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2024年11月24日
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在剛剛閉幕的全國兩會上，三、四線樓市會不會調(diào)整成為熱門話題，而《政府工作報告》也提出了新的調(diào)控思路今年樓市會“崩盤”嗎？
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■專家預計，在前期土地成交量大、庫存風險高的二線及三、四線城市，房價調(diào)整的趨勢還將延續(xù)；而一線城市將延續(xù)上漲趨勢，但漲幅會收窄
“崩盤論”對陣“挺漲派”
房價環(huán)比下降城市明顯增多，但土地市場依舊火爆
2月的最后一個周末，程序員宋毅感覺自己逃過了一劫。
春節(jié)過后，因為出差耽誤了交定金，沒想到杭州城北的北海公園樓盤率先宣布降價3000元/平方米，同區(qū)域的天鴻香榭里也跟風應戰(zhàn)，還導致售樓處被砸。
“我要是真交了定金，不就成冤大頭了！”山東人宋毅在杭州工作了4年。過去一年多，他和女友的周末大多在售樓處或房屋中介度過。眼看房價越來越高，漲勢越來越猛，去年底宋毅決定不能再等了。不過現(xiàn)在，他的想法變了，“看來還得再等等”。
從去年下半年起，包括杭州在內(nèi)的一、二線城市房價快速上揚，“日光盤”迭出。面對樓市暴漲，“京七條”“滬七條”“深八條”相繼問世，8個二線城市也緊急調(diào)控。限購、限貸、提高二套房首付、抬高非戶籍購房門檻、增加供地等一整套調(diào)控組合拳紛紛打出，讓樓市“大佬”們率先感到了寒意。
“非常不妙”，萬科董事會主席王石用這四個字來預測2014年的樓市。
“2014年房價漲幅將出現(xiàn)大幅回落”，一向唱多的華遠集團董事長任志強也公開表態(tài)。
在諸多地產(chǎn)大佬“痛心疾呼”之后，杭州打響了2014年樓市降價的第一槍。緊隨其后，常州的雅居樂星河灣、南京的新都國際和大地伊麗雅特灣也相繼降價1/4。
國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)也顯示，今年1月，70個大中城市中房價環(huán)比下降的城市明顯增多，新建住宅環(huán)比下降的有6個；二手住宅價格環(huán)比下降的有13個，數(shù)量為2013年1月來最多。其中，在最具樓市風向標意義的北京，出現(xiàn)了19個月來的首次二手房價格環(huán)比下調(diào)。
看著數(shù)據(jù)，聽著名人“忠告”，再聯(lián)想到去年李嘉誠拋售內(nèi)地房產(chǎn)的新聞，“房價暴跌論”“崩盤論”開始蔓延，甚至成了全國兩會上的熱門話題。鄂爾多斯市市長、溫州市市長均被記者追問樓市會否“崩盤”。
不過，市場上也出現(xiàn)了與“崩盤論”針鋒相對的“挺漲派”。土地市場依舊火爆是“挺漲派”的重要理由。在第十四屆中國房地產(chǎn)發(fā)展年會上，首創(chuàng)集團董事長劉曉光就表示，“從去年的拿地情況來看，大家還是看好今年的樓市。”
今年以來，熱門城市土地市場熱度持續(xù)高漲。前兩月，上海閘北區(qū)、深圳前海都誕生了新“地王”。北上廣深四個一線城市的土地成交額高達1443.3億元，同比上漲84%；一線城市住宅樓面價已達到1.2萬元，較2013年同期上漲了56%，是2012年的3.2倍，創(chuàng)下歷史新高。
供求關系緊張也被認為是熱門城市房價穩(wěn)健上漲的主要理由。房地產(chǎn)市場分析專業(yè)機構(gòu)克而瑞研究中心發(fā)布的《2013年中國房地產(chǎn)行業(yè)總結(jié)與2014年展望》認為，熱門城市市場目前去庫存化特征顯著，這預示著未來房價上漲的趨勢不變。以北京為例，去年前11月商品住宅供應面積僅700萬平方米，市場成交面積卻達到了1104萬平方米，住宅市場仍屬供不應求。
信貸政策影響樓市預期
只要信貸政策維持不變，樓市或?qū)⑦M入調(diào)整期
在“崩盤論”與“挺漲派”外，更多業(yè)內(nèi)人士認為，今年樓市，特別是二、三線城市，很可能進入調(diào)整期。
