以傳播城市化專(zhuān)業(yè)知識(shí)為己任
2024年11月24日
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當(dāng)進(jìn)一步加快我國(guó)城鎮(zhèn)化步伐遇到高壓調(diào)控一線城市樓市，地產(chǎn)商“前進(jìn)”的接力棒正在傳向二三線城市。
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，城市化率30%-70%是城市化速度最快的時(shí)期。數(shù)據(jù)顯示，從一線城市開(kāi)始的中國(guó)第一次城市化浪潮，已使其城市化率高達(dá)70%以上，相比之下，二三線城市大多不足40%。
前5個(gè)月一系列樓市調(diào)控政策的出臺(tái)更是幫助房地產(chǎn)企業(yè)下定了轉(zhuǎn)移的決心，繼國(guó)資委表態(tài)央企明確退出房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)間表之后，國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部也紛紛表態(tài)。國(guó)土資源部副部長(zhǎng)贠小蘇在加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管工作視頻會(huì)議上指出，要嚴(yán)格保障性住房供給，沒(méi)有制定明確供地計(jì)劃的地方不得出讓住房用地。住建部部長(zhǎng)姜偉新亦公開(kāi)表態(tài)，要繼續(xù)綜合運(yùn)用土地、信貸、稅收等手段，加強(qiáng)和改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。
造城運(yùn)動(dòng)助力二三線城市
2009年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上時(shí)隔4年之后再次明確將城鎮(zhèn)化問(wèn)題提上重要議程，提出“城鎮(zhèn)化是2010年主要經(jīng)濟(jì)工作之一。”在中央所提出的“積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化，提升城鎮(zhèn)發(fā)展質(zhì)量和水平，放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶(hù)籍限制，提高城市規(guī)劃水平，加強(qiáng)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善城市管理，全方位提高城鎮(zhèn)化發(fā)展水平”等要求中，值得注意的是，以前經(jīng)常提到的“城市化進(jìn)程”已經(jīng)被“城鎮(zhèn)化”取代，二三線城市的發(fā)展被推到臺(tái)前。中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組副組長(zhǎng)陳錫文在解讀“一號(hào)文件”時(shí)也稱(chēng)，政府將引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)從一線城市轉(zhuǎn)化到二三線城市。
清華大學(xué)日前首發(fā)的《2009年中國(guó)城市住宅發(fā)展報(bào)告》中提出，我國(guó)正處于快速城鎮(zhèn)化階段，這樣，城鎮(zhèn)人口的持續(xù)增長(zhǎng)對(duì)住宅的剛性需求會(huì)在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)表現(xiàn)強(qiáng)烈。
“城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響，主要是城市改造蘊(yùn)藏的房?jī)r(jià)升值空間，戶(hù)籍制度改革帶來(lái)的人口增長(zhǎng)以及產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)所帶來(lái)的居民收入水平提高”，中原地產(chǎn)董事程澐向本刊記者表示。
二三線城市各種新城開(kāi)發(fā)、城鎮(zhèn)化運(yùn)動(dòng)所創(chuàng)造的大量實(shí)實(shí)在在的土地供給，成為吸引開(kāi)發(fā)商們逐利而來(lái)的重點(diǎn)。
房地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同接受本刊記者采訪時(shí)表示，一方面，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的完善，為未來(lái)房?jī)r(jià)的上漲提供了支撐；另一方面，新城開(kāi)發(fā)提供的大量土地，是開(kāi)發(fā)商以較為低廉的代價(jià)迅速擴(kuò)大土地儲(chǔ)備的良機(jī)。
