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2024年11月24日
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本市（北京）自2008年明顯加大保障房建設力度以來，今年成為各個保障房項目竣工交用的高峰，東部的東壩經適房一期、西南部的康莊保障房項目均有望于8月份交付使用。
記者獲悉，今年，市人大常委會就建立健全全市基本住房保障制度等問題組成專題調研組。目前，該調研已形成初步書面報告，正在完善修改，準備提請月底市十三屆人大常委會會議。日前，記者采訪了長期關注北京房地產市場發展的市人大代表衛愛民，他就本市住房保障制度建設等提出了意見和建議。
政策房5年建3000萬平方米 提前完成規劃
現狀
記者了解到，調研組認真研究了2008年和2009年有關住房保障方面的議案辦理情況，以實地調研等多種方式，全面了解了近年來本市住房保障工作開展的情況，確定了建立完善基本住房保障制度體系、加快保障性住房建設、完善相關實施保障機制等作為調研的主要內容。
近年來，本市保障房建設規模逐年增加，今年提出了“兩個50%”的目標任務，即各類政策性住房用地占全市住宅用地的50%以上；新開工建設各類政策性住房13.4萬套，占全市住宅新開工數量的50%以上。
市政府先后發布了關于廉租房、經濟適用房、限價商品房和公共租賃房的管理辦法及相關配套文件，初步構建了建設、審核、分配、監管四大實施體系；2006年至今，全市規劃建設的各類政策性住房總建筑規模約3000萬平方米，提前完成“十一五”規劃任務。
通過政策審核制度和配套配租賃制度，使保障性住房資格審核、出售出租更加公開、透明。建立了三級審核兩級公示的審核制度以及廉租房應保盡保、經濟適用房和限價商品房公開搖號配售的制度。今年，住保部門與民政、公安、金融、地稅、公積金等部門“聯手”，在全市范圍內全面開展保障性住房資格專項核查，全面核查申請家庭的住房、資產和收入情況，嚴厲打擊騙租騙購保障性住房的行為。
房子已成第四大負擔 須加大保障房供給
問題
“一定要讓房子回歸到最核心的功能——居住功能上來”，衛愛民表示，他認為政府一定要通過調控手段，遏制房屋的投機性和投資性，甚至不應該讓房屋承擔拉動GDP的任務。“房子已成為基本解決群眾醫療、養老、教育三大負擔之后一個新的沉重的負擔。”他說，不解決房地產市場的問題，不僅將影響國家經濟安全，而且對于國家發展戰略的實施都將產生影響，當更多的資金投向利潤巨大的房地產市場，勢必會削弱投向科研、實業等領域的資金，同時也不利國家農村人口轉移，形成我國城市化發展的科學道路。
他表示，房子都蓋在大城市，必然形成新的城鄉發展的不平衡，政府要通過政策引導，把新的房地產投資吸引到二、三線城市，甚至縣一級城市，農民就地城市化，這樣不僅可以縮小城鄉差別、地區差別，還能給北京這樣的特大城市以發展空間，乃至增加國家的整體實力。
據介紹，根據人大代表的調研發現，目前本市住房保障工作中的問題和矛盾依然存在，有的還比較突出，首先是基本住房保障制度體系還不完善。保障性住房供需矛盾比較突出，房源緊張，建設分配速度跟不上申請的速度，“人等房”的情況比較普遍，特別是廉租房、公共租賃房等租賃型保障住房所占比例偏低，絕對供應量偏少，需求缺口也最大。
經適房應考慮實行“有限產權”
建議
擴大保障范圍至全體市民
“北京市的住房保障人群應該是全體市民，逐步考慮在北京工作、居住、納稅一定年限的非京籍人員。”衛愛民說，“房子是最基本的保障，應該和養老、醫療、教育享有同樣地位。”
衛愛民表示，不僅是中低收入家庭無法解決住房問題，越來越多的人對北京的房價也難以承受。他建議全市各區縣開展一次基礎性的摸底，搞清楚目前包括本市適婚青年、留京畢業生以及逐步考慮在北京工作、居住、納稅一定年限的非京籍人員。“底數要清楚，在此基礎上來制定保障制度。”對于各類保障人群，則應實行分層次、有差別的住房保障政策。
