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2024年11月24日
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新一輪城鎮化帶來的各個階層群體的大量消費需求，為商業地產發展帶來前所未有的發展機遇。然而，在上一輪城市化浪潮中興起的商用建筑大量重復建設、供應過剩的風險也正部分二三線城市日漸凸顯。那么，在新型城鎮化的推進過程中，商業地產面臨著怎樣的市場機遇？在新城鎮環境下發展商業地產的路徑如何？
7月4日下午，中國房地產業協會商業地產專業委員會與房地產新聞門戶網站地產中國網聯合主辦的“機遇2013：新型城鎮化與商業地產首屆中國商業地產新趨勢論壇”在北京（樓盤）凱晨世貿中心隆重舉辦。論壇上，來自國家發改委城市和小城鎮改革發展中心的領導、中國房地產業協會的領導以及商業地產開發領域的老總們對此進行了深入探討。大家一致認為，把握新型城鎮化機遇，以及應對電商沖擊，傳統商業地產的發展模式和結構布局都亟待轉變，轉型成為商業地產未來生存和發展的必然選擇，而提供特色商業體驗、注重商用建筑空間的生態與環保則成為必然趨勢。“中國商務地產品牌紅榜”同時在論壇當天揭曉，為行業樹立了可資學習借鑒的商務辦公建筑開發領域的標桿企業和項目。
傳統商業地產開發模式風險凸現
“在過去城鎮化的推進過程中，存在著各地不講當地經濟發展階段，不顧當地經濟發展水平，將新城新區作為突破口，大搞商業地產和綜合體建設的現象，進而導致商業地產開發中存在大量的復制模仿，城市之間的招商引資愈演愈烈，商業地產、城市綜合體面臨著過剩的風險。” 國家發改委城市和小城鎮改革發展中心副主任喬潤令在主題演講中指出：“城鎮化如果延續老路，或許將面臨更大的風險，因此必須走新型城鎮化道路才能使其成為中國經濟下一步發展的動力。”
對此，中房協商業地產專業委員會主任委員、北京國華置業董事長房超也深有感觸：“我們接觸到的很多商業地產項目開發周期都很短，基本上就是抄襲、復制、雷同，沒有很好的研究地區性消費結構和未來的發展趨勢，導致了重復建設，有的甚至把商業地產當做住宅地產來開發，這樣不僅導致商業地產的價值不能充分發揮，也造成了土地、水電等資源的浪費。如果繼續再做傳統意義的商業物業，風險和浪費都會越來越大，所以未來的商業地產開發應該迅速調整結構、轉變觀念。”
“商業地產做不好就是對社會資源的極大浪費，舉例來說，一個體量在5萬平米的商場其一年的水費、電費這些直接的能源消耗最少需要投入3000萬元，如果效率低，不但開發商不賺錢，還浪費了資金、浪費了能源，社會效益和經濟效益都不好。”房超不無擔憂地表示。
與此同時，在商業地產開發中盲目追求高端化定位的思路也備受詬病。“中國并不需要那么多高檔的商業地產綜合體，城鎮化的本質是農民進城，如何降低進入城市的門檻才是最重要的問題，在新型城鎮化的推進過程中我們更需要能為廣大農民群體進城創業、就業、消費需求服務的中低檔綜合體。此外，新型城鎮化也是一個雙向流動的過程，不只是農民進城，還包括城市人口對郊區化生活的需求。目前中國的國情是消費人群已經高度分化，呈現多元化的特征，所以我們不能用一種模式做所有的事情，京滬的標準遠不是全國的標準。”喬潤令副主任在發言中強調。
效率、環保應成必然趨勢
那么，在新的市場環境下，商業地產又將如何去調整結構，其轉型方向又應該如何呢？
首先，從宏觀層面，中國房地產業協會副會長朱中一給出了方向：“商業地產開發不僅要了解國家政策、政府的規劃，也要了解客戶的需求，做好開發建設和運營管理模式的研究，尋求企業盈利模式與政府的結合點，并對產業鏈上有關單位的整合與協調進行考量，這樣才能減少盲目性。比如結合中央政府對于新型城鎮化提出的節約、綠色、低碳等要求，商業地產項目的開發也需要符合低碳的要求。”
在商業地產的布局上，喬潤令則認為，從區域布局來看，中短期內商業地產的布局和發展應該跟著人口的流向走。“上世紀90年代初國家推進城鎮化的政策導向是小城鎮、大戰略，但事實上這個目標基本沒有實現，人口向大城市流動的趨勢沒有改變，因此，要提高商業地產的服務效率，在布局上就應該隨之向超大城市和城市群集中。” 而在行業布局上，喬潤令則認為，下一步中國商業地產有兩個領域最具增長潛質：一是生產性服務業商業地產，二是養老產業領域。
