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2024年11月24日
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拿30萬元資產(chǎn)證明看樓便送價(jià)值數(shù)千元的coach包包，萬科北京項(xiàng)目“脫掉”裝修均價(jià)直降超五千元，“零首付”“墊首付”的新房遍地開花……在這場(chǎng)樓市回調(diào)的拉鋸戰(zhàn)之中，記者發(fā)現(xiàn)，原本被認(rèn)為有“安全墊”的一線城市，出現(xiàn)了各出奇招的“促銷”。
業(yè)內(nèi)人士分析稱，目前房企整體2季度銷售壓力普遍加大，相比中小房企受制于資金的需求不得不促銷回籠資金，大型房企在一線城市“跑量”更多是求擴(kuò)張。不過，促銷手段名目繁多，并不是每項(xiàng)都實(shí)惠或者適合，購(gòu)房者“撿便宜”的同時(shí)更需要“擦亮雙眼”。
手段 1
看樓提供
30萬元資產(chǎn)證明換名包
“輕松一刷，coach到手”，昨日，記者的微信上出現(xiàn)了一條來自廣州市番禺區(qū)某樓盤的消息。該消息表示，參與者只需要提供30萬元的有效資產(chǎn)證明，包括銀行存款、股票，在指定時(shí)間內(nèi)到該樓盤售樓部確認(rèn)，便可領(lǐng)取coach包包。
記者隨后撥通該售樓部電話，一位銷售人員證實(shí)了這個(gè)消息。“我們樓盤在下周開放新一期單位，做這個(gè)活動(dòng)主要是吸引人氣。”而記者問及包包，其坦言：“尚未看到具體款式，只知價(jià)值數(shù)千元。”
無獨(dú)有偶，此前，另一位于南沙區(qū)的高端樓盤也推出過“到訪抽iphone5S”的活動(dòng)。在樓市淡靜的情況下，看樓禮品“高大上”的趨勢(shì)越來越明顯。
提醒：高端禮物是“噱頭”
記者了解到，一般此類贈(zèng)送“高大上”禮品的活動(dòng)，都只是以提供限量禮物這一“噱頭”來取人氣。
例如此次送coach包，銷售人員便直言“貨量不大，大概只有幾十個(gè)，即使去了現(xiàn)場(chǎng)也不一定能夠保證拿到。”
業(yè)內(nèi)人士表示，購(gòu)房決定的做出本身涉及多方面的考慮，被厚禮吸引過去的購(gòu)房者更應(yīng)該貨比三家。
手段 2
萬科北京精裝房變“裸賣”
繼北京萬科橙項(xiàng)目低價(jià)“裸賣”入市后，樓市“一哥”萬科在北京的另一個(gè)新盤價(jià)格再度低于預(yù)期。據(jù)北京市住建委網(wǎng)站消息，3月30日獲得預(yù)售審批的首開萬科·公園里項(xiàng)目擬售均價(jià)為每平方米26500元~28022元，比此前銷售人員給出的每平方米31000元至34000元的預(yù)期報(bào)價(jià)，“直降”超五千元，但與之前的住總?cè)f科橙項(xiàng)目一樣，原來預(yù)計(jì)的精裝修房變成了毛坯房。
萬科多年來一直以精裝房作為自己的開發(fā)特色，2013年年報(bào)顯示，其當(dāng)年裝修房比例已達(dá)約九成，基本實(shí)現(xiàn)全裝修的目標(biāo)。而對(duì)于此次“脫光”“裸賣”，萬科曾表示：“系公司根據(jù)市場(chǎng)情況作出的自主選擇。”而萬科集團(tuán)副總裁毛大慶則表示，由于北京市住建委會(huì)對(duì)期房進(jìn)行預(yù)售價(jià)格指導(dǎo)，審批價(jià)的限制，讓萬科放棄了原來方案中精裝修、空氣凈化系統(tǒng)、以及學(xué)校等配套設(shè)施的引入，以達(dá)到降低成本的目的。
而在廣州，“裸賣”的現(xiàn)象也早在去年年底便有出現(xiàn)。荔灣區(qū)中信西關(guān)海前期售價(jià)為2.8萬元/m2帶裝修，該盤在12月初推出一批毛坯特價(jià)單位，價(jià)格為2.4萬元。而時(shí)至今日，廣州市的全新盤或老盤新推貨量中，毛坯房的比例已經(jīng)大大上升，價(jià)格也普遍低于周邊精裝房數(shù)千元。選擇毛坯交房以“低價(jià)”吸客的房企包括凱德、保利、越秀、奧園、敏捷等一線房企或本地大型房企。
提醒：
“沒錢得閑”可選毛坯房
精裝變“裸賣”究竟是否劃算？記者了解到，諸多“裸賣”項(xiàng)目相比周邊的帶裝修盤源并未很“筍”。
以一樓盤為例，其毛坯兩房小戶型均價(jià)僅為1.8萬元，而同期推出的帶裝修三房單位均價(jià)為2萬元。兩種盤源的價(jià)格相差并不大，但后期的裝修成本并不見得比差價(jià)更低，且需要付出更多的時(shí)間及精力。
為此，購(gòu)房者不應(yīng)被眼前的低價(jià)“沖昏頭腦。”“當(dāng)精裝房和毛坯房差價(jià)不算太大時(shí)，‘有錢沒閑’可選精裝房，而‘沒錢有閑’可購(gòu)買毛坯房。”
手段 3
北上廣深普遍“墊首付”
在廣州，開發(fā)商以“墊首付”方式促銷的樓盤接近20個(gè)，涉及保利、合景泰富、祈福、雅居樂、時(shí)代地產(chǎn)等。
一個(gè)樓盤項(xiàng)目部工作人員說：“我們推出的墊首付活動(dòng)，不會(huì)影響到簽購(gòu)房合同的時(shí)間，開發(fā)商會(huì)先墊付一部分首付，購(gòu)房者再分期將這部分資金還給開發(fā)商。”
