別墅的輪廓，小區的洋房里，一棟樓僅有兩三戶亮著燈。
我們走訪的這個紅磡領世郡，是天津赫赫有名的明星樓盤，2006年包攬天津兩項房地產銷售冠軍，同年還獲得聯合國生態環境住宅金獎、投資天津優秀樓盤獎、天津市最具市場影響力品牌、天津最具景觀價值樓盤，2007年又獲得天津最具投資價值樓盤獎。這些耀眼的光環和它今日的冷清真是形成了鮮明對比，明星樓盤為何變成了空置房的密集區？再來看看記者的調查。
“東麗湖畔，萬科在造一座城”，打開東麗湖萬科城的首頁，這一行字便映入眼簾。在距離天津市中心30公里的東麗湖邊，這個占地4095畝的區域就是天津東麗湖萬科城，這個項目依東麗湖而建，占據了整個東麗湖北岸。是萬科開發的最大一個項目。
記者：這一片區域能住多少人？
銷售員：（規劃）有3萬戶，大概十五萬人吧。
東麗湖萬科城有獨棟別墅、聯排別墅、洋房、小高層，售樓處的工作人員告訴記者，一手房已經基本賣光了，那么二手房的情況怎么樣呢？
中介男：有幾百套房。
記者：幾百套，什么都有。
中介男：你自己需求什么樣的，我們給你匹配，什么樣都行。現在賣的還是二手的多。
中介：我們這個我們在這兒快兩年了。
記者：房源多嗎？
中介女：我們這兒房子也多，肯定有好多套房子給您挑選。
東麗湖萬科城的房產中介都告訴記者，手頭的房源很充足，保證能找到滿意的房子，為什么中介手上有這么多房子呢？
記者：投資的多一些。
中介男：對，房子都沒住過人，房子都是空的。
中介女：都是賣完了，但是居住的暫時不包括在內。經常來住的，有一個百分比，經常住，而且晚上肯定回來的占35%。
在這家中介的門口，記者碰到了一位前來看房的女士。
記者：您也來看房子？
女：嗯。
記者：您想經常往這兒住？
女：不在這住，
記者：不打算常住。
女：小孩在市里上學，只能有空過來（住）了。
中介告訴記者，手上房源多，是因為很多業主購買了房子是為了投資，小區雖然開發了六、七年了，但入住情況一直不好。那么真實的情況到底怎么樣呢？記者在小區了隨機采訪了幾位業主。
記者：大爺，這個小區住的人多嗎？
大爺：不多，也就二十多個。
記者：整個這一片就20戶。
大爺：20%。十幾家。
記者：這住的人多嗎？
女業主：不多。一棟樓住幾戶人家。我們那一棟樓也就住三四戶吧。
記者：它賣了嗎？
女業主：賣了，這邊房子都賣了
這位女士告訴記者，因為小區常住的人不多，小區的配套還沒有到位，生活很不方便。
記者：這邊配套怎么樣？
女：就這個超市，買菜的，也沒什么地方賣東西的。
記者：因為可能沒人賣。
女：人員少。女：住滿了的話，肯定賣東西比較多。
女：你像這些管道煤氣的話，住百多少才能開通，現在沒住多少。
記者：就是人員住到一定程度才能開。你們家開了嗎？
女：沒有。
在東麗湖萬科城唯一的商業區——天籟街上，只有十幾家商鋪，裝修的很好，卻只能關門歇業了。
采訪中記者發現，由于住戶少，小區里垃圾箱里，也并沒有生活垃圾，主要的街道上，車輛和人流都不多，只有偶爾來看房的電瓶車通過。夜幕降臨后，在萬科城的小高層區域，路燈明晃晃的，而一棟棟樓里，只有零星的幾家亮燈。白天能看到的別墅，由于沒有燈光，在夜晚都消失在了一篇黑暗當中。
在天津東麗湖區，萬科是動手最早的一家開發商，緊隨其后，華僑城、恒大、金地等一線開發商，也已經在東麗區跑馬圈地，一座座高樓、別墅將陸續拔地而起，這些一線開發商磨拳搽掌，要在這里打造一個東麗湖新城，最大的可能是，這里將會誕生一個更大的空城。