記者了解到，人大代表在此次調研中提出，應建立健全基本住房保障制度，它所解決的不僅僅是城鎮中低收入家庭的住房困難，而是面向城鄉居民，標準科學、便于操作、公平有效的制度體系。因此建議市政府以及有關部門結合“十二五”規劃的編制，從促進北京人口、資源、環境協調可持續發展，保障公民、特別是中低收入群體基本居住權利的高度，對現有的住房保障制度進行有效補充和發展完善，全面構建符合首都實際情況的基本住房保障制度體系。
應對閑置房屋收取稅費
“公租房應提高地位，作為保障房的首選。”衛愛民表示，租賃性住房最能體現保障性功能，因此建議市政府從土地供應、資金投入、規劃設計和建設時序、審核分配等方面優先保障，盡快增加實物供給。
人大代表調研發現，北京房屋租賃市場比較活躍，但急需加強監管和規范。建議政府部門盡快破解住房租賃市場的監管難題。“我個人建議應該由政府掌握一部分的租賃房源，減少中介環節的暴利”，衛愛民代表說，“而且要通過查用水、用電情況等等手段，調查房屋的閑置率，建議對閑置房屋收取一定的稅費，目的是降低閑置率。”
記者了解到，北京市公共租賃房的供應對象、建設配套標準都已基本確定，今年將建設收購100萬平方米公租房，但到目前為止，對于公租房的租金水平仍沒有明確的界定。對此，衛愛民代表建議，公租房入住家庭繳納的租金，不應超過家庭工資收入的20%為宜，不足部分由政府補貼。如果按照統計局剛剛公布的2009年職工月均工資4037元，小兩口租一套一居室的公租房，繳納的租金大約為1600元，“這樣算起來比現在的市場租金要便宜。”
經適房應由政府統一回購
衛愛民對于日前發生的“經轉商”熱潮也提出自己的觀點：“為什么這么多‘經轉商’，因為有利可圖。因此我建議，經適房必須出售給政府，政府回購以后形成循環使用機制，保證公共資源公共享用。”他還提出，在經適房出售給購房人時，可以考慮實行“有限產權”，即購房人只需掏更少的錢，享有房屋的有限產權和使用權，而沒有土地的收益和處置權。
這一點也在人大的調研結果中有所體現。根據調研，人大代表建議市政府進一步改進和規范經濟適用房在規劃、建設、出售、使用、回購及監管等方面的制度，經適房采取房地分離的建管模式，即購房人只享有房屋的所有權，不享有土地收益、處置權。在價格構成上，購房人只承擔房屋的基本建安費用、相應的配套設施費用和稅費，與政府按照一定比例共有產權。出售時購房人與政府按產權比例進行收益分配。
據介紹，在實行“房地分離”政策時，應當面向首次購房的城鎮居民，居民根據自己的意愿和實際需要，都可以購買一套能夠滿足基本生活需求、標準化配置的住宅，做到公平普惠。這種模式，有利于解決以往經濟適用房與市場不接軌、“有限產權”界定難、退出機制難以操作等弊端。
保障性住房應“前店后廠”
“我腦子里的理想模式就是那種‘前店后廠’式的小區”，衛愛民告訴記者，保障性住房絕不能建成功能單一的居住性社區，一座“睡城”將帶來包括交通、就業、治安等各種社會問題，而最理想的狀態是將各種住房統一規劃到一個小區里，要滿足生活、學習、醫療、娛樂等功能，甚至通過政策引導，吸引公司、企業落戶到小區，解決住戶的就業問題。
根據調研結果，人大代表建議市政府相關部門統籌協調，優先安排與保障性住房項目配套的電力、交通、供水、排水、燃氣、供熱等市政基礎設施以及教育、衛生、郵政等相關配套設施，做到同步規劃、同步施工、同步交付使用。
此外，還要高度重視后續社會管理問題。據介紹，由于部分地區前期規劃布局不合理，保障性住房相對集中建設，造成低收入人群相對集中居住，容易引發社會管理問題的產生；另外，保障對象跨區入住后，在社會治安管理、社會保障等方面，存在屬地和戶籍所在地管理上的交叉，既不便于居民生活又造成諸多管理問題，建議市政府高度重視保障性住房居住區相關社會管理問題，加強社會管理服務、基層居民自治等政策的前瞻性，加大統籌解決問題的力度。
