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2024年11月24日
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上世紀八九十年代的住房“大躍進”留下了大量先天不足、后天失修的建筑。它們是那個“速度和利益”至上年代的存留和傷疤。浙江大學教授范柏乃曾感慨：“我們有5000年的歷史，卻少有50年的建筑。”
奉化居敬小區的悲劇并不是孤例，同樣的情況還發生在上海、寧波之外的許多地方。
2013年3月，浙江省紹興市一四層民房倒塌；2011年7月，哈爾濱南崗區居民樓因附近基坑施工，受擾動發生坍塌；2009年7月，四川內江市一居民樓因低級承載能力不足倒塌。這些住宅，都建于上世紀八九十年代。
1994年，上海市檢查了271個工程項目，查出不合格項目29個，不合格率11%。在1995年出版的《中國商品房質量大觀》中更可以看到，據不完全統計，全國從1988年到1990年竣工的樓房中，35%存在屋面滲漏的，39.2%存在衛生間滲漏。這其中，因施工造成滲漏的占半數以上。
1995年，時任建設部副部長譚慶璉曾在一次回答中央電視臺記者提問時指出：“全國商品房的質量合格率僅為80%，優良品率還達不到8%。”
“當時的房地產業進入一個高速發展時期，大量地產產品的推出，難免會讓建筑質量的控制跟不上。”上海市房屋建筑設計院院長顧陸忠解釋。
手指就能把墻壁摳穿
2012年，寧波市徐戎三區居民樓倒塌事件后，程幼章和另兩位蘇州市政協委員向蘇州市政府提交提案，要求對轄區內建于上世紀八九十年代的居民樓進行安全大檢查。
對程幼章來說，這除了對現實的憂慮，還有切身的經歷。1980年代，他還是個孩子，就曾用手指把自己家的墻壁摳穿。
他的家在蘇州市南環新村，和最近倒塌的寧波市奉化市居民樓一樣，是改革開放后，中心城區中規模最大、建造年代最早的小區之一。
初搬入時就程幼章已發現，家里墻壁很薄，“隔壁屋的人講話就好像在你耳邊說一樣”。他只覺得好玩，直到不久后，距離他家不遠的一棟樓中，4層的陽臺整個掉到了樓下住戶家。
蘇州市政府回復了程幼章，依據是2005年市政府組織的危房調查。根據那時的數據，蘇州城區共有1994年之前建成的住宅5362幢。政府從2011年起開始，逐步對安全隱患較大的住宅實施改造，程幼章曾經居住過的南環新村是改造名單上的第一個。
南方周末記者看到，許多地方政府都曾有對轄區內危房進行統計： 現在，上海有近300萬平方米的居住房屋無人管理，約1600多萬平方米老工房和舊式里弄房存在問題。
截至2011年，廣州光在冊危房就有865幢，其中九成是私人住宅。廣州市國土房管局信息顯示，全市近年來平均每年新增危險房屋將達到10萬平方米。
首都北京在上世紀七八十年代共新建住宅約273萬平方米，相當于新中國成立前9個京城的總建筑面積之和。北京市政府每年安排專項資金58億元，定向改造舊城內危房危樓。
顧陸忠認為，對老舊建筑物的檢測應在全國范圍鋪開。但這無疑將是一個浩大的工程。
1980至2000年期間，我國城鎮共建成住宅58億平方米。截至2000年，八九十年代住宅仍是人們的主要居住類型。
而最近，日本野村證劵的經濟學家通過分析新中國建國以來的新增建筑面積得出結論，認為中國現存房屋中，有22%是2000年前建成的。經濟咨詢公司龍洲經訊研究員湯姆斯·加特利用相同的數據，估算出的比例是26%。
也就是說，現在我們可以看到的所有建筑中，四分之一來自八九十年代甚至更早，它們的房齡基本在二十年以上。
住房“大躍進”
