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2024年11月24日
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在建摩天大樓齊聚中國，
中國能否打破“勞倫斯魔咒”？
●“省會高度”排行榜：最高838米，最低290米
●高樓安全：防火、防雷、防震、防風、防腐蝕、防塌陷
●成本考驗開發商：有項目涉嫌利用摩天大樓非法集資
四天長一層——廣州20年前提出的珠江新城雙子塔中的東塔，如今正以這樣的速度日漸挺拔。8根500米高的鋼柱，將擎起這座高約530米的“廣州第一高樓”。
據摩天城市網發布的2012年《摩天城市報告》顯示，若采用152米為統計基線的美國標準，截至2012年，美國有533座摩天大樓，中國則有470座摩天大樓。但中國在建摩天大樓還有332座，占全球在建的摩天大樓的87%。預計至2022年，中國摩天大樓總數將達1318座，是美國536座的2.5倍，其中80%將建在中小城市。
這股興起于上世紀30年代美國的高樓建造熱潮，正席卷中國的大江南北。
平地起高樓，直插云霄、與天相接，成為一座城市的地標，甚至圖騰，但這僅僅是故事的一面；另一面，摩天大樓的安全事件頻發，運營成難題，一個城市乃至一個國家的經濟也可能因摩天大樓熱而陷入“勞倫斯魔咒”。
2013年12月15日，發生嚴重火災的廣州建業大廈就是一個注腳。雖然這座規劃建設于上世紀90年代、近百米的高樓，與20公里外那座即將成為“廣州第一高樓”的超500米建筑簡直是小巫見大巫，但其在歷史上所暴露出的“高樓病”，依然具有代表性：建業大廈曾因亞洲金融危機停工爛尾，工程質量問題也屢遭投訴，直至一場大火將這座當年的高樓燒回了原形。
摩天城市報告》顯示，美國平均每座摩天大樓對應的第三產業產值為1431億元人民幣，而中國僅為每座436億，產出率僅是美國的30.5%。爛尾、虧損、無用空間等問題因“高度崇拜”而被忽視。
經濟學家勞倫斯指出，世界最高大樓的開工建設，與商業周期的劇烈波動高度相關，大樓的興建通常都是經濟衰退到來的前兆。這一后來被稱為“勞倫斯魔咒”的“惡性循環”，會被中國打破嗎？
誰才是“天下第一”
“省會高度”排行榜：最高838米，最低290米
長江武漢段南岸，武昌濱江商務區綠地國際金融城項目一角，高達數十米的塔吊正將鋼筋朝地下基坑運送，工人們一邊裝鋼筋，一邊綁扎焊接鋼筋。
這里是國際金融城的核心——武漢綠地中心的施工現場。武漢綠地中心總建筑面積30萬平方米，根據規劃，這座大樓將高達606米，共有124層。在2011年動工之時，武漢綠地中心是有望成為世界第三、中國第二的高樓的。
目前，世界上已建成的最高樓為阿拉伯聯合酋長國的迪拜塔，共160層，高828米。中國第一、全球第二高樓為在建的上海中心，總高度為632米。綠地集團董事長張玉良向《中國經濟周刊》表示，該中心是綠地集團打造的有全球影響的摩天大樓之一。
現場的一名工作人員向《中國經濟周刊》介紹，兩年多來，武漢綠地中心陸續實施挖坑、連續墻、工程樁、土方等工程，主體結構在2014年有望從地下“長”出地面，預計2017年完工。
然而，武漢綠地中心很難保持武漢第一的位置。據公開資料顯示，位于武漢王家墩CBD的JH0309020地塊，將建設660米高樓，而在江岸區沿江商務區，一棟坐落于二七片區的707米高樓也在規劃中。
對于即將于2014年竣工交付使用的上海中心(632米)來說，“中國第一高樓”的寶座也不用多久就會被別人搶去。競爭者不僅來自于武漢，還有646米的廣東深圳平安國際金融中心、超700米的山東青島777大廈、838米的湖南遠大“天空之城”等。
已進入前期報建階段的“天空之城”，是中國迄今為止最有野心的摩天大樓。不過，其選址并不在一線城市的市中心，而是在中部省份湖南的省會長沙的市郊。遠大集團總裁張躍去年向《中國經濟周刊》表示，“天空之城”比當今“世界第一高樓”迪拜塔還要高10米，投資90億元，設計使用壽命長達500年，即使9級地震也能屹立不倒。
