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2024年11月24日
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沒有哪一個城市像深圳這樣有這么多的城中村。
走在整齊劃一、郁郁蔥蔥的深南大道上，在道路兩旁鱗次櫛比的現代化高樓背后，不時可見雜亂無章的農民房。在深圳的中心商務區，崗廈村、皇崗村等農民房，就像一道道瘡疤，鑲嵌在CBD的摩天大廈之中，顯得格格不入。
深圳市關于“城中村”的調研報告顯示，目前深圳90%以上的違法建筑出在“城中村”，其中違法私房約占50%以上。深圳的違法建筑日益猖獗，已經到了難以收拾的關頭。在深圳大力查處違建期間，平均每天還有100幢違法建筑拔地而起。甚至于在風景保護區、飲用水源保護區、生態保護區都有大量的違法建筑，就連深圳市的最后一塊戰略要地———總面積170余平方公里的大工業區近幾年來也已被違法建筑蠶食了近20平方公里。
除了典型的“握手樓”景觀外，深圳的“城中村”樓是越建越高、越建越密，可是公共設施缺乏、環境質量低下，一旦發生地震、火災或疫情，后果不堪設想。同時，“城中村”由于疏于防范，管理不力，已經成為治安高危區域。深圳市公安局提供的數據顯示，在出租屋內發生的案件占全市案件的44%以上，此外，60%火警火災來自“城中村”。
從萬豐村的崛起，到上步村城市化的嘗試，從田面村引入設計產業的公共改造，到大芬村“社區活化”模式在世博展示，深圳的城中村已經進入了一個永遠被改造、永遠被推倒重建的怪圈。改造城中村，刻不容緩，如何改造，卻困難重重。隨著去年崗廈村500多棟農民房拆遷倒下，深圳城中村改造的大幕早已揭開，但后面的路，仍需披荊斬棘。
萬豐村 深圳村落崛起的原點
面對改革開放的大潮，深圳原本星羅棋布的村落中，村民早已不滿于日出而作、日落而息的農耕生活，目睹著身旁一棟棟摩天大廈拔地而起，一間間工廠商鋪熱鬧開張，原本的鄉村干部開始蠢蠢欲動。上世紀80年代起，深圳村落投身商海，賺取的第一桶金，讓村民嘗到了真金白銀的甜頭。
談及深圳城中村，就必須先回顧深圳村落崛起的歷史。深圳沙井的萬豐村，作為上世紀80年代崛起的深圳村落代表，首創“萬豐模式”，成為深圳農村發展的原點。而這批崛起的村落，也成為深圳日后城中村改造面對的最大阻力———富裕的村落原居民與天價的拆遷補償。
1983年10月，萬豐村黨支部書記潘強恩與港商陳振豪達成口頭協議，港方投資5000萬港元在萬豐村辦-家彩星玩具廠，萬豐村必須在半年內蓋好2萬平方米的廠房，員工宿舍要能安置1600個工人住宿，并做到路通、水通、電通、電話通。
根據港方送來的平面圖紙樣本計算，萬豐村需要投資600萬元以上。當時村里已經集體投資250萬元完成了三通一平，還建成一座1500平方米的廠房，港商同意先使用試產，但后面建設大廠房和職工宿舍的資金卻沒有著落。書記潘強恩和村長潘九根到銀行求貸，銀行不愿放貸，但潘強恩發現萬豐村民的儲蓄超過了100萬元，這可是筆可用資金。
在動員村民集資的大會上，村委會做出三項決定：一是5個村委干部每人帶頭投資5000元，與村民共擔風險。二是與出資村民簽協議，股權受法律保障，可轉讓和繼承。在出資村民中選舉、成立董事會掌管企業。經理和財會人員由董事會任命，實行財務和分配公開。三是實行保本保息，如項目3年無效益，由村里借錢按銀行利率向股東派發利息。5年后股權留退自由。
會后，54名村民出資認股，共籌到24.3萬元。村集體以土地和水電設施等作價入股，占30%股權，出資村民占70%股權。一家由村集體和農民個人合資興辦的企業———萬豐村彩星玩具廠，如期在當年9月順利建成投產。與此同時，深圳第一個農村股份制由此誕生。
“萬豐模式”在深圳村鎮被廣泛推廣效仿，農村股份制蓬勃興起，為中國農村經濟的發展探索出了一條成功的道路。1991年12月29日，國家計委、國務院發展研究中心、中國鄉鎮企業協會、中國企業評價協會的諸多知名專家學者，在人民大會堂廣東廳舉行“萬豐模式研討會”，次日，鄧小平同志興致勃勃地接見了與會成員。潘恩強興奮地說：“中國自80年代以來，以一個村莊的發展模式命名的高層研討會，且受到鄧小平同志關注的，可說是絕無僅有。”
上步村 城市化進程“第一村”
萬豐村的崛起，讓上世紀80年代深圳的一大批村落通過農村股份合作制迅速積累起第一桶金。村民入股，年底按股份分紅，拿到豐厚的紅利讓這批改革開放中最早洗腳上田的農民瞬間致富。進入上世紀90年代，深圳的農民與城市居民，在財富積累上早已不相伯仲，僅有的或者只是戶口上的一個象征性名稱