1980年代前，中國幾乎沒有房地產市場，也沒有房地產業，有的只是建筑業。住房由國家投資，單位按工齡、職務、學歷等打分，排隊分配。
那時的住房資源極度緊張。劉志峰任建設部副部長時，曾公開發布過這樣一組數據：1978年，中國城鎮人均住房面積是7平方米建筑面積，近半數的城鎮居民家庭缺房或無房。
1980年，中央正式提出實行住房商品化：“允許私人擁有自己的住房”，住房制度改革在各地逐步展開。
隨后的十年中，城鎮住宅竣工面積迅速增長。據統計，1979到1989年，全國城鎮住宅建設的投資是此前30年的7倍，建成住宅面積是新中國成立前住宅總面積的2.6倍。
劉志峰從1992年開始負責住房制度改革工作，是1993年國務院第43號令的主要起草人。在43號令中，國務院正式提出，將國家、單位統包的住房建設，改為國家、單位、個人合理負擔，并且決定建立房地產交易市場和房屋維修、管理市場。
“市場化”是那個時代的關鍵詞。但市場的忽然襲來，也帶來問題。
這一時期的住宅建設，仍以“脫困”為主要目標，為的是解決民眾“沒房子住”的問題，對住宅質量沒有具體要求。
比如，我國規范房屋建筑質量最高層次的法律《建筑法》1997年出臺，《建設工程質量管理條例》2000年1月才正式在國務院通過并施行。
建筑設計使用年限標準經歷了四次更改，直到2000年，才出臺《民用建筑設計通則》，確定普通房屋和建筑物的設計使用年限是50年。
1980年代末，華南理工大學土木與交通學院教授張原曾在廣州、深圳的多個工地上工作：“當時市場好聽一點是非常活，負面地講，就是亂。”
房地產市場開放后，允許私人建筑公司參與房產開發。當年一個流行的說法是：遇到10個人里，9個在經商，經商的人里，大部分都做房地產、地產開發。1986年，全國只有近兩千家房地產開發企業，1999年這個數字達到了兩萬。
在此之前，國企占據了建筑市場絕大部分江山，建筑工人隊伍穩定，雖然沒有嚴格的監理制度，但幾十年計劃經濟在公司內部形成一套自己的隊伍管理模式。
私人地產公司興起，建筑業開始大量聘請農民工。顧陸忠說，八九十年代的建筑工人，很多本身就是農民，“放下鋤頭，拿起泥刀，就變成了瓦工”。
仿佛在一夜之間，在全國范圍內上百幢住宅拔地而起。據統計，1980到1997年，平均每年城鎮人均住房建筑面積都增加0.5平方米。
同樣“亂”的還有建筑行業專業人才。張原曾和開發商、建筑方打過很多次交道。在他看來，80年代初出現了大批“不懂裝懂”的人：甲方請來的設計師自稱是“草根設計師”——他們并非科班出身——一些“工程師”甚至沒有學過建筑工程。
無設計，無監管，無維修
江蘇省建設工程質量監督總站總工程師金孝全參與了對2011年無錫市老樓坍塌的調查，他說倒塌的老樓“根本就沒有設計可言”。
市場的開放帶來了生產力，也帶走了秩序。顧陸忠說，八九十年代的許多房子，質量甚至比“文革”前更差。
根據1994年出版的《中國質量萬里行》，80年代末質量監管部門就已開始收到住戶的投訴。資料顯示，僅1995年一年，浙江省消協就一次收到39戶聯名投訴；福建省消協也曾受理過一起396戶的聯名投訴。
公開數據顯示，1996年上半年，建設部（現住建部）受理的239件商品房投拆中，反映使用功能和裝飾質量問題的占了81%。
中國“民間驗房第一人”丁渤從1999年開始，從事驗房行業15年，見過各種年代和規格的房子。南方周末記者將浙江奉化市倒塌居民樓的照片拿給丁渤，他一眼就指出，這是八九十年代建造的磚混結構多層住宅。
丁渤告訴南方周末記者，八九十年代的房子樓層一般只在7層左右，單戶面積多在50平方米以內，客廳一般較小，也沒有飄窗和大面積采光的技術。