相比于其他高樓動輒幾年、十幾年的建設時間，當時張躍給出的時間表卻是逆天的：“基礎施工6個月，地面建筑4個月。明年(2014年)5月份人就住進去了，到7月份的時候，這里面已經是熙熙攘攘、燈火通明、鳥語花香的這么一個地方了。”
對于“天空之城”的爭議尚未平息，遠大迄今為止最有野心的摩天大樓——1008米的“天空二號”已在山東青島開始籌劃。據媒體報道，“天空之城”建成之后，“天空二號”便會開始建設。與此同時，沙特阿拉伯1001米高的“王國塔”已于2012年1月動工，計劃2017年完工，在“天空二號”真正展現在世人面前之前，“王國塔”將成為世界第一。
“天下第一”頭銜的爭奪戰異常激烈，各地“第一高樓”之爭更是速度驚人。
中國經濟周刊》記者通過走訪、對照《摩天城市報告》及公開資料，制作出“2013年全國省會城市高度排行榜”，即以一個省會城市已建成、在建、規劃或論證階段的“第一高樓”代表這個城市的高度并進行排名。統計發現，最高的省會城市是長沙，高度為838米；最低為哈爾濱，高度為288米。其中，高于600米的有4個城市，500~600米之間的有11個城市，400~500米之間的有3個城市，300~400米之間的有6個城市，低于300米的只有兩個城市。
將這份榜單與2012年《摩天城市報告》對照發現，在剛剛過去的2013年，部分省會城市的“第一高樓”已經刷新。比如在太原，其第一高樓在2012年尚為218米的水岸國際中心，但在2013年，太原推出了333米高的太原國際金融中心。
“高樓沖動”蔓延
“各大城市興建摩天高樓是一種‘暴發戶’式的炫耀，也是不自信的表現”
嘆為觀止的是，不僅僅在省會、直轄市等一二線城市，許多三四線城市也紛紛加入了摩天大樓的建設熱潮。
中國經濟周刊》記者2013年12月在河北省邯鄲市走訪時發現，在邯鄲東部叢臺路與東柳大街交叉口東北角，中道國際廣場將要建邯鄲“第一高樓”。在現場，多個宣傳展板都寫著“330米，邯鄲新高度”等標語。在中道國際廣場售樓現場，記者看到了一座有些類似北京國貿三期(330米)的大樓模型，與該項目已經建成的另一座20多層大樓相比，這座330米的摩天大樓格外顯眼。銷售人員告訴《中國經濟周刊》，這座摩天大樓現在還沒建設，有可能在兩年后開工。
在更早的時候，邯鄲還傳出，要建設338米高的國際文化創意大廈。這座預期中的摩天大樓在邯鄲市中華大街北延以東。不過，當記者來到這一地塊時，一點也沒有看到動工的跡象，這塊地被鐵皮圍著，已長滿荒草。
300米高的大樓均未開工，另一座近200米的高樓卻已經開始建設了。
在邯鄲市人民路與光明大街交叉口，記者看到，挖掘機已經挖開一個大坑，工人們一面利用塔吊打地基，一面綁鋼筋。從這個項目的規劃圖上，記者看到這是一個建筑樓群，有兩個配樓，還有一座高達45層、超180米的主樓。如今，配樓已經露出地面，主樓還處于打地基的階段。
現場工作人員告訴《中國經濟周刊》，這個項目名為融通國際，由邯鄲市開發商河北融通房地產開發有限公司打造，主樓高188米，是邯鄲市目前在建的“第一高樓”，將成為邯鄲市的新地標。
忙著建設摩天大樓的可不只是邯鄲。在廣東東莞，正在規劃的有480米高的厚街名家具總部大廈和400米高的世貿中心大廈；在河南洛陽，正在規劃的有368米高的中央商務區升龍半島地標；在江蘇常州，正在規劃的有380米高的新龍國際商務城。
《摩天城市報告》數據顯示，全球在建的摩天大樓中有87%在中國，5年后，中國的摩天大樓總數將超過800座，是現在美國總數的4倍，其中80%將建在經濟不發達的內陸地區。中國在建及規劃的摩天大樓投資總額將超過1.7萬億元人民幣。
上海易居房地產研究院研究員嚴躍進向《中國經濟周刊》分析稱，隨著城鎮化進程加快，土地資源日益稀缺，提高容積率、向天空要空間是必然趨勢。對于房企而言，建設“第一高樓”可以提升企業品牌，甚至在企業拿地方面具有優勢；而對于地方政府，“第一高樓”能直接提升城市形象、拉動經濟發展，甚至提升政績，正是在這一系列因素推動下，全國多地如火如荼地陷入了建設摩天大樓的熱潮。