自2008年，中國(guó)的眾多二三線城市均不同程度地啟動(dòng)了新城建設(shè)，包括天津?yàn)I海新區(qū)、石家莊濱河新城、昆明舊城區(qū)改造、廈門(mén)島外新城、杭州沿江10座新城等。2009年3月，中冶置業(yè)的母公司中國(guó)冶金科工股份有限公司啟動(dòng)500億元資金，支持石家莊市城市綜合項(xiàng)目的建設(shè)。中冶置業(yè)也將以城市運(yùn)營(yíng)商的角色，參與到石家莊新城建設(shè)的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)、城市配套基礎(chǔ)設(shè)施、保障性住房及相關(guān)后續(xù)城市開(kāi)發(fā)建設(shè)中。
不僅如此，隨著京津高鐵、武廣高鐵等快速交通工具的發(fā)展，半小時(shí)甚至1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈將使不在核心的二三線城市無(wú)限接近核心價(jià)值。
土地成為敲門(mén)磚
2月初萬(wàn)科的公告顯示，萬(wàn)科新增加項(xiàng)目8個(gè)，全部都在二線城市，其中有6個(gè)在珠三角的佛山、中山等地。8個(gè)項(xiàng)目共計(jì)花費(fèi)43億元，拿地步伐明顯加快。2008年，萬(wàn)科是行業(yè)中獲取土地金額最高的公司；而2009年全年銷(xiāo)售額高達(dá)634.2億元的萬(wàn)科，全年拿地耗資僅241.8億元，遠(yuǎn)低于勢(shì)頭正勁的保利、中海等對(duì)手，直至萬(wàn)科越來(lái)越多進(jìn)軍二三線城市的動(dòng)作浮出水面。韓世同表示，萬(wàn)科在一線城市雖然多次參與廝殺，但最終由于“不拿地王”而一再落空，并不意味著萬(wàn)科甘于寂寞，種種跡象表明，大舉進(jìn)軍二三線城市，才是萬(wàn)科的真正圖謀。
“哪里有機(jī)會(huì)就去哪里，為什么非要在一線城市擠呢？”萬(wàn)科集團(tuán)總裁郁亮此前接受公開(kāi)采訪時(shí)明確表示，萬(wàn)科2010年將進(jìn)入貴陽(yáng)、烏魯木齊、太原等地。之后，郁亮抵達(dá)昆明，表示“進(jìn)入昆明是萬(wàn)科2010年的戰(zhàn)略重點(diǎn)”，萬(wàn)科聯(lián)手昆明最大的“地主”云南城投(18.18,0.20,1.11%)，該公司僅在昆明一地可參與的土地開(kāi)發(fā)面積就近4萬(wàn)畝。
萬(wàn)科就是要踩準(zhǔn)這個(gè)節(jié)奏，實(shí)現(xiàn)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。記者在采訪中了解到，萬(wàn)科認(rèn)為，二三線城市的剛性需求比一線城市更為充足，更利于萬(wàn)科一直堅(jiān)持的完善建筑節(jié)能研究和實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化的試點(diǎn)。“一線城市的核心地塊都是政府主導(dǎo)的地域，拼的都是錢(qián)，如今是很多國(guó)企背景開(kāi)發(fā)商的天下，萬(wàn)科這樣的企業(yè)沒(méi)有任何優(yōu)勢(shì)”，萬(wàn)科集團(tuán)副總裁毛大慶在接受記者采訪時(shí)做了上述表示。
根據(jù)中原地產(chǎn)報(bào)告，2009年10大標(biāo)桿房企在一線城市的土地儲(chǔ)備共計(jì)4100萬(wàn)平方米，在其他城市土地儲(chǔ)備量達(dá)到了17479萬(wàn)平方米，二三線城市占土地儲(chǔ)備比重高達(dá)81%。其中，綠城的二線城市土地儲(chǔ)備所占自身總儲(chǔ)備的比重最高，達(dá)到95%；中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地占比也都達(dá)到約89%。今年以來(lái)，這10家開(kāi)發(fā)商86%的土地儲(chǔ)備選擇了二三線城市，其中招商地產(chǎn)(18.22,0.26,1.45%)、雅居樂(lè)和金地集團(tuán)(6.73,0.04,0.60%)拿地區(qū)域全部在二三線城市。
無(wú)論對(duì)二三線城市泡沫存在和程度的判斷如何，在一線城市拿地成本不斷飆升的助推下，長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海地區(qū)，已經(jīng)成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)部署土地儲(chǔ)備與人員團(tuán)隊(duì)的重點(diǎn)。
