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2024年11月24日
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城鎮化是指農村人口轉化為城鎮人口的過程。十八大之后，“新型城鎮化”一詞已成為全民關注熱點。
城鎮化
城鎮化是指農村人口轉化為城鎮人口的過程。十八大之后，“新型城鎮化”一詞已成為全民關注熱點。回顧中國的城鎮化進程，最明顯的特點就是依靠地產企業“造城”，地產與其他產業發展不協調，造成多地區房價泡沫嚴重。2013年6月，新一輪城鎮化規劃正在制定中，而城市群作為未來城鎮化發展的主體形態被賦予更多關注。“新型城鎮化”是否會助推房價上漲已然成為一個焦點話題。業界認為，加快城鎮化離不開房地產行業的平穩健康發展，“新型城鎮化”戰略的實施，將有利于房地產行業的發展。目前一線城市房地產市場趨于成熟平穩，供求達到平衡，增長潛力有限，而二三線城市房地產受新型城鎮化政策影響，剛需劇烈釋放，供不應求，市場結構合理，發展潛力巨大。
新國五條
新國五條，是指在2013年2月20日國務院常務會議確定的五項加強房地產市場調控的政策措施，包括：完善穩定房價工作責任制，堅決抑制投機投資性購房，增加普通商品住房及用地供應，加快保障性安居工程規劃建設，加強市場監管。會議再次重申堅持執行以限購、限貸為核心的調控政策，堅決打擊投資投機性購房。會議要求各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩定的原則，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標，建立健全穩定房價工作的考核問責制度。隨著新“國五條”出臺，二手房市場在3月異常的火爆。3月底地方細則出臺前夕，各地的二手房市場進入了一個“瘋狂期”。然而，隨后的市場反應表明，“國五條”細則的落地，并未影響開發商對后市的預期。
物業稅
物業稅又稱財產稅或地產稅，主要是針對土地、房屋等不動產，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款，而應繳納的稅值會隨著不動產市場價值的升高而提高。物業稅，或者說，房產稅到底能否平抑房價？專家們還在爭論不休。就在2013年上半年，房產稅即將擴大試點城市的呼聲頻出。從滬渝兩地房產稅試點兩年后的情況看，開征房產稅對當地房價影響并不明顯。2012年上海新建商品住宅平均銷售價格為13870元/平方米，較2011年上漲3.1%，今年4月上海新建商品住宅價格指數環比、同比分別上漲2.0%和10.2%；同樣，2012年重慶房價從1月6464元/平方米漲到12月7202元/平方米，樓盤價格漲幅達11.41%，今年4月重慶新建商品住宅價格指數環比、同比分別上漲1.1%和5.6%。
限簽
2013年3月中旬，網上已有傳聞稱廣州“面積在140平方米、單價3萬元/平方米以上樓盤”被禁止網簽。對此，廣州市國土房管局相關負責人回應稱，廣州從去年底就開始對高端樓盤進行限售，但沒有規定具體的面積和單價，并未提出過對面積大于140平方米、單價3萬元/平方米以上的樓盤限制網簽。與此同時，北京要求新建樓盤在申請預售資格時，開發商要報價，報價不能明顯地高于樓盤此前的成交價格，也不能明顯地高于周邊的同類品質的樓盤。限簽的實質仍是限價，在廣州房價領跑全國5個月之久的情況下，政府面臨強大的調控壓力。限簽能否達成平抑和穩定房價的目標？業內人士分析，新政策下不排除有個別實力一般、資金鏈緊張的房企會率先“跳水”，以“政府指導價”出貨。
市場預期
買漲不買跌，這說的是買房、炒股的投資原則，也說明了“市場預期”的作用所在。去年以來，房地產市場對于房價的市場預期看漲，市場成交在一季度后開始復蘇回暖。在流動性寬裕、開發商降價促銷之下，看漲成為普遍的市場預期，并推動大量改善型和投資型買家重回市場。多方力量合力之下，房地產市場成交在年末走向高潮，并推動眾多房企創下歷史最好銷售業績。2013年房價不斷推升，調控之手再度出擊，意圖為市場降溫，穩住房價飆漲之勢。當前，限購限售限簽等舉措發威，信貸收緊之下房貸優惠也大減，對于過熱的市場來說有一定作用。售價高企的樓盤成交也大大減少，而定位剛需的樓盤則以低價獲得熱銷。在眼下市場博弈中，目前看漲房價的市場預期并未發生根本性變化，如何適當平衡，讓市場穩健發展，頗考驗調控功力。 南方日報記者 李廣軍