東麗湖萬科城雖然面積還趕不上前面看到的那家紅磡領世郡，但它的總面積也相當于6個天安門廣場大小。如此規模的小區，幾乎算得上是一座小城市。我們看到，夜幕下的東麗湖萬科城，難以找到一絲光亮，也在上演著空城計。不過，在天津還有比這兩座空城，更大更空的空城。
前面我們調查了天津兩個一度熱銷的明星樓盤，它們現在似乎都陷入到一種惡性循環，一方面當初的買房人中投資炒房的居多，導致交房后入住率偏低，而另一方面，居住人口少又使得周邊配套商業設施發展不起來，生活不方便，就更難以吸引居民入住。不過，和京津新城比起來，這兩座空城也只是小巫見大巫。我們再到那里去看看。
所有在京津高速上行駛的車輛，在經過天津寶坻區的時候，都會看到路邊的這一片“城堡”。這里就是京津新城。
銷售人員：這個凱悅酒店它是07年開始動的，你看它的外觀是模仿非洲迷城的一個風格。
記者：是不是從高速路上先看到的。
售樓員：對，咱們從京津高速這邊就可以看到咱們的凱悅酒店，很宏偉的，咱們從前面這條路直著走就可以看到，因為咱們在這個位置。
售樓人員介紹：這里是中國內地最早由開發商打造的“新城”，位于京津腹地，南距天津50公里，車程50分鐘，西北距北京120公里，車程一個小時，東距唐山105公里，
總規劃面積有25000畝，相當于33個天安門廣場，5個頤和園，按照規劃，這里將有8000座別墅，可供50萬人生活、居住、娛樂，是亞洲最大的一個別墅區。五星級酒店、27洞高爾夫球場、馬術俱樂部、商業區、溫泉度假村在這里一應俱全。
售樓員：咱們現在從西往東逐步建設的，目前咱們現在發展大概有一萬多點吧。
記者：一萬多畝？
售樓員：對，差不多
京津新城分十期開發，目前建成的別墅有將近3000座，目前在售的四期售價：每平米1萬4千元。售樓人員告訴記者，銷售情況一直很好。
售樓人員告訴記者，現在京津新城的入住率達到了40%，而且小區內有沿街商鋪，平時生活會非常方便。聽完售樓人員的介紹，接著迫不及待的想親自感受一下京津新城。驅車繞京津新城已經開發的區域需要將近一個小時，一路上記者看到了數不清的別墅。但沿街的商鋪無論是飯店、還是服裝店、網吧、超市都已經關門大吉。在京津新城，記者發現了唯一的這家房地產中介，但透過玻璃可以看到，里面已經一片狼藉，大門上也貼出了轉讓的告示。
維修工：以前剛開始都認為這里會弄得很好，會火起來，誰知道。
記者：過一陣子就涼了。
維修工：06、07、08、09，今年才開始，今年就涼得差不多了。
這位維修工說，京津新城涼得差不多了，他為什么能得出這樣的結論呢？
維修工：我告訴你，這里沒有我不熟悉的園區，我在這兒待了四五年了，長期維修，你說哪個園區我不去維修。
在這位維修工眼里，冷清的京津新城里，到底有多少住戶呢？
維修工：這（院子）里面住了兩戶。
記者：幾戶？
維修工：兩個人。一個是人家的員工宿舍，給員工住的，另外一個是02區那個，真正住戶就這一個。這一個院就四十幾戶。
記者：四十幾戶，真正住戶就一戶。
維修工：對。
維修工：那邊兩三百套吧，三百多套，三百六七十套，常住的可能也就一二十戶吧。
記者：那其它的院子呢，住的人多嗎？
維修工：都不多。
作為京津新城的工作人員，雖然這些維修工知道入住的人并不多，但談起京津新城都是非常自豪。
記者：那怎么會有這么一大片，我在北京沒有見過這么一大片。
維修工：這是它規劃的十五分之一，你知道嗎？它的規劃比澳門還大一平方。
記者：比什么？
維修工：比澳門，比整個澳門還大一平方，那個規劃。到他完成的那一天開始，比澳門大一平方。
