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2024年11月23日
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2月12日,國(guó)務(wù)院同意撤銷廣州黃埔區(qū)、蘿崗區(qū),設(shè)立新的廣州市黃埔區(qū);撤銷縣級(jí)從化市、增城市,設(shè)立廣州市從化區(qū)、增城區(qū)的消息極大提振馬年新春樓市,給商業(yè)地產(chǎn)也帶來(lái)了不小的促動(dòng)。新快報(bào)記者采訪發(fā)現(xiàn),在疊加利好的拉動(dòng)下,從化、增城、蘿崗和黃埔四地的商用物業(yè)市場(chǎng)也已開始醞釀漲價(jià),業(yè)內(nèi)人士表示,行政區(qū)劃大調(diào)整將極大提速城市建設(shè)和交通等配套的投入,吸引更多發(fā)展商,更多人口、更多企業(yè)、更多國(guó)際品牌入駐,整合、提升區(qū)域商圈格局,商用物業(yè)價(jià)格上升趨勢(shì)明顯,現(xiàn)在到四地投資買公寓、買鋪將更有“著數(shù)”。
拉動(dòng)廣州全面城市化提速
提及本次廣州行政區(qū)劃的大調(diào)整,廣州市社會(huì)科學(xué)院科研處處長(zhǎng)彭澎指出,“這是廣州城化的一個(gè)重要里程碑。兩縣級(jí)市改區(qū)后,廣州從此無(wú)縣,連老農(nóng)業(yè)縣從化都改成區(qū)了,這意思著廣州的全面城市化進(jìn)程將進(jìn)一步加速,原來(lái)的縣級(jí)市都并入了廣州這個(gè)國(guó)際化大都市,將大大拓展廣州的發(fā)展空間,給廣州城市發(fā)展帶來(lái)更多的機(jī)遇。”彭澎解釋道,黃埔和蘿崗合并成后,將成為廣州新的都會(huì)區(qū),受其影響,天河區(qū)也成為廣州城市的正中心,廣州的東部板塊發(fā)展將得到明顯提升,廣州“東進(jìn)”的步伐將進(jìn)一步提速,進(jìn)而有利于輻射珠江東岸的東莞惠州等城市。另一方面,增城將成為廣州制造業(yè)發(fā)展布局的一個(gè)重要平臺(tái),而從化的城市建設(shè)幅度會(huì)不斷加快,更有利于解決廣州中心區(qū)人口壓力和交通壓力、就業(yè)壓力等一系列的問(wèn)題。”
廣州高力國(guó)際市場(chǎng)研究與項(xiàng)目咨詢部董事陳厚橋也表示,這次調(diào)整后,原來(lái)的衛(wèi)星城變成了市區(qū),這是全面廣州城市化標(biāo)志性動(dòng)作;黃埔和蘿崗并區(qū)后,站在更高起點(diǎn)上的統(tǒng)一城市大規(guī)劃和統(tǒng)一管理,資源整合和優(yōu)勢(shì)互補(bǔ),將令廣州東部山水新城規(guī)劃有更強(qiáng)大的落地點(diǎn),大大促進(jìn)東部開發(fā);增城、從化設(shè)區(qū)將令這兩地的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)更為突出,進(jìn)一步提速?gòu)V州制造業(yè)、旅游業(yè)的發(fā)展。而從整體上看,行政區(qū)劃的大調(diào)整將帶來(lái)區(qū)域行政中心的再造和整合,城市配套更豐富,將帶來(lái)各種城市基礎(chǔ)建設(shè)、配套建設(shè)的大提速,給房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)造更多商機(jī)。
帶動(dòng)四區(qū)域商圈格局重整
“不管是從化、增城撤市設(shè)區(qū)還是蘿崗和黃埔合并,對(duì)廣州商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)發(fā)展來(lái)說(shuō),都將會(huì)成為具有劃時(shí)代意義的利好。”廣東省流通業(yè)商會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)黃文杰指出,行政區(qū)劃的調(diào)整首先將吸引更多的房地產(chǎn)投資,帶動(dòng)住宅業(yè)的發(fā)展,吸引更多的人口遷移,從而帶動(dòng)當(dāng)?shù)厣倘Φ闹匦抡吓c提升,改寫原有的商業(yè)格局,這對(duì)商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō),就是最好的機(jī)會(huì)。
前廣州商業(yè)總會(huì)秘書長(zhǎng)、廣州世紀(jì)商聯(lián)商業(yè)顧問(wèn)公司執(zhí)行董事羅志杰也表示,“行政區(qū)劃的調(diào)整將帶來(lái)各區(qū)域行政中心的再造與整合,資源將更為聚集,城市配套會(huì)更豐富,城市功能布局會(huì)出現(xiàn)更良性的改變。交通配套會(huì)更完善,入駐人口、企業(yè)越來(lái)越多,就將自然形成更多的各區(qū)域性的商圈,或者說(shuō)是區(qū)域CBD區(qū),廣州國(guó)際化大都市的商圈格局將出現(xiàn)新變化,各區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)也將迎來(lái)新一輪的發(fā)展機(jī)遇。
公寓或漲價(jià)兩三成