“新型城鎮化，并不是城市都要新，同樣商業地產的開發也不一定都要新建的，比如上海（樓盤）的新天地、成都的寬窄巷子，改造都很成功，這些改造的項目都很有文化底蘊，而且充滿地方特色，很受市場歡迎，商業地產開發的思路需要放寬。”朱中一則提供了另一種思路。
而作為商業地產領域有著成功開發經驗的開發商，房超則在具體項目的微觀操作層面給出了自己的建議：“我們在研究商業地產發展趨勢的時候，首先要注意到消費結構和市場的變化，特別是商家的變化，進而去調整商業的定位和業態組合，而不能簡單地復制模仿。”
從目前消費者群體的需求來看，對生活方式和購物體驗的需求越來越強調，尤其是隨著電商的大行其道，傳統零售業正面臨巨大挑戰，在此境遇下，商業地產又應當如何求生存？
“未來5-8年間，電商的經營規模有可能占到社會零售業總額的半壁江山，在此情況下，首先地方政府不能再盲目上馬商業地產項目，不能為了建商業地產而建；其次，就具體的商業項目而言，隨著電商的盛行，商家和品牌存在著建足夠多高水平體驗店的需求，所以未來商業地產的發展趨勢，一定會走向大型化和小型化相結合、高端和低端相結合，能存活的商業一是小型的便利店，另一個一定是能為為消費者提供充分的不可替代的體驗的極具特色的商業。”房超說。
陽光新業副總裁吳堯則指出：“商業地產最重要是業態組合，開發商需要更多多元化的創新，比如目前陽光新業從事購物中心的開發和運營，就是結合網絡更多在做線上、線下融合的產品，做創新的業態組合，這是提升經營效果比較好的手段。”
而一向專注于商務地產開發的金融街(000402,股吧)控股股份有限公司副總經理王志剛則認為，隨著國家對房地產市場的調控，未來的投資市場會越來越平穩，住宅的投機行為逐漸削減，商務地產作為商業地產領域的重要組成部分，其投資價值將會逐漸顯現，與其相關的商務地產金融投資產品也將隨之出現。
中國商務地產紅榜彰顯“綠金”時代到來
除了演講嘉賓們熱切關注的零售商業地產，以寫字樓為主力的商務辦公類物業也成為此次論壇的討論熱點。中國房地產業協會商業地產專業委員會秘書長蔡云透露，考慮到國家對于環境保護的要求以及目前國內寫字樓市場的發展水平，中國房地產協會已經著手組織編寫國家級的寫字樓物業評價標準。以此標準為參照，結合業界口碑評價，地產中國網在論壇上發布了“2013中國商務地產品牌紅榜”，榜單分為四類：分別為中國商務地產十大領軍企業、十大新興創領企業、十大金牌寫字樓以及最值得期待的城市新地標。地產中國網總編輯謝紅玲表示，舉辦紅榜推薦活動的目的是為了表揚先進、樹立標桿，推動商務地產向更高水準發展，幫助那些新進入商務地產領域的企業尋找經驗。
中國商務地產品牌紅榜主要關注先進企業和標桿項目，其中入列“十大領軍企業榜單”的均有豐富的開發和運營經驗，他們代表著中國商務地產的最高水平，如來自香港的嘉里建設、恒隆地產以及國內知名的開發商方興地產、國華置業、融科智地、金融街等房企。
“十大新興創領企業榜單”亦備受矚目，因為他們商務地產領域的新勢力，他們以獨特模式詮釋了商務地產的多樣性，有因金融創新聞名的平安信托、也有因回歸主流而被大家看好的SOHO中國。
在“十大金牌寫字樓榜單”中，國貿三期的領先地位，得到了評審團的一致認可，評審團專家認為，無論從運營管理、品牌影響力來說，國貿三期都是無可比擬的，在未來一段時間內是無法超越的，北京僑福芳草地因綠色環保、文化創意性備受推崇，融科資訊中心以其科技、環保、品質而受稱道。
在“ 最值得期待的城市新地標榜單”中，北京保利國際廣場、中國尊、上海中心、深圳（樓盤）平安金融中心等代表未來城市高度、設計富有特色的商務建筑紛紛上榜。
此次參與榜單評審的專家表示，中國的商務地產還處于發展階段，像香港的嘉里建設、恒隆地產經驗更成熟一些，內地的商務地產開發商還有更多的學習空間，但發展后勁很足。
“商務地產品牌紅榜評選能夠幫助行業梳理出真正的榜樣，讓大家在摸索中找到可資學習借鑒的標桿，進而使這個行業總體水準得到提高，發展更穩健！”地產中國網總編謝紅玲如此闡述活動的意義。據悉，此次商務地產品牌紅榜推薦活動也是地產中國網全新改版5周年回饋行業的系列活動之一，隨后，紅榜還將在商業地產、旅游地產等領域繼續發掘行業榜樣，年底推出總榜。