對此，著名職業經理人、港澳資訊CEO唐駿曾在《中國經濟周刊》發文指出：“不同的時代，人們對高樓的欲望和目的是一樣的，他們都是為了展示自己國家或者城市強大的經濟實力和科技水平。不斷建設的一座又一座摩天大樓，除了借此炫耀人類工業文明和科學技術的驕人成就之外，更是想展示這個國家和城市的經濟、財富和時尚。”
“然而，與當年的美國、日本相比，中國現在的‘高樓沖動’卻是另一番味道。如果說上世紀30年代的紐約需要通過高樓來顯示自己的經濟和科技實力，而日本在60年代通過建設高樓來證明日本戰后的復蘇，那么當今中國各大城市興建摩天高樓則是一種‘暴發戶’式的炫耀，更是一種不自信的表現，因為摩天大樓已經不再是技術、先進、時尚和實力的唯一象征，這種模式已經過時了。”
“如果想通過建造‘世界第一高樓’帶來‘名片效應’，給世人留下一個城市印象，這是一個幼稚的思維方式。一個城市給別人留下沉淀的不是你擁有了‘世界第一高樓’，而是城市的規劃、交通、環境等公共服務，更是這個城市百姓的精神面貌和素質。”
一場大火引發的高樓安全之憂
防火、防雷、防震、防風、防腐蝕、防塌陷……摩天大樓都有高要求
且不論該不該建，事實是，已經有大量的摩天大樓已經拔地而起。而對于已建成的高樓而言，安全性就是第一道危機。首先，如此高的建筑對消防安全、建筑質量安全等傳統建筑安全應對機制無疑是較大的考驗。
2013年12月15日下午6時50分，位于廣州越秀區起義路217號的建業大廈發生火災。廣州消防部門一共出動了27個中隊、58臺消防車，約350人在現場處置。次日早晨，大火已基本被撲滅，但樓體仍存坍塌危險。
經查，建業大廈起火原因為電線短路。實際上，這座大樓備有一些消防設施，然而事發時，這些設施完全沒起到作用，以至于事發當天雖然還在下雨，但依然難以阻止建業大廈就像一個起了火的燈籠一樣，被燒得通透。
記者了解到，早在2010年，建業大廈的小業主們曾向廣東省消防部門投訴，在大廈未進行規劃驗收和消防驗收的情況下，廣州信龍企業管理有限公司將整棟大廈出租做倉庫。大廈內存在亂拉電線行為，甚至有員工在內部生明火煮飯。2011年，業主們再次到廣州市建委投訴。而就在發生火災一個多月前，建業大廈所在的越秀區，還派出副區長帶隊對建業大廈進行了督導檢查并且提出了整改要求。
可惜，所有這一切都無濟于事。
中國成達工程有限公司副總經理尹渠軍告訴記者，高層建筑的消防安全性確實有較大隱患，不過國家專門出臺了消防安全方面的規定，只要建筑單位按照規定配置探頭監測設備、感應器、滅火器，另外配置疏散樓梯，能夠在危急關頭盡量減少損失。而且按照規定，高樓的門應該是可以破門而入的，這樣在有危險時便于救人。但實際上，現在高樓里每間房子的門都十分結實，不利于救人。
嚴躍進表示，建業大廈火災至少暴露了兩方面的安全隱患，一是開發方、建設方責任意識淡薄，未履行安全生產責任，致使安全設施配置不到位，甚至為了追求利潤而使用假冒偽劣建筑材料；二是負有檢查監督義務的一些政府部門監督工作不到位，甚至不排除有些部門工作人員主動放水。
一位建筑專家表示，在一般建筑中很普通甚至是不成問題的問題，在超高層建筑中都成了特殊問題。“其中，消防問題是最可怕的。且不說高層建筑對電力系統的高度依賴，高層建筑有大量縱深的樓梯間、電梯井，如果防火分隔存在問題，起火后將像一座座高聳的煙囪。一座100米高的高層建筑，在無阻擋的情況下，煙氣只用半分鐘就能順著豎向管井擴散到頂層，速度大約為水平方向的10倍以上。”
北京市消防局負責人透露：“高層建筑火災救援是一個世界性難題，消防云梯一般只有100米高，如果300米的高樓出現火災，無法進行救援，除非動用直升機滅火，而現今我國有多少城市消防隊配備有直升機？高層逃生的可能幾乎為零。”