維修工：就是現在我們看到這一片只是十五分之一。
記者：那得多少畝。
維修工：那我就不太清楚了，這里才一個五星級酒店，它的規劃里有五個五星級酒店，這一個五星級渡假村，它規劃里面是八個五星級渡假村。
記者：這地反正都已經圈好了。
維修工：對。
維修工：就是它已經規劃好了，跟政府已經協商好了。
記者：他怎么能拿下這么大一片地？
維修工：人家那個老板大唄。
京津新城的標志性建筑，凱越大酒店，擁有700多個房間，開業三年了入住率卻一直不超過15%，酒店開業一天就虧損一天，由于疏于維護，酒店的外立面顯得有些破舊，裸露的雕塑也銹跡斑斑，酒店前的這個大型噴泉因為太久沒有使用，已經長起了野草。
落日余暉中，京津新城顯得更加冷清，打造生態衛星城的牌子佇立在大門口，但在這個金碧輝煌的大門里，卻是一片空城。
一個個的空城已經出現，但是造城者的熱情卻并沒有減退，在天津，一個叫“星耀五洲”的項目計劃占地4100畝，在7000畝水面周邊建設約300萬平方米的建筑，計劃將五大地塊，設計為功能多樣、個性鮮明的五大洲板塊，并分別以亞洲、歐洲、北美洲、南極洲、大洋洲、非洲、南極洲各自的建筑特色、地域文化、景觀名勝及風土人情來定位和設計；
在天津薊縣恒大金碧天下、錦繡香江等一個個超級大盤也在緊鑼密鼓的施工；
天津中新生態城，剛剛進入啟動期，不少外資地產商如韓國的三星、馬來西亞房地差巨頭——雙威城、臺灣最大房地產商——遠雄房地產、以及國內一些一線的開發商已經爭先恐后在這里搶灘，而這些項目動輒就占地幾十公頃。
我們看到的這些樓盤，規模一個比一個大，描繪的藍圖一個比一個美妙，但結果卻造出了越來越大的空城。它們給房地產市場和地區經濟帶來的究竟是福是禍？城市發展中如何才能避免不斷上演空城計？我們再來聽聽專家的分析。
記者：這種此起彼伏的造城運動，它背后的原因是什么呢？
中國城市規劃設計院城市與區域規劃所副所長 張險峰說：一方面是地方政府有這樣一種開發土地的沖動， 地方政府往往他的很大一部分財政收入來源來自于土地收益，同時也有開發企業從中的運作，實際上開發企業毫無疑問，它是以盈利為目的的。
記者：造城運動催生了一座又一座的空城，這些空城會給當地造成什么樣的影響呢？
張險峰：從短期來講，我覺得肯定是能帶動當地經濟發展的，毫無疑問，因為它畢竟從土地財政上，它可以解決一部分城市的收益問題，但是從長遠來講的話， （會）為城市帶來很大的泡沫，也就是造成了很多的空城，沒有人住，我想這個泡沫是有很大的殺傷力，尤其對城市的管理，城市的財政負擔來講，我想這是長期，很多的地方政府并沒有看到這一點。
中國城市規劃設計院城市與區域規劃所副所長 張險峰：基本上還是寅吃卯糧，沒有考慮到這些東西為下一屆政府，為再下一屆政府，為自己的子女后代會留下什么，他會長時間養活這個東西，如果在我們目前稅收體制不改變的情況下的話，他會背很長一段時間的包袱，所以我想這個包袱誰去背，他自然會轉移到其它納稅人，納稅企業身上。
記者：這些空城給我們帶來什么樣的反思呢？
張險峰：我覺得暴露出來幾個方面的問題，第一可能我們還是對土地的監管，可能還是有一些失序的，目前來看的話，我們在土地的監察和土地的使用等等各方面，都會存在很多的不到的地方，那么，這樣的話自然就會有很多地方在鉆這個土地的空子。第二我覺得是從地方政府業績考核上也是存在這樣一個問題，地方的話，一個是靠經濟指標，一個是靠拉大城市規模，壯大城市的經濟總量，這樣的話一方面它從政府的業績考核上，它可以更有利，另外一個它從城市的競爭力上來看，它也是更加有利，有利于自己，這樣的話這些資金就變成了千軍萬馬，都殺入到房地產這樣一個領域，這樣的話就把整個房地產帶起更多的泡沫，
