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2024年11月24日
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城市化網(wǎng)訊 日前，2013中國(guó)房產(chǎn)/建筑業(yè)優(yōu)秀成果發(fā)布會(huì)暨智能建筑局勢(shì)發(fā)展峰會(huì)在昆明舉行，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)專家大佬齊聚，為樓市把脈。峰會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，中國(guó)國(guó)際城市化發(fā)展戰(zhàn)略研究委員會(huì)專家委員、中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)童悅仲對(duì)十八屆三中全會(huì)《決定》做了解讀。
解讀一，該《決定》強(qiáng)調(diào)了市場(chǎng)對(duì)資源配置的決定性作用，建議城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，房地產(chǎn)稅立法等方面的提法，這必然要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。《決定》不是說跟房地產(chǎn)沒關(guān)系。
解讀二，產(chǎn)生的影響不會(huì)立竿見影，《決定》對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是個(gè)逐步的體現(xiàn)。比如說《決定》中提出要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，這就需要先修改當(dāng)前的法律，即《中華人民共和國(guó)土地管理法》，所以該《決定》前頭就關(guān)于建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場(chǎng)上，加了兩個(gè)限制性條件，一個(gè)要符合規(guī)劃，第二要嚴(yán)格控制你的用途，統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)統(tǒng)一的用途，具體怎么樣把改革的目標(biāo)落地？落地以后還將出現(xiàn)多大的新增土地規(guī)模？這些問題都需要逐步的探索，所以《決定》不可能一下子來沖擊我們當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
解讀三，《決定》公布后，房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)馬上放松。《決定》提到關(guān)于建立，要健全以國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略和規(guī)劃委導(dǎo)向，以財(cái)政政策和貨幣政策為主要手段的宏觀調(diào)控體系。致使房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)放松，《決定》中這些提法旨在控制特大城市規(guī)模，人口規(guī)模等等。這都是加碼的一些措施，抑制炒房，調(diào)控是不可能放松的。
解讀四，調(diào)控的手段會(huì)有變化，《決定》從深化改革的指導(dǎo)思想到財(cái)稅、土地，宏觀的一系列決定，影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)，融資渠道，稅收調(diào)節(jié)等等，這實(shí)際上已經(jīng)勾勒出了一個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的雛形了。但是長(zhǎng)效機(jī)制還不能馬上形成。等著這個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制完善以后，短期的調(diào)控政策就會(huì)陸陸續(xù)續(xù)的退出。像限價(jià)就有可能退出，最后限購(gòu)的手段也會(huì)取消，會(huì)盡量的減少。
解讀五，小產(chǎn)權(quán)房不可能全部轉(zhuǎn)正，中央媒體公布了十八屆三中全會(huì)的公報(bào)之后，小產(chǎn)權(quán)房就開始漲價(jià)，有的一個(gè)樓盤漲了1000塊，大家以為小產(chǎn)權(quán)房要轉(zhuǎn)正了。這些農(nóng)村用地可以做旅游設(shè)施也是允許的，但是不可能建造住宅，他是以宅基地來建造的，不涉及農(nóng)村集體性建設(shè)用地。所以即使是《決定》中提到了，現(xiàn)在依然無法進(jìn)入流轉(zhuǎn)，因此，小產(chǎn)權(quán)房在目前的政策體系下，沒有轉(zhuǎn)正的新出路。另外小產(chǎn)權(quán)房多數(shù)違法操作，如果即可轉(zhuǎn)正，導(dǎo)致遵紀(jì)守法的人反而被動(dòng)。推而廣之，大家對(duì)所有的法律都可以不遵守，都覺得將來會(huì)改變。所以，小產(chǎn)權(quán)房不會(huì)馬上轉(zhuǎn)正。
解讀六，《決定》對(duì)近期房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系會(huì)產(chǎn)生什么影響?它需要一個(gè)時(shí)間過程，農(nóng)村的集體經(jīng)營(yíng)建設(shè)用地，在農(nóng)村的用地當(dāng)中占的比重很小，其中許多已經(jīng)建設(shè)的廠房和商業(yè)用地，商業(yè)設(shè)施，目前能夠拿出來真正能夠進(jìn)入流轉(zhuǎn)的很少，所以短期之內(nèi)還不會(huì)沖擊到房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系。因?yàn)樵谑袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，價(jià)格是由供求關(guān)系決定的，所以他對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響也不會(huì)很大。但是土地的流轉(zhuǎn)有利于農(nóng)民的市民化，所以在一定程度上反倒會(huì)增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。當(dāng)然這個(gè)增加幅度也不會(huì)很大。所以對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的影響，對(duì)房?jī)r(jià)的影響，目前來說也不是會(huì)很大。
