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2024年11月24日
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全國(guó)樓市已經(jīng)嚴(yán)重分化
11月，全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅有所收窄，但同比上漲的城市仍有69個(gè)。從全國(guó)樓市看，市場(chǎng)已經(jīng)嚴(yán)重分化、冷熱不均，即一、二線城市持續(xù)快速上漲，三、四線城市平穩(wěn)甚至冷清。
“樓市分化是今年市場(chǎng)的顯著特征。”中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，在目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展及公共資源分布不均衡的情況下，一、二線城市房?jī)r(jià)易漲難跌、漲幅驚人，“整體市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的四不均：需求不均衡、供應(yīng)不均衡、庫(kù)存不均衡、價(jià)格漲幅不均衡。”
據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)，2012年一線城市平均供求比為1.14，二線城市為1.21，三、四線城市更高，達(dá)到1.39；而截至今年11月份，一線城市平均供求比降為0.87，出現(xiàn)供不應(yīng)求情況，二線城市及三、四線城市則顯得頗為穩(wěn)健，供求比與2012年持平。
一、二線城市漲幅明顯超過(guò)三、四線城市，除受供求緊張影響，還受到土地供應(yīng)的影響。
“2011年限購(gòu)后的一兩年，一線城市減少了土地供應(yīng)，且因?yàn)槿⑺木€庫(kù)存高，消化速度慢，房企逐漸回歸一、二線城市，房企扎堆搶地提高了市場(chǎng)價(jià)格預(yù)期。房?jī)r(jià)的上漲又推動(dòng)了需求恐慌入市，造成了房?jī)r(jià)加速上漲的惡性循環(huán)。”張大偉說(shuō)。
因此，盡管調(diào)控收緊確實(shí)使一線城市房?jī)r(jià)在10月、11月漲幅放緩，但由于供求矛盾沒(méi)有得到根本緩解，導(dǎo)致漲幅放緩的步伐相對(duì)緩慢。
而且，隨著12月2日烏魯木齊加入調(diào)控升級(jí)行列，10月新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比漲幅排名全國(guó)前20位的城市中，已有17個(gè)城市出臺(tái)樓市新規(guī)以穩(wěn)定市場(chǎng)。
11月，新建住宅價(jià)格上漲同比達(dá)到或超過(guò)10%的城市仍達(dá)到了26個(gè)，這26個(gè)城市完成年度調(diào)控任務(wù)已經(jīng)基本無(wú)望。
“雖然地方調(diào)控收緊政策一定程度上抑制了房?jī)r(jià)加速上漲，但從成交量看，整體市場(chǎng)依然非常火熱，一、二線城市日光盤(pán)迭出。部分城市用限價(jià)等舉措短期抑制了市場(chǎng)上漲，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上看，可能在年底得到降溫的假象。但這很可能在明年醞釀更大漲幅。”張大偉說(shuō)。
與一、二線城市不同，今年以來(lái)市場(chǎng)表現(xiàn)疲軟的三、四線城市如溫州、徐州、蕪湖等地，紛紛通過(guò)放松限購(gòu)措施來(lái)緩解當(dāng)?shù)氐母邘?kù)存壓力。
“可見(jiàn)，地方政府的調(diào)控自主權(quán)在增強(qiáng)，房?jī)r(jià)快速上漲的城市進(jìn)行了調(diào)控升級(jí)，而供應(yīng)充足、成交低迷的城市則采取適度的放松微調(diào)。”張大偉說(shuō)。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭則指出，臨近年底，受土地供應(yīng)節(jié)奏影響，土地交易量出現(xiàn)大幅上漲，將有望改善房?jī)r(jià)預(yù)期。
數(shù)據(jù)顯示，今年前11月，全國(guó)土地購(gòu)置面積同比累計(jì)增幅自2011年以來(lái)首次由負(fù)轉(zhuǎn)正。這主要是由于11月份大量土地成交的拉動(dòng)。
根據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月份，單月新增土地購(gòu)置面積達(dá)到8115萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲4.44倍，同比上漲1.04倍，“在不出現(xiàn)重大的利空政策的環(huán)境下，明年土地開(kāi)發(fā)增速會(huì)有較為明顯的增長(zhǎng)，對(duì)于新房供應(yīng)環(huán)節(jié)的緊張狀態(tài)或有所緩解。”張旭說(shuō)。