記者：如何避免類似的空城繼續出現呢？
張險峰：我想第一的話，還是應該從我們政府的角度，我們應該轉變一種觀念，也就是說我們長期的發展，可持續的發展是更重要的。而短期的這種拔苗助長式的發展，只能是有利于一時，而不會有利于一世，應該去轉變一種觀念，真正地使新城能夠為我這個城市的經濟、社會、城鎮化，包括我健康的房地產發展去服務，而不是從短期的經濟獲取效益上，或者是滿足某一方面片面的市場需求，或者是資金需求，單方面地去考慮問題，我想這都是不足可取的。第二個我想從加大土地和城市規劃管理力度上，我覺得我們還有很多工作需要加強，需要完善，不是說把某一類型的土地投放過量，擠占了其它土地需要的資源，比如說經濟住房，比如說幼兒園，中小學、醫院、養老院這些，那么我想這些如果要是被擠占的話，那這個社會肯定也是一種畸形的發展，。
張險峰：第三，我覺得從地方政府業績考核和績效考核這方面，我覺得也應該做出適當的調整，也就是說地方政府到底應該如何去思考你的發展模式，而不光是為GDP做貢獻，那么這樣一來的話，地方政府應該從經濟、社會、環境，甚至文化保護，方方面面去考核一個地方的首長，他是不是稱職，他有沒有做好這些，我想這個比單純考核GDP更重要。
英國曾經建設過三代衛星城：建設第一代衛星城，是為了解決二戰后居民的住房問題，第二代衛星城是在英國出現嬰兒潮后，人口激增而建立的新城，但這些新城都只是是為了解決居住問題，沒有產業，也不能提供就業和社會服務，最終變成了臥城、死城，而且導致了“鐘擺式”的交通，并不能緩解大城市的壓力，最終導致了“城市病”的出現。但第三代衛星城卻成功的緩解了“城市病”。
記者：國外在城市化的進程中，也曾經出現過許多衛星城，那么有什么樣的經驗，可供我們借鑒的呢？
張險峰：比如說新城，第一它從大的定位上，它就應該是為這種主城區來負擔很多的這種功能，不光是居住，包括就業，包括商業、文化、娛樂，同時也包括其它的一些國際化的一些職能，比如說空港、海港，包括一些高鐵樞紐，包括一些物流、倉儲等等這些，我想在外圍的建設中，它必須來結合這些功能來共同打造，使外圍地區能夠真正形成有居住，有生活，有配套，同時還有就業，這樣一種非常綜合的這樣一些新城。
半小時觀察：荒誕的空城計是對房產政策的嚴峻拷問
有句話大家很熟悉，垃圾是放錯了地方的資源。不過，今天看到這么多環境優良、規模巨大的住宅小區變成白天沒人、晚上沒燈的空城，我想這句話也可以反過來說，如果資源放錯了地方也就變成了垃圾。和普通的生活工業垃圾污染環境不同，這一座座空城因為土地、資金資源配置錯誤就像是一個個巨大的垃圾堆，它污染的是我們的經濟環境，傷害的是全社會的公共利益。一輪輪房地產開發熱以及由此掀起的炒房潮，推動房價不斷飆升，真正需要住房的人買不起房買不到房，沒有住房需求的人卻買了大量的可能永遠都不會去住的房子。這場只能是少數人獲利的金錢游戲留下了種種社會問題：大量買不起房的人對社會失望抱怨，大片空置房造成社會資源浪費，巨大的樓市泡沫不斷積累著金融風險，而這個少數人的游戲最終要靠全社會以及我們的子孫后代來埋單。那些還在位房子奔波的人們可能很難想像在他們的城市里矗立著一座座空城，這個事實既荒誕又令人心酸，它是對我們房產制度的嚴峻拷問。但愿這個問題能夠引起相關決策部門的重視，亡羊補牢，時猶未晚。
