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2024年11月24日
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7月1日，國家稅務總局在其官網上掛出《關于進一步做好土地增值稅征管工作的通知》（稅總發〔2013〕67號），要求各地稅務部門從四個方面抓好土地增值稅清算。據了解，這是國家稅務總局繼2007年、2010年之后，第三次就房地產開發企業土地增值稅清算問題下發通知。此前兩次通知出臺，都曾引發市場震動，時隔三年后，國家稅務總局再發通知，此次政策出臺又意在何為？
稅總承認土增稅征管存在問題
2007年1月，國家稅務總局關于加強對房地產開發企業土地增值稅清算的一紙通知出臺，令當時滬深股市房地產板塊聞聲色變——股價一度大幅下跌。2010年5月，國家稅務總局再發通知明確土地增值稅清算問題，這在當時被看作是國家加強對房地產市場調控的信號。時隔三年，國家稅務總局再發通知，有何深意？
我國《土地增值稅暫行條例》規定，土地增值稅是以土地和地上建筑物為征稅對象，以增值額為稅基，按照30%、40%、50%、60%四級超率累進稅率征收。至于如何征收土地增值稅，目前各地地稅部門主要采取三種方式：預征、清算、核定征收。
預征方式適用于房地產開發項目全部竣工結算前取得轉讓房地產收入，一般預征率都較低；待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，稅款多退少補。清算時可以扣除免稅項目金額，如果扣除項目或者收入總額不能正確核算時，允許采取核定征收土地增值稅。
有稅務專家介紹，土地增值稅可調節土地增值收益，又由于三種征收方式的征收時點、適用稅率不同，因此，對地產開發商來說，何時繳、爭取哪種方式繳、繳多少土地增值稅，不僅是影響房企稅后利潤的一個重要因素，也會對資金鏈產生一定的影響。正因為如此，一些房企會利用種種手段鉆政策空子，或者不進行項目結算，或者逃避土地增值稅清算的條件，達到遲繳和少繳土地增值稅的目的，這已經成為房地產開發行業中普遍存在的現象。
雖然自2007年以來稅務部門加強堵塞這方面的漏洞，但在實際征管中問題依然存在。
今年5月，具有注冊會計師資格、注冊稅務師資格的李勁松律師就質疑，29家上市房企2012年報反映，這些企業應繳未繳土地增值稅總計高達640億元。為何會有這么一大筆應繳未繳稅款掛在賬中？原因就在于這些房企的項目還沒有進行結算或者達不到土地增值稅清算的條件。
對此，在此次下發的67號文中國家稅務總局也承認，土地增值稅征收管理工作仍需進一步規范，“特別是在土地增值稅清算工作、嚴格審核扣除項目、減少核定征收項目等方面還需要進一步加強管理”。
積壓未清算項目將面臨清理
67號文明確要求主管稅務機關加強對房地產開發項目的全流程監管，并提出2013年土地增值稅清算工作的重點，要求清算申報做到全覆蓋、無死角。67號文要求，要對近幾年積壓未清算的項目進行全面清理，督促企業限期自行清算，對拒不清算的要嚴肅處理。
通知還要求，要嚴格執行核定征收規定，不得擅自擴大核定征收的范圍，對不符合核定征收條件的，堅決不得核定征收，對符合條件、確需核定的，要根據實際情況從嚴確定核定征收率，不搞一刀切；清算審核時要嚴格依照政策和規定執行，不得擅自擴大扣除項目范圍。
從通知看，稅務總局已經對15個省市的這項工作進行督導檢查，7月起還將對遼寧、黑龍江、河北、天津、四川、重慶等省市進行督導。
“從嚴征收土地增值稅可以在一定程度上抑制房地產企業的暴利，起到調節收入分配的作用；可以有效控制房地產市場的投資過熱，減少房企拿地的沖動；可以有效調節房地產市場的結構，引導房企增加普通住房供給。”知名稅務專家、中翰國際轉讓定價稅務服務聯盟發起合伙人王駿這樣評論。
王駿預計，近年來一直拖著沒有清算的房地產開發項目將會在今年夏季迎來一次“大掃尾”。
王駿還指出，加強對土地增值稅的征管并不意味著是對房價進行調控，因為，目前影響房價最主要的因素并非是包括稅金在內的成本，而是投資和投機需求、國際和國內熱錢炒作、虛假宣傳與利益鏈條等多種因素的交織作用所致。