在近日正在舉行的廣州市“兩會(huì)”上,從化市委書記、增城市長(zhǎng)和黃埔區(qū)委書記、蘿崗區(qū)委書記對(duì)這四地未來(lái)發(fā)展前景的展望備受廣州各界矚目,區(qū)劃調(diào)整后交通、配套等城格式化市建設(shè)將如何提速,房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)跟著漲更成為投資客們最關(guān)心的問(wèn)題。盡管從國(guó)務(wù)院同意行政區(qū)劃大調(diào)整到從化、增城真正設(shè)區(qū),黃埔和蘿崗真正合并,行政中心重造仍有不短的時(shí)間表,但記者采訪發(fā)現(xiàn),不管是發(fā)展商還是投資客,行政區(qū)劃調(diào)整的消息剛一傳到,市場(chǎng)就已開始聞風(fēng)而動(dòng),特別是在目前供應(yīng)量比較大的蘿崗區(qū),不管是住宅、商鋪還是公寓和寫字樓項(xiàng)目,都已有發(fā)展商在醞釀提價(jià)。如蘿崗萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)即將新推的商用公寓新貨,就透露價(jià)格將比前期有所上漲;即將上市的新項(xiàng)目,如蘿崗?qiáng)W園廣場(chǎng)、綠地中央廣場(chǎng)等,也都透露將重新根據(jù)市場(chǎng)變化來(lái)定價(jià)。
對(duì)區(qū)劃大調(diào)整帶來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)投資新機(jī)遇,陳厚橋指出,“行政區(qū)劃大調(diào)整必然會(huì)令城市建設(shè)步伐加快,從化、增城、蘿崗和黃埔四地房地產(chǎn)和商業(yè)發(fā)展利好明顯,勢(shì)必將吸引更多發(fā)展商、更多國(guó)際化知名品牌和更多投資客進(jìn)駐。在快速攀高的投資熱情帶動(dòng)下,商業(yè)物業(yè)價(jià)格攀升將成為不難預(yù)期的事實(shí)。但是,從整體上看,因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)投資和住宅有更大的區(qū)別,現(xiàn)在住宅盤都紛紛在漲價(jià),有不少人預(yù)測(cè)如果不限價(jià)的話,從化和增城的樓價(jià)可能會(huì)漲三成以上;但我覺得,就商用物業(yè)而言,這個(gè)漲勢(shì)將不會(huì)如目前大家對(duì)住宅漲幅的預(yù)測(cè)那么夸張。特別是寫字樓市場(chǎng),這四個(gè)地方目前還沒(méi)未能形成一定的商務(wù)氛圍,寫字樓市場(chǎng)有需求,但受企業(yè)性質(zhì)制約,需要的基本都是中低端產(chǎn)品,至少短期內(nèi)甲級(jí)、超甲級(jí)寫字樓的需求是難成氣候的。所以估計(jì)行政區(qū)劃調(diào)整后一年內(nèi),這些區(qū)域?qū)懽謽菨q幅應(yīng)該比較有限,估計(jì)會(huì)在10%以內(nèi)。另一方面,隨著投資熱情的高漲和更多企業(yè)、知名品牌的進(jìn)駐,這些區(qū)域的商鋪和商用公寓市場(chǎng),特別是商鋪市場(chǎng)有望發(fā)展得會(huì)更快些,其價(jià)格漲幅也會(huì)相對(duì)更高,有望能達(dá)到兩三成左右。
跟著大品牌項(xiàng)目走 投資成功率才更高
投資提醒
對(duì)普通投資客來(lái)說(shuō),如何抓住廣州行政區(qū)劃大調(diào)整的機(jī)遇做好自己的投資計(jì)劃呢?廣州高力國(guó)際市場(chǎng)研究與項(xiàng)目咨詢部董事陳厚橋指出,區(qū)劃調(diào)整的大利好令這四個(gè)區(qū)域的物業(yè)投資前景大受看好。目前從化和增城仍是不限購(gòu)的“限價(jià)區(qū)”,所以從短期看,投資住宅是一個(gè)不錯(cuò)的選擇;另一方面,從長(zhǎng)期回報(bào)看,投資這四個(gè)區(qū)域的商用物業(yè),像商鋪和公寓,甚至于寫字樓,其增值空間也不容忽視。
不過(guò)在投資決策上,商用物業(yè)投資雖然長(zhǎng)期租金回報(bào)和升值潛力可能更強(qiáng),但在選擇時(shí)卻需要更專業(yè)的眼光。對(duì)普通投資客來(lái)說(shuō),選擇好的位置、好的項(xiàng)目非常重要,最穩(wěn)妥的方式是選擇成熟商圈的商用物業(yè),雖然投資門檻會(huì)相對(duì)高些,但因?yàn)橹苓吪涮滓严鄬?duì)完善,商圈更有氛圍,有相對(duì)更穩(wěn)定的客流,其未來(lái)的租金回報(bào)也會(huì)更會(huì)可觀也更有保障。如果投資新興商圈中的項(xiàng)目,一定要探清楚周邊是否有大型項(xiàng)目將進(jìn)駐或在建,而且最好是知名品牌的大型項(xiàng)目,是否有國(guó)際大品牌即將進(jìn)來(lái),都說(shuō)“大樹底下好乘涼”,在商用物業(yè)投資領(lǐng)域,“傍大款”始終是難出錯(cuò)的。跟著大品牌、大項(xiàng)目走,項(xiàng)目的成功率才會(huì)更高,小業(yè)主的投資才能更有保障。另外,對(duì)商用物業(yè)投資來(lái)說(shuō),因?yàn)榻灰锥愘M(fèi)比住宅高,投資者更看重的不應(yīng)該是價(jià)格的短期漲幅,而是長(zhǎng)期增值和租金回報(bào)。畢竟城市建設(shè)和商圈的成熟都需要過(guò)程,商鋪、商場(chǎng)和商圈都需要“守”才能獲得更高的回報(bào)。