東亞新華地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)賈玉鵬在公開(kāi)場(chǎng)合表示：“一線城市的拿地成本太高，所以開(kāi)發(fā)商選擇二三線城市作為今后發(fā)展的主要方向是很正常的。畢竟，目前二三線城市的自住仍然需求龐大，所以還是很有發(fā)展空間的。現(xiàn)在的地產(chǎn)公司，尤其是上市地產(chǎn)公司，其經(jīng)營(yíng)策略就是靠以前在一線城市拿下的土地賺取最大的利潤(rùn)，在二三線城市多蓋房多銷(xiāo)售加大自己的市場(chǎng)占有率，在地價(jià)非常便宜的三四線城市積極擴(kuò)大土地儲(chǔ)備，為今后做長(zhǎng)遠(yuǎn)打算”。
大型房企重要戰(zhàn)場(chǎng)
中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)合中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心共同發(fā)布的《2010年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)第一季度銷(xiāo)售TOP20排行榜》顯示，在一線城市房?jī)r(jià)泡沫越來(lái)越明顯的情況下，二三線城市已經(jīng)成為大型房企的重要戰(zhàn)場(chǎng)。
1季度排行榜數(shù)據(jù)顯示，TOP20企業(yè)在二三線的銷(xiāo)售金額占比達(dá)到64%，比2009年高出6個(gè)百分點(diǎn)，而銷(xiāo)售面積占比也從2009年的74%增長(zhǎng)到78%。尤其是房?jī)r(jià)相對(duì)沒(méi)有遭到爆炒的三線城市，銷(xiāo)售金額占比從2009年的10%一躍上升到17%。
而受二三線城市1季度的銷(xiāo)售帶動(dòng)，以這些城市為戰(zhàn)略核心的企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)明顯，其中最為突出的就是兩家香港上市公司恒大地產(chǎn)和碧桂園。
以恒大為例，1季度銷(xiāo)售面積與銷(xiāo)售金額分列第1與第2位，大有趕超行業(yè)老大萬(wàn)科之趨勢(shì)，而其靠的就是在二三線城市的超前布局。在已進(jìn)入的27個(gè)城市中，其絕大多數(shù)項(xiàng)目都位于二三線城市，作為專(zhuān)注于二三線城市的地產(chǎn)發(fā)展商，今年第1季度恒大二線城市銷(xiāo)售額已占90%以上。
此外，碧桂園憑借2009在多個(gè)二三線城市增加的項(xiàng)目投資，盡管其2009年的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)沒(méi)有其他企業(yè)強(qiáng)勁，但今年1季度出現(xiàn)了“補(bǔ)漲”勢(shì)頭，銷(xiāo)售面積一躍進(jìn)入三甲。而萬(wàn)科、金地等傳統(tǒng)幾強(qiáng)，雖然增長(zhǎng)速度不及恒大、碧桂園等新貴，但也依靠在二三線城市的提前布局，在今年1季度鞏固了其市場(chǎng)地位。這些數(shù)據(jù)表明，二、三線城市對(duì)于企業(yè)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)貢獻(xiàn)度正越來(lái)越大，對(duì)企業(yè)的發(fā)展也將起到更為重要的作用。
越來(lái)越多的“新面孔”加入1季度銷(xiāo)售20強(qiáng)，如越秀地產(chǎn)、重慶金科、首都開(kāi)發(fā)、保利香港以及大連萬(wàn)達(dá)都是首次上榜，而這些以往區(qū)域性房企的崛起也表示，占領(lǐng)二三線城市的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)已經(jīng)是眾多房企今后發(fā)展的關(guān)鍵。
“城鎮(zhèn)化可能是一把雙刃劍，一方面帶動(dòng)二三線城市發(fā)展，另一方面使一線城市的地產(chǎn)泡沫向二三線城市擴(kuò)散”，戴德梁行的分析報(bào)告指出品牌地產(chǎn)進(jìn)軍二三線城市，提高了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)檔次，但是同時(shí)也拉高了房?jī)r(jià)。2009年底，長(zhǎng)春新建商品房成交均價(jià)為4500元/平方米左右，隨著“地王”頻繁出現(xiàn)，房?jī)r(jià)也在迅速走高，1個(gè)月后，房?jī)r(jià)突破5000元大關(guān)。
不僅僅是長(zhǎng)春，包括成都、武漢、南京、杭州甚至蘭州在內(nèi)的多個(gè)二線城市，在臨近年底的傳統(tǒng)樓市淡季，樓市也顯現(xiàn)出不同以往的上漲趨勢(shì)。
在分析機(jī)構(gòu)看來(lái)，與很多二三線城市年人均可支配收入剛剛過(guò)萬(wàn)的購(gòu)買(mǎi)力相比，房?jī)r(jià)的漲幅已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了工資漲幅，樓市發(fā)展的可持續(xù)性令人擔(dān)憂。