與現在相比，八九十年代建筑行業的技術水平要低很多。但上海市房屋建筑設計院院長顧陸忠說，浙江寧波市、奉化市的居民樓，即使是按照90年代的標準去建“也不應該發生坍塌。”
顧陸忠的另一個身份，是上海市房屋檢測技術委員會委員。他說，八九十年代的房子在技術上與現在有一定差距。
當時的住宅多采用磚混結構，只要住戶隨便在墻上打個洞，都會造成建筑承重的問題。一次，丁渤去家住南京某小區三層的業主家驗房，竟發現該棟樓一樓的房主已經將屋內幾乎所有墻壁打通，導致三樓和四樓墻壁裂縫嚴重，已然成為“危房”。
這和2012年底寧波市徐戎三村住宅倒塌的情況一樣。寧波市政府公布的調查報告顯示，倒塌的住宅每層都存在拆改現象，尤其是底層，承重墻體拆改最嚴重，部分墻體進入承載極限。
房屋國有時，各個單位都有自己的維修流程，“三年一小修，五年一中修，十年一大修”是標配。
可八十年代住宅市場化后，定期維修機制已逐漸缺失。商品房的維修要通過業委會，只有得到三分之二以上住戶的同意才能維修。“開發商往往嫌麻煩，用這個借口逃避維護。”丁渤說。
危房普查：僅僅是開端
2014年3月，在上海市房屋檢測行業的年會上，住建部官員再次強調了住宅安全在全面建設小康社會中的重要性。
中冶集團建筑研究總院華東分院副總工程師金立贊參加了那次會議。他的感受是：“如果今天倒一棟樓明天倒一棟樓，那這個也不叫小康社會嘛。”
廣州市城鄉建設委員會主任科員歐陽建濤相信，任何住宅都有它的使用壽命周期，八九十年代磚混結構住宅的壽命周期應保持在50-59年之間，才能達到資源利用的最優狀態——中國新建建筑只能持續25－30年的使用壽命。
歐陽建濤認為，這是對社會資源的浪費。而處理這批來自八九十年代的建筑，就像拆除一顆顆“定時炸彈”：查找危樓、排除危險和重新建設缺一不可。
南方周末記者在住建部網站上看到，浙江奉化市事故發生的同一天，住建部正式發出通知，將在全國開展建設工程安全監督檢查。
檢查采取自查和統一督查相結合的方式。各省的住房城鄉建設主管部門需要在6月10日前，將自查情況上報住建部工程質量安全監管司，后者將在今年6至7月組成檢查組進行督查。
其實，2000年開始各地已經組織過多次危房普查。徐戎三村倒塌事件后，寧波市已建立了網格化的住房安全管理制度，將責任分到每一幢住宅。
全國多個地方的舊房改造一直在進行。上海市舊房改造以上、下水管堵塞，屋面滲水、隔熱，路面積水、樓道內電路老化的問題為重點，開展舊住房綜合整治。
為了解決居民擅自拆除承重墻的問題，上海市目前正在推行一種“動態監控”的措施。金立贊介紹，一旦住戶在磚混結構房屋中進行拆墻改造被人舉報，除了責令整改之外，還會在房管局的信息庫中備案，限制轉賣該房，直到將被改造房恢復原狀。
濟南市則在2006年成立了城市改造投融資管理中心，管理舊城改造項目，制定年度改造計劃、改造項目審核，已成功運作20個項目開始。
對于危房的處理，因為涉及土地、資金、所有權多個問題和政府部門，地方政府采取的方式各不相同。
上海市的危房拆除由政府主導，拆除舊房后，開發商必須上交新建面積15%給政府安置舊房住戶；天津市則成立了專門領導小組，常務副市長、建委、國土房管、財政、規劃、農工商、體育、文化等部門參與，各區政府簽訂責任狀，必須完成危房處理任務。
我國是每年新建建筑量最大的國家，也是拆除速度最快的國家，平均建筑使用壽命只能持續25－30年，被稱為“短命建筑”。浙江大學教授范柏乃曾感慨：“我們有5000年的歷史，卻少有50年的建筑。”對這個說法，建筑界人們不愿意聽到。卻也無力反駁，“因為它就是短命啊。”金立贊說。
