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2024年11月22日
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中國經濟網柏林7月26日訊（記者魏愛苗） 德國住宅市場始終沒有放開，直到今天依然如此。這是因為德國人有這樣一種看法，“即使住宅市場從總體上講(供需)是平衡的，就向今天市場所顯示的那樣，但仍有一些家庭無法依靠自己的力量獲得相應的住房”。因此需要政府的協助，以幫助他們解決住房問題。
眾所周知，住宅合作社在解決德國人住房問題上發揮了難以替代的巨大作用。而它產生的背景正是在19世紀末德國大規模工業化和城市化蓬勃發展之際。由于大量人口由農村涌入城市，居住的問題就顯得異常突出。在政府和工人個人都無力解決這一巨大矛盾的時候，工人或市民的自助組織——住宅合作社應運而生，并像雨后春筍般發展起來。
第一次世界大戰之后，德國進入魏瑪共和國時期。由于戰爭的消耗和戰爭賠款，德國工人階級和城市市民非常貧困。這時的住房依然主要依賴國家，即通過拿出一定的財政資金來支持公共住房的建設，并且出現了一批質量非常優秀的現代建筑。由此形成兩種不同的建筑風格和發展道路，對二戰后兩個德國恢復住房建設產生了深刻影響。
從風格上說，西德崇尚質地優秀的現代建筑，即一家一戶或幾家合住的小型樓房。東德則推崇幾十家或上百戶共住的大型樓房。從發展道路看，東德住房全部依靠國家財政，建成的房屋產權歸政府，居民通過繳納房租獲得住房。西德則是通過財政補貼這個杠桿調動社會各個方面建設住房的積極性，以便盡快擺脫戰爭造成的住房奇缺之陰影。但有一點是共同的，即國家財政在其中扮演了極為重要的角色。
1950年和1956年出臺的兩部“住宅建設法”為德國西部住房建設插上了翅膀。兩部“住宅建設法”的區別在于，第二個法律出臺之后，“廣大居民購置自用的產權房成為可能”。其共性在于，它們都為住宅建設打上了“公益”或“福利”的色彩。兩部法律都明確宣布，“創建面積、布局、租金或負擔適合廣大居民需要的住房”為其宗旨。
在法律的推動下，德國各級政府，尤其是聯邦政府，都把推動福利住房建設作為必須履行的“職責”。聯邦政府自1949年以來每年都向各州“提供數額不等的財政支持”用于住房建設或補貼。2006年9月1日生效的“聯邦改革法”將住房職責劃歸各州政府。聯邦政府雖然不再需要提供財政支持，但作為補償，從2007年至2019年仍必須向地方轉移財政資金。到2013年之前，每年轉移的財政資金為5.18億歐元。在這之后，轉移資金的數額需要重新審定。
據德國聯邦統計局統計，截止2008年底，德國擁有住房4000萬套以上。德國人口為8200萬。這相當于大約每2人擁有一套住房。但鑒于單身家庭不斷增加，加上原有住房結構不甚合理等原因，住房建設還在繼續，每年新增規模約在16、17萬套。現有的住房存量，既4000多萬套住房中，擁有個人產權的為43%，其余皆為租賃市場，包括部分由政府提供的低于運營成本的廉租房。
有人說，政府主導住房建設的最大功績在于，為德國居民提供了一個龐大的住宅租賃市場。以柏林為例，柏林現有住房約190萬套，其中160萬套以上為租賃住宅。柏林現有人口360萬，平均不到2人就有1套住房。這些住房的福利性質表現在，其中85%以上的租賃住房不與物價上漲掛鉤。換言之，租金是固定的。在租賃住房中，屬于公共所有的福利住房約有17.2萬套。這17.2萬套是專門提供給那些特困戶的。只有憑借地方政府開具的特困證明，才有資格入住這種公共住房。
這種高福利的公共住房，整個德國目前還有約200萬套。由于絕大部分是低于成本運營的，因此給擁有產權的各州和地方政府造成承重的財政負擔。在金融危機和財政危機的雙重打擊下，地方和各州政府紛紛將這些住房私有化。所以公共住房的數量，在不斷減少。統計數據顯示，1987年這種公共住房還有390萬套。從發展趨勢上看，德國各級政府徹底退出公共住房領域是完全可能的。
但這并不意味著福利住房的消失。解決住房問題依然屬于社會政策，而不是屬于市場或經濟的范疇。這種性質在德國基本法和住宅建設法中已有明確的闡述。那么，在政府退出公共住房領域之后，福利住房如何得到保證呢？
首先是通過政策影響住房市場。無論開發商屬于公司、個人還是住宅建筑企業，要想獲得政府的支持，既長期貸款、低息貸款、甚至是無息貸款，以及土地，包括土地優惠等政策好處，必須與政府簽訂一個合同。待房建成以后，優先以成本價租給政府或政府指定的住戶，即作為租賃市場的一部分。政府取得優先使用權后，再將這些住房出租給普通居民。
在公共住房領域，德國不存在完全的市場經濟。即使是個人買房，也是享受了國家提供的各種優惠政策，比如銀行優惠貸款、買房補貼等等。投資人即使完全靠商業運作，不要國家任何補貼或優惠政策，在德國住宅市場供需基本平衡，甚至是供大于求的情況下，也不存在任何運作成功的可能性。他們的前途只有一個，與政府合作，在合同期內以成本價租給政府或政府指定的租住人群。待合同期滿后再以市場價出租或出售。
其次是給那些低收入人群提供住房補貼或發放“住房款”，以便他們能夠在住房租賃市場租到適合自己居住的房子。哪些人屬于低收入人群，哪些人可以獲得住房補貼或得到住房款，法律或地方法規都有明確的規定。比如每月毛收入在2200歐元以下的單身家庭，2個成年人帶一個孩子的家庭，月毛收入在4100歐元以下的，都可以申請租金上漲補貼。即上漲的部分，90%由市政府承擔。不想住下去需要搬家的，搬家費由政府掏腰包。