錢荒
錢荒，指的是由于流通領域內貨幣相對不足而引發的一種金融危機。銀行間市場隔夜回購利率自2010年底以來，第三次攀上如此高位。2013年6月，大型商業銀行加入借錢大軍，隔夜頭寸拆借利率一下子飆升578個基點，達到13.44%，與此同時，各期限資金利率全線大漲，“錢荒”進一步升級。日前，受銀行流動性趨緊的影響，不少城市銀行房貸業務收緊，甚至有城市傳出銀行停貸“傳聞”。錢荒對房地產業的影響有可能體現在開發貸和購房貸兩方面。有業內人士表示，由于“錢荒”事出突然，對樓市的影響還有待觀察。如果“錢荒”繼續升溫，不排除樓市降溫的可能。但也有專家認為，開發商現有資金尚且充裕，“錢荒”短期并不能扭轉樓市高燒的大局。
地王
2013年上半年，“地王”成為頻頻出現的一個詞，尤其是一線城市，“地王”紀錄在不斷被刷新。土地市場迎來瘋狂5月，單月各地產生單價總價地王超過10宗，廣州、北京、上海等一線城市均出現了區域土地價格新高，北京甚至在壓力之下緊急叫停于5月28日完成掛牌的“準地王”夏家胡同純住宅用地的出讓。為何“地王”頻出？地方政府積極推地，對土地財政的依賴性依然很大，同時房企拿地積極性高，土地價格上漲，土地溢價上升。房企資金充裕“不差錢”，為其拿地提供了保障。從過去拿地王房企的經驗來看，地王開發商需要準備充裕的資金流支撐地王繼續生存。也有業界人士認為，無論何種形式以何種方式讓土地市場出現高溢價、地王現象，都不是一件好事情，這極有可能是市場走向出現偏差、調控政策收緊的征兆。在調控高壓下，地王也令地方政府擔心。目前，政府采用招標拍賣掛牌方式出讓住宅用地，往往競出天價，而這一天價又必然作為成本帶進了房價。
裸賣
裸賣不是裸身賣房，而是指開發商將以往精裝修標準出售的住宅改為毛坯房出售。原本來說，隨著近年來城市生活水平的提高，購房者一般傾向選擇精致裝修的單位，在改善居住環境之余，也可以省卻自己裝修的煩惱。但在眼下房價居高不下的市場，毛坯房反而頗受購房者和開發商歡迎。對于購房者來說，眼下不少豪宅樓盤動輒標榜裝修標準每平方米數千元，而以毛坯房出售，減去裝修部分后售價也相應降低，令購房門檻也隨之降低，購房支出壓力頓時舒緩。另一方面，部分樓盤定價過高導致滯銷，開發商為改變局面而將精裝房改為毛坯出售促銷，也有一定效果。值得一提的是，由于房價調控力度加大，部分樓盤也出現了購房雙合同的現象，毛坯房價格賣樓，卻捆綁高標準裝修合同。對于樓盤房價統計數據來說，毛坯價確實有所降低，實際上購房者付出的款項并未減少。在當前的市場中，這可謂是怪現狀之一。
捂盤
捂盤，指開發商賣樓不積極，將可售的產品延后推出，此舉形同囤貨居奇。2013年房地產市場捂盤現象又死灰復燃，也和大環境有關。去年房地產市場銷售一路見長，而房價也呈現走高之勢。在較大的房價壓力下，房地產調控進一步加壓。今年春節前新國五條亮相，到一季度末，各地實施細則紛紛亮相。限購收緊之余，不少城市還實行限簽、限售，將房價調控推到一個新的高度。在廣州，由于今年以來中心區樓盤推售貨量有所增長，不少改善型項目也開始入市，其高端定位之下，售價也較其他剛需樓盤價格高出許多。由于限售影響，部分豪宅樓盤也出現消極推售，等待時機。另一方面，今年以來一線城市土地市場一場火爆，地王頻頻亮相，地價屢屢超出所在區域的在售樓盤價格，大有面粉貴過面包之勢。在此情形下，部分樓盤也借緊傍地王之勢，大舉提高售價，甚至干脆捂盤停售，等待房價進一步飆升后再開售，獲取更大的利潤。 南方日報記者 李廣軍
海外開發
今年以來在海外地產開發領域，一些大型房企的動向不但有更多更大的項目，而且涉及到了企業結構和布局，漸漸有了“戰略”的味道。業界認為，海外開發的一個重要原因是開發企業受到國內宏觀調控的影響，現在要想再像以前一樣高利潤，越來越難做到了。房企“走出去”也是整體運營需要，為了分散地域和周期性風險，當前市場低迷的現狀表明，三、四線城市不能幫助他們實現這一目標，因此，一些開發商決定向海外發展，以尋求更為均衡的未來業績。但是，令房企真切感到市場有機可乘的還是國內海外置業潮的沖擊。在房地產調控政策影響下，高凈值人士對直接購買國內住宅的投資熱情下降，投資方式轉向海外投資。在這樣的熱潮中，一些中國開發企業發現，與其讓外國人蓋房子和自己競爭，還不如自己開發房子賣給中國人。許多受金融危機影響最嚴重的海外市場的估值水平十分有吸引力，為中國開發商進入這些市場提供了良好機遇。