記者發(fā)現(xiàn)，同樣在一線城市的北京、上海、深圳，也出現(xiàn)了普遍性的“墊首付”促銷。在深圳大亞灣片區(qū)，開發(fā)商以各種名目“墊首付”也已屢見不鮮。而上海郊區(qū)一住宅項(xiàng)目也在3月底打出“墊首付”牌，百萬元左右的房子，首付8萬元，其余部分2個(gè)月內(nèi)付清即可。
記者了解到，目前樓市的“墊首付”方式也五花八門，有的是開發(fā)商直接墊付部分首付，有的是由中介機(jī)構(gòu)或者金融機(jī)構(gòu)向購(gòu)房者提供短期貸款，而貸款的手續(xù)費(fèi)和利息由開發(fā)商負(fù)擔(dān)。不過，這些方式都客觀上達(dá)到了降低購(gòu)房者的準(zhǔn)入門檻從而“吸客”的效果。
提醒：
需考慮短期內(nèi)現(xiàn)金流
易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)同時(shí)提醒，這個(gè)方式需要以購(gòu)房者未來有穩(wěn)定的收入或現(xiàn)金流為前提。記者從廣州一樓盤了解到，目前推出墊首付的優(yōu)惠方式，交10萬元定金定下意向房源之后，余下的首付款需要在1年~1年半以內(nèi)付清，每個(gè)月的付款不能少于3萬元。記者以一套125m2，七成首付，均價(jià)13500元的房子為例計(jì)算，原本需要首付118萬元的房源只需要首付10萬元便可以“到手”，但在接下來一年半以內(nèi)，每個(gè)月需要負(fù)擔(dān)超過6萬元的首付款。此外，假如剩下的三成資金以20年貸款的形式完成，利率上浮1.1倍，每個(gè)月需還4000元按揭，兩項(xiàng)相加，月付超6.5萬元。
同時(shí)，記者計(jì)算得知，假如最初購(gòu)房者手上有足夠的首付，通過這種方式去進(jìn)行分期付款，再將手中的剩余首付按照年化收益率5%的方式進(jìn)行理財(cái)，大約能夠賺得4萬元。而在市場(chǎng)上，大部分的首付分期優(yōu)惠政策僅為數(shù)月，能給購(gòu)房者的優(yōu)惠更少，資金壓力也更大。因此，業(yè)內(nèi)人士提醒，假如沒有足夠資金實(shí)力，在面對(duì)“墊首付”的優(yōu)惠時(shí)，不要勉強(qiáng)買樓。
數(shù)據(jù)：
大型房企現(xiàn)銷售下滑
截至昨日已經(jīng)有超過30家房企公布了一季度銷售業(yè)績(jī)，近半房企出現(xiàn)了同比明顯下調(diào)。其中，保利地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、合生創(chuàng)展、金地集團(tuán)、越秀等大型房企的一季度銷售業(yè)績(jī)均同比出現(xiàn)下調(diào)，華潤(rùn)置地一季度銷售業(yè)績(jī)甚至下調(diào)近50%。
中原數(shù)據(jù)顯示，3月，十家標(biāo)桿房企在全國(guó)40個(gè)主要城市的購(gòu)地金額僅為62.93億元，為近19個(gè)月新低。其中北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市的土地成交額處于高位。累計(jì)土地出讓金僅次于2013年3季度創(chuàng)造的歷史記錄。
業(yè)內(nèi)：
房企二季度銷售壓力加大
“2014年房企銷售業(yè)績(jī)難以樂觀，從目前數(shù)據(jù)看，銷售同比上漲的企業(yè)其中部分是因?yàn)?013年的高額結(jié)轉(zhuǎn)，從1~3月份的同比變化可以看到，銷售結(jié)轉(zhuǎn)的逐漸減少影響了同比漲幅。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，這種情況下，房企在2季度銷售壓力將普遍加大。
在銷售壓力的重壓下，房企各出奇招“促銷”也是理所當(dāng)然。上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，“目前一線城市也開始放下高調(diào)的姿態(tài)，部分樓盤在醞釀下一輪優(yōu)惠政策。當(dāng)然，目前部分降價(jià)或讓利的房企，本身房型、地段等都是性價(jià)比不高的，而且多屬于中小房企。其受制于回籠資金的需求，才會(huì)出現(xiàn)各類讓利的舉措。”
而對(duì)于大型房企也加入促銷戰(zhàn)團(tuán)，嚴(yán)躍進(jìn)表示，此類房企在年初土地儲(chǔ)備等任務(wù)完成得不錯(cuò)，所以目前的重心是趕超年初制定的銷售目標(biāo)，通過跑量來提振業(yè)績(jī)符合其擴(kuò)張的思路。
而對(duì)于“各出奇招”的促銷手段，嚴(yán)躍進(jìn)表示，對(duì)于剛需購(gòu)房者來說，送奢侈品并沒有降價(jià)營(yíng)銷帶來的效果好。而相比“裸賣”的做法，零首付的做法的誘惑力更大。“不過不光對(duì)于購(gòu)房者的資金鏈有要求，對(duì)于房企的資金鏈穩(wěn)健也有一定要求。”其表示，如果房企本身資金周轉(zhuǎn)較困難，那么零首付反而會(huì)加劇資金矛盾。
