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2024年11月24日
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自住房給普通商品房帶來的壓力正在全面影響著北京剛需盤的銷售。由于下半年將有更多的自住房入市，所有情況都表明，北京品牌開發(fā)商已全面進入樓市搶收階段。為了對抗自住房的價格優(yōu)勢，甚至有不少剛需項目開始以自住房定價為參照，以低于預期的價格入市，并實現“日光”。
在剛剛過去的周末，類似的平價跑量，快速銷售的戲碼就再次上演。單中國鐵建、東亞新華兩個房企企業(yè)就狂推六個新盤：中國鐵建更是一次性取得四個樓盤的預售證，而東亞新華則繼之前一周剛剛賣掉臺湖項目200套房源后，又在上周放出一個住宅和一個不限購項目的600套房源。與此同時，世茂、華潤、金地等企業(yè)的項目也獲得了開盤銷售的入場券。無疑將使北京樓市的供應量達到一個小高峰。
定價
“日光”剛需盤售價參考自住房
“那天還不是周末，是工作日的周二，恒大御景灣通知非優(yōu)先家庭現場確認，我專門請了半天假，午飯都沒吃就帶齊了材料跑到東五壞外的寶藍康達廣場確認。”本以為會很快就能確認完，沒想到現場居然排著長長的看不到頭的隊。曾經親歷了恒大御景灣火熱申請的程先生表示，“那天我是打車過去的，看見隊伍排了有一公里，雖然最終確認只用了幾分鐘，但輪到我時已經到晚飯點了。”
正是有了這次經歷，讓作為非優(yōu)先家庭的程先生認為，能買到自住房完全是撞大運，光優(yōu)先家庭就有幾萬戶，輪到非優(yōu)先家庭根本沒機會。于是程先生開始將目光鎖定在商品房上。
令他欣喜的是，他一直關注的東亞臺湖印象二期在4月7日開盤，定價與恒大御景灣相同，都是2.2萬元/平方米，且包含3000元/平方米的精裝修。相比之下，雖然兩個項目都位于東五環(huán)外，且臺湖印象要比恒大御景灣要遠十余公里，但由于包含精裝修，且是全部產權，讓程先生下決心不再苦等自住房。而定價與自住房項目趨同的東亞·臺湖印象，當期200套房，也引起搶購全部售罄。
其實，這并不是剛需盤第一次將定價與自住房看齊了。位于大興的萬科橙項目，在3月份首次開盤時，就因為取消了精裝修，出人意料地以2.2萬元/平方米的“低價”入市，不但半天就實現了日光，也引起了關于北京樓市降價的爭論。
“為什么萬科橙半天就賣光了呢？就是因為政府說只能賣兩萬二，我說我要賣兩萬五，（政府說）不行，你就賣兩萬二。” 萬科集團(萬科藍山萬科幸福匯)副總裁、北京萬科總經理毛大慶對于降價論并不認可，他認為是平價入市的策略，讓萬科橙開盤半天就全部售罄。
“按照自住房的房價賣普通商品房，這樣的定價策略無疑吸引了很多剛需購房人。”在毛大慶看來，那些戶型面積、戶型設計與自住房“相撞”的普通商品房，受到的沖擊將最為嚴重，解決方法無非兩個，一是改變戶型，避免與自住商品房雷同，二是調低價格預期入市，否則就只能“熬著”。
據記者了解，今年下半年將會有30個自住房項目入市，房源將近4萬套。中原地產市場研究部總監(jiān)張大偉認為，“上半年就是房企走量的最好機會。下半年，自住房對商品房市場的沖擊會更大，如果信貸延續(xù)收緊很有可能會出現降價的情況。”
市場
搶開盤 上周九個項目獲預售證
正是在自住房即將大量供應的壓力下，不少新盤開始學習萬科的快銷模式，在上周集中領證進場。北京住建委網站的房地產交易信息公示頁面記錄了一切，上周共有9個期房項目獲得預售證，其中7個集中在上周周末兩天。
在這次集中搶跑中，央企代表中國鐵建和民企代表東亞新華無疑最值得關注。前者在上周共計拿了4個項目的預售證，除了位于房山區(qū)的中國鐵建·原香漫谷、中國鐵建·國際花園(樓盤資料)外，還包括了順義區(qū)的中鐵·花溪渡(樓盤資料)和豐臺區(qū)的中國鐵建·北京山語城(樓盤資料業(yè)主論壇)。原香漫谷本期以1.4萬元/平米的價格推出了236套房源，價格與去年相比小幅提升，項目方表示4月12日開盤當天去化率約為8成，還剩下40余套房源待售。
