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2024年11月24日
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自09年開(kāi)始，中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)厲調(diào)控。然而房?jī)r(jià)卻越調(diào)越漲，該如何打破“一調(diào)就漲”魔咒？
隨著房?jī)r(jià)的不斷上漲，自2009年年底開(kāi)始，中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了愈來(lái)愈嚴(yán)厲的調(diào)控。每次，眾望所盼調(diào)控后價(jià)格下跌，然而事與愿違，房?jī)r(jià)越調(diào)越漲，特別在大城市。房?jī)r(jià)為何越調(diào)越漲？如何打破“一調(diào)就漲”的魔咒？
調(diào)控政策屢次失靈
2009年12月，為遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，中央政府出臺(tái)了抑制投資投機(jī)性購(gòu)房、大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)的“國(guó)四條”。緊隨其后，2010年4月27日，國(guó)務(wù)院又發(fā)布了“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策”——“國(guó)十條”。
嚴(yán)厲的“國(guó)十條”幾乎涉及了所有能夠使用的政策工具。政策出臺(tái)初期，交易量大幅度下降，價(jià)格也有所松動(dòng)，但經(jīng)過(guò)4個(gè)多月的觀望僵持后，交易量和房?jī)r(jià)又迅速反彈。
之后，在2011年至2012年，圍繞著“限貸”、“限購(gòu)”、“限漲”的“新國(guó)八條”等新政策不斷出臺(tái)，連續(xù)的調(diào)控使房?jī)r(jià)上漲幅度得到一定遏制，開(kāi)發(fā)商資金出現(xiàn)緊張。就在大家以為樓市進(jìn)入寒冬時(shí)，奇跡發(fā)生了。2012年11月，樓市突現(xiàn)火爆，最終以熱銷(xiāo)在年終收?qǐng)觥?/p>
進(jìn)入2013年，調(diào)控新政“新國(guó)五條”面世：除強(qiáng)調(diào)繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購(gòu)措施和實(shí)施差別化住房信貸政策外，二手房交易的個(gè)人所得稅由交易總額的1%調(diào)整為按差額20%征收，這被稱(chēng)為此次新政最大亮點(diǎn)。
然而，“新國(guó)五條”依舊沒(méi)讓樓市冷下來(lái)，反而掀起交易火爆和價(jià)格熱漲的反應(yīng)。據(jù)克而瑞信息集團(tuán)發(fā)布的《2013上半年房企銷(xiāo)售TOP50》顯示，上半年大型房企的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)普遍出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)。另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)多地二手房成交量暴漲。
藥勁不小療效不佳
中央政府制定的調(diào)控政策，為何每次實(shí)施后，總是使房?jī)r(jià)穩(wěn)定一段時(shí)期后再度上漲？
深入觀察，房地產(chǎn)行業(yè)問(wèn)題的根結(jié)在于土地。圍繞土地，有諸多利益群體在角逐：地方政府通過(guò)出讓土地增加財(cái)政，同時(shí)，他們希望地價(jià)上漲以增加投資、就業(yè)和GDP……而開(kāi)發(fā)商盼望房?jī)r(jià)上漲，一方面獲取暴利，另一方面土地價(jià)格上漲，房?jī)r(jià)不可能下降。由此可以看出，雖然中央政府有良好的愿望，但其調(diào)控政策并未觸及問(wèn)題的根源，所以只能暫時(shí)抑制房?jī)r(jià)，過(guò)一段時(shí)間后，價(jià)格又強(qiáng)烈反彈。
其實(shí)，調(diào)控政策雖不能根治房地產(chǎn)市場(chǎng)的病，但藥勁也不小，為何療效不佳？專(zhuān)家分析認(rèn)為，主要因?yàn)椴糠值胤秸幌Ｍ績(jī)r(jià)下跌，所以在執(zhí)行政策時(shí)不會(huì)真正到位，以致最終瓦解了調(diào)控效果。比如各地出現(xiàn)很多化解房?jī)r(jià)上漲的招數(shù)以向上面交差：有的將商品房?jī)r(jià)格和精裝修分開(kāi)計(jì)算，有的將遠(yuǎn)郊房地產(chǎn)價(jià)格納入統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)拉低房地產(chǎn)均價(jià)，有的暫停高價(jià)房預(yù)售證發(fā)放等等。此外，在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上也有文章可做。
對(duì)于房?jī)r(jià)屢調(diào)屢漲的其他原因，內(nèi)蒙古銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家苑德軍分析說(shuō)，已有的房地產(chǎn)調(diào)控大多帶有“應(yīng)急”性。當(dāng)房?jī)r(jià)漲勢(shì)迅猛時(shí)，便緊急出臺(tái)調(diào)控政策，此后便進(jìn)入“政策真空期”。等到房?jī)r(jià)進(jìn)入新一輪上漲，再臨時(shí)抱佛腳啟動(dòng)新一輪調(diào)控。其次，沒(méi)有把房地產(chǎn)調(diào)控問(wèn)責(zé)制落到實(shí)處。
另有分析指出，對(duì)于普通消費(fèi)者而言，因通脹原因不愿將貨幣存入銀行，而喜歡投資在不斷升值的樓市上，從這個(gè)角度看，住房已不僅具有使用功能，也具有了貨幣功能，這使房?jī)r(jià)也很難跌下來(lái)。
長(zhǎng)效機(jī)制打出三重拳
隨著房?jī)r(jià)的一再攀升，建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的呼聲日趨高漲。國(guó)家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)部世界經(jīng)濟(jì)研究室副研究員張茉楠認(rèn)為，要培育房地產(chǎn)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，從房地產(chǎn)制度建設(shè)入手，建設(shè)多層次住房保障體系，不能只靠打壓和限制，該交給市場(chǎng)的交給市場(chǎng)，該由政府管的給政府管。
專(zhuān)家指出，長(zhǎng)效機(jī)制重點(diǎn)應(yīng)在改革，而不能只做局部、應(yīng)急的調(diào)控。中國(guó)住宅及房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌說(shuō)：“樓市長(zhǎng)效機(jī)制建立就是在于改革，我們過(guò)去比較重調(diào)控，所以改革進(jìn)展不大，甚至沒(méi)進(jìn)展。”
顧云昌表示，房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的建立，歸根結(jié)底還是要通過(guò)財(cái)稅、金融、土地等方面的改革實(shí)現(xiàn)，而改革方案必然要廣泛征求意見(jiàn)。具體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)財(cái)稅方面，要統(tǒng)籌考慮改革方案，房產(chǎn)稅是重要的組成部分；金融方面，要在供應(yīng)和需求兩個(gè)方面的杠桿上做文章，差別對(duì)待；在土地方面，要打破城鄉(xiāng)二元化“壁壘”，并早日整治小產(chǎn)權(quán)房。
據(jù)悉，目前房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制正在推進(jìn)之中，其中的三大基礎(chǔ)性工作，包括房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容、個(gè)人住房信息系統(tǒng)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)、健全不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度已開(kāi)始起步。
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