除了消防，高層建筑的防雷、防震、防風指標也要求很高。層級越高，電擊情況越多，一棟超過100米的建筑物，一般情況其年預計雷擊次數超過0.25次；強烈的地震能在一瞬間讓摩天大樓毀于一旦；而強風在某些情況下可能是甚于強震的災難。此外，由于高處的濕度、風力影響，對建筑結構構造、防腐蝕等方面也提出了更高的要求。
據媒體2013年3月14日報道，深圳建筑市場存在違規使用不合格海砂現象，海砂中含有氯離子，一旦超標，將嚴重腐蝕混凝土中的鋼筋，破壞建筑的混凝土結構，產生安全隱患。而開發商之所以選擇海砂做建筑混凝土，是因為它可以節省一半的成本。而這種海砂，有可能流入在建的深圳平安國際金融中心等項目。
雖然后來經過抽芯檢測，結果顯示，平安國際金融中心混凝土氯離子含量符合標準要求，不涉及海砂問題，但人們因此發現，摩天大樓也不可避免地存在質量風險。
目前越來越多的鋼結構高樓，雖然在防震、防風方面有天然的優勢，但難免面臨此類建筑的質量通病，如原材料變形、垂直度偏差、焊接變形、結構校正等問題。
摩天大樓的另一個安全問題是地面沉降。記者了解到，我國一棟在建的摩天大樓附近出現了4米左右的裂縫，其原因就是“地面超載”，即地面的承受力已經超負荷，而地面的塌陷裂縫反過來對高層建筑又會帶來安全隱患。以上海陸家嘴為例，該區域已建成了約100座大廈，其中金茂大廈、環球金融中心、上海國際會議中心以及在建中的上海中心大廈都是高度位居世界前列的摩天大樓，其地面承受的壓力無疑較大，以至陸家嘴部分地段已經出現了沉降反應。
總而言之，要把安全隱患和風險降到最低，前期投入便降不下來，對開發商的資金、技術、管理要求也更高。以武漢綠地中心為例，在應對傳統的建筑安全方面，大樓設立消防控制中心，通過增加逃生通道、設立避難層，解決超高層消防難題。萬一發生火災，電梯還可進入安全模式，直接將人送到指定樓層，確保安全。而在應對非傳統安全因素方面，比如恐怖襲擊、戰爭危機等，綠地中心也做了一些防護措施，作為反恐措施，當綠地中心大樓部分結構受損時，不會影響其他部分。綠地集團董事長張玉良向《中國經濟周刊》指出，現在的摩天大樓，無論是對技術、節能減排，還是消防安全設備，乃至后期管理都提出了更高的要求。
而近年來，隨著摩天大樓熱在各地興起，一些此前很少開發摩天大樓的“新手”，也開始進軍摩天大樓開發領域。甚至一些在低層建筑甚至是別墅產品中出現大面積嚴重質量問題的開發商也加入其中。
中國能否破解“勞倫斯魔咒”？
“興建摩天大樓一般始于容易獲得大量資金的狂熱期，但通常都最終陷入衰退”
記者了解到，一般30層以下的高層建筑的建筑成本是每平方米兩三千元，但摩天大樓的建筑(152米以上)成本最低也在5000元/平方米左右，造價高的將達到1萬元/平方米，甚至更高。
嚴躍進表示，確保真正安全，意味著資金的大手筆投入，沒有資金就無法保證最好的設施。但大投入也意味著，摩天大樓的設計、設備、建筑、監理等成本比一般的建筑要高很多，進而決定日后的運營、維護壓力比較大。
摩天大樓就是用金錢堆出來的。
因此，建設摩天大樓極為考驗開發商的資金實力。一般而言，一棟摩天大樓的建設資金都在數十億元，這一數字還是比較考驗開發商實力的。對于開發商而言，建設摩天大樓的資金總體看要么來自自有資金，要么是借貸，要么采取二者組合的方式。目前已建成的北京國貿三期就是采用了組合的方式，其融資方式是通過公司自有資金、已發行的人民幣10億元公司債券，以及中國建設銀行提供的近30 億元人民幣長期貸款。
但并不是所有開發商都能解決資金難題。在邯鄲融通國際項目，當記者表示有購買意向時，銷售人員說，這個項目目前還未正式開盤，因為沒有拿到銷售許可證，不過客戶可以與項目方簽一個融資協議，即客戶可以交5萬元錢，一年后開發商返利5000元，年利潤高達10%，正式開盤時還可以提前通知客戶。
銷售人員透露，由于目前資金實力有限，所以用售樓的名義融資。“只要我們項目開始銷售了，很快就可以還融資的錢。”
珠江新城雙子塔，西塔已經建成，東塔在“快速長高”。
銷售人員說的“融資”，即開發商和投資人簽訂一個回購合同，開發商將一定面積的房產抵押給投資人，開發商到期以還本付息的方式將抵押的房產回購。