而中國鐵建·國際花園則相比去年7月開盤的價格，上漲了4000元/平方米，達到了2.2-2.3萬元/平方米，該項目銷售人員告訴記者，本期拿到828套房源的預售證，到開盤第二天還有200余套房源待售，可以隨時選房。
“現在的新房市場，如果不做價格上的傾斜，很少有能賣超過100套的。”在一位北京開發(fā)商高管看來，市場水溫已大不如前，企業(yè)存在普遍的悲觀情緒。在這之中，東亞新華的應對策略是平價換量。
繼一周前東亞·印象臺湖(樓盤資料業(yè)主論壇)升級為精裝修，成交價格反而從預期的2.6萬元/平方米降至2.2萬元/平方米之后，上周末，不限購的東亞首航國際(樓盤資料)放出200套房源，最終成交150套。位于房山的純新盤，東亞·朗悅居(樓盤資料)也在上周末以17000元/平方米的價格搶跑。據項目方統(tǒng)計，當天賣掉了400套房源中的300套，成交額超過4.5億。
在北京的新老項目全面推盤，兩個星期內賣出800套房源，東亞新華地產(東亞上北鑫座東亞逸品閣)營銷總監(jiān)賈玉鵬在接受記者采訪時回應，快銷可以幫助集團儲備后期拿地資金，與此同時，隨著進入一線城市的房企數量越來越多，項目數量也會大量增長，提前搶占市場，將有利于擴大市場份額，“到了五一，我們還會再次集中開盤”。
業(yè)內人士表示，面對自住房大量入市的壓力，剛需土地儲備多、可售存量房多的開發(fā)商不得不提速出貨，中國鐵建和東亞新華都選擇了快速變現的手段，就是為了保證充足現金流應對后市變化。
預測
對于后市房企感慨看不清
快速開盤，快速銷售的手段在近幾年的調控中，已經成為房企應對市場變化的統(tǒng)一準則。雖然包括萬科等房企都否認降價，但業(yè)內人士指出：在售項目精裝改成毛坯的；拿五棟樓銷售證，只開了三棟樓的；預售價格低于早先宣傳價格等情況都是市場行情下滑的表現。
在上周剛剛結束的北京春季房展上，高調回歸的“龍頭老大”萬科，就攜旗下6個樓盤參展，對于當前的市場形勢和房價走勢，北京萬科副總經理肖勁只用了四個字做總結：“看不清楚。”
肖勁舉了3個例子，來佐證他的觀點。一個是此前恒大剛剛成交的北苑區(qū)域的自住房地塊。政府批準的限價是2.8萬元/平方米，但是據他測算，拿地的實際樓面價已經高于了批準銷售的房價，他不明白作為一個商人不賺錢的項目，如何才能把服務做好。第二個例子則是關于一二手房市場的背離現象。肖勁表示，從春節(jié)過后，他了解的情況是北京二手房市場掛牌量極速上升，導致二手房價格出現了下降，但同時一手房的成交均價卻仍舊是上升。這樣的背離讓他對于市場感到很難看清。第三個例子是，雖然北京的房產交易出現了觀望的跡象，但北京的土地市場卻仍然很火爆，北京萬科有一個團隊，天天都在為買地而著急，因為北京的土地不限購，隨便一個開發(fā)商都能到北京來買地，導致了全國的錢恨不得都集中到這。土地的火熱也和房地產交易市場出現了截然不同的走勢，這些都讓肖勁覺得對于樓市無法看清。同時，他還認為，“目前很多政策還未確定，不能簡單下判斷。”
對此，任啟鑫則認為，未來將有更多的房企加入到快速取證，快速開盤銷售的行列。由于受大量自住房入市的影響，2014年必將是剛需市場迅速變化的一年，也將成為行業(yè)進一步分化的一年。毫無疑問，擁有豐富土地與項目儲備、能對市場做出快速反應的品牌房企在價格戰(zhàn)、速度戰(zhàn)中的優(yōu)勢是顯而易見的，而快速出貨可以令房企獲得充足的現金流，進入下一輪土地補倉的周期循環(huán)。他預計，2季度，在剛需項目的集中放量下，將有越來越多的品牌房企步入跑量出貨的后塵，從而進一步加速行業(yè)洗牌過程。