“我不認為樓市會崩盤。但只要信貸政策不變，流動性不松動，今年樓市可能會調(diào)整。” 中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉說，以杭州為例，從供需數(shù)據(jù)看，開發(fā)商還沒有被逼到降價的地步，但由于信托需提前償付，開發(fā)商急于回籠資金，這才是樓盤降價的主因。
信貸政策被認為是目前房價上漲動力削弱的主要原因。
去年下半年以來，收窄首套房貸優(yōu)惠、上浮房貸利率、部分城市二套房貸首付比例提高至七成等信貸政策陸續(xù)出臺，直接導致市場需求延緩釋放，影響了市場供求關系。
“樓市供需兩端都是變量。過去，大家普遍認為房價仍會大漲，為了提前鎖定交易價格，大量需求是提前透支的。所以是供應端不積極，需求側(cè)很恐慌。但現(xiàn)在需求側(cè)被信貸卡了脖子，開發(fā)商就變得積極了。”張大偉算了一筆賬，如果一位北京購房者要購買首套房，首付30%，按揭30年。從去年的85折優(yōu)惠變?yōu)槟壳暗幕鶞世噬细?%，增加的總利息相當于總房價的21%。
購房者貸款成本提高，導致開發(fā)商可以提價的空間有限。與此同時，需求側(cè)的變化也使開發(fā)商去庫存“壓力山大”。今年兩會期間，鄂爾多斯市長廉素坦言，還需要3年的時間才能消化全市的商品住宅庫存。隨著信貸收緊，目前二線城市也出現(xiàn)了去庫存壓力。像杭州，截至2013年底市區(qū)商品住宅存量達7.7萬套，供求比達到了1∶0.6。
信貸收緊給開發(fā)商造成了資金壓力，促使其調(diào)整銷售策略，以現(xiàn)金為王，跑量取勝。而部分開發(fā)商的跑量策略又反過來影響了消費者預期。“杭州作為第一個出現(xiàn)明顯降價信號的二線城市，將對購房者心理預期造成較大影響。”張大偉說，“在資金面趨緊的情況下，特別是庫存嚴重、新增人口數(shù)量放緩的城市，不排除再次出現(xiàn)樓盤降價。”
防風險與強兜底并重
《政府工作報告》首提“針對不同城市情況分類調(diào)控”
過去十年，中國樓市一直保持了高速增長，但中間也經(jīng)歷了約四次調(diào)整。業(yè)內(nèi)人士認為，此次調(diào)整將更突出地域差異的特點。
鏈家地產(chǎn)市場研究部研究員張旭表示，1月份70個大中城市價格整體變化幅度不大，但內(nèi)部分化明顯加劇：高庫存城市率先出現(xiàn)降價，而公共資源集中的一線城市，盡管房價漲幅有所收窄，但依然延續(xù)了兩位數(shù)增長。
“在信貸政策不會明顯放松的情況下，市場自發(fā)的‘降價換量’調(diào)整，要比單純依靠行政手段調(diào)整所產(chǎn)生的影響更大。預計在前期土地成交量大、庫存風險高的二線及三、四線城市，價格調(diào)整的趨勢還將延續(xù)；而一線城市將延續(xù)上漲趨勢，但漲幅會收窄。”張旭說。
基于樓市現(xiàn)狀，今年的《政府工作報告》，告別了全國樓市調(diào)控“一刀切”的思路，首次明確提出“針對不同城市情況分類調(diào)控”。
“由于市場分化已經(jīng)比較明顯，再出臺全國一刀切的樓市調(diào)控政策已沒有必要。下一步調(diào)控的責任主體應該是地方。地方政府應結(jié)合本地實際情況，有針對性地出臺政策。”住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心主任秦虹認為，各地今年樓市調(diào)控應著重四大任務。一是嚴格防范風險，確保金融安全，根據(jù)地區(qū)差異，差別化的信貸政策必須堅持，防止投機資金進入房地產(chǎn)市場。二是根據(jù)各地實際需求，把握好土地供應的節(jié)奏。三是政府做好“補位兜底”，進一步完善住房保障政策。四是針對當前住房的主要矛盾，政策應繼續(xù)支持“夾心層”的住房需求。
在注重調(diào)控“差異化”的同時，今年樓市調(diào)控也有一條共同的原則，用住房和城鄉(xiāng)建設部部長姜偉新在兩會上的話概括，就是“雙向調(diào)控”。
“雙向調(diào)控，就是不僅僅調(diào)控需求端，還要在供給端進行調(diào)控，在抑制投機投資性需求的同時，還要滿足自住性需求。”秦虹說。