當記者表達了這是否涉及非法集資的疑問時，銷售人員表示不太清楚。
在銷售現場，記者并未看到相關部門對于該項目融資行為的審批。相反，近期住建部在集中打擊一些“利用房地產項目開發進行非法集資”活動。
住建部2013年11月底指出，當前房地產企業非法集資，主要有以下三種模式：一是以分割銷售商鋪并承諾售后包租的形式非法集資。二是以預售房屋的形式非法集資。三是利用房地產項目開發進行非法集資。具體手段是：房地產企業自己或者是通過中介公司向社會公眾融資，承諾給予遠高于銀行同期利率的高額利息，有的還以一定的資產作為抵押。在支付方式上，通常是先付給集資人利息，到期后再還本金。
“這肯定是違規操作，很多摩天大樓都是這么操作，又不是我們一家。” 融通國際項目銷售人員告訴記者。
如此看來，各地建摩天大樓并不都是“不差錢”，相反，而有些是“很差錢”。而且，即便是大樓如愿建起來了，運營、賺錢是更大的問題。畢竟，資本要追求回報。
第一太平戴維斯北京區域研究及顧問部主管王瓊告訴《中國經濟周刊》，目前，有一些摩天大樓屬于持有出租，有一些是出售。對于一線城市的摩天大樓而言，其主要風險來自于市場，因為市場租賃狀況會隨著經濟周期的波動而波動。另外，一線城市的運營成本、建筑成本更高，資金平衡難度更大。
戴德梁行華北區研究部主管魏東向記者表示，想成功運營摩天大樓并非一件易事。摩天大樓的生存狀況主要取決于三個因素，一是產品業態，二是一個城市的商業水平，三是一個城市高端寫字樓的供求關系。而從根本上來看，還是取決于一個國家、地區乃至全球的經濟形勢。
以北京國貿三期為例，該項目租售人員告訴《中國經濟周刊》，其租金能達到每平方米每月800元，但這與北京經濟發展狀況、第三產業現狀、市場容量和供應狀況密切相關。
而對于全國各地，尤其是很多三四線城市都在上馬的摩天大樓，嚴躍進直言，這些摩天大樓能否安全脫手，存在極大的疑問。“在三四線城市，僅僅摩天大樓的建筑成本，很可能比周邊的房價要高。”
有觀察人士指出，邯鄲市國際文化創意大廈周邊房價只有不到5000元/平方米，而如果在該地建設338米高的高樓，僅僅是建筑成本這一項，就要比周邊房價高，如果加上融資成本、營銷成本，其建造成本將很可能達到周邊房價的1.5倍甚至是2倍。成本高，銷售價格自然高，這個項目即使建設起來了，有人買嗎？
摩天大樓自身的建造、運營困難還只是危機的一個層面，更深層的問題是，隨著這波摩天大樓的建設熱潮，我國是否會陷入“勞倫斯魔咒”？
經濟學家安德魯 勞倫斯十余年前將世界上那些最高的摩天大樓的建設與多場經濟危機做了關聯研究：紐約帝國大廈和克萊斯勒大廈的落成揭開了20世紀30年代大蕭條的序幕；紐約世貿雙塔成為1973年石油危機的前奏；馬來西亞吉隆坡的國營石油公司雙子塔建成之后，也發生了1997年亞洲金融危機。最近一次，則是“世界第一高樓”哈利法塔，這座高樓于2009年末完工時，正趕上迪拜債務危機。
勞倫斯表示，興建摩天大樓和其他類型高層建筑一般始于容易獲得大量資金的狂熱期，但通常都“最終陷入衰退”，這即是“勞倫斯魔咒”。
有分析人士表示，近幾年中國各地大建“第一高樓”，的確是處于容易獲得大量資金的時期。但很顯然，未來幾年，能夠投入的資金不會像以前那么多了。
嚴躍進指出，一旦摩天大樓真正遭遇資金難題和運營困境，其命運將難以逃脫最終毀滅的軌跡，拔地而起未久便掉進陷阱里：先是賣了一部分賣不動了，繼而停工，然后長時間爛尾，最終建筑質量也會出現問題。
也有專家指出，“勞倫斯魔咒”的說法，如同城市研究領域里的很多概念一樣，都是建立在經驗主義的基礎之上，不一定必然出現，也不一定現在就出現。摩天大樓并不是預測經濟是否衰退的唯一指標、準確指標，使用效率和負債率才是真正的問題。
對此，張玉良表示：“放到全球去看，并不是說造了高樓，經濟就下來了。從根本上看，還是取決于中國的經濟，中國經濟未來會有很大的增長，尤其是十八屆三中全會提出了深化改革的方向和具體思路，這將形成經濟的持續利好。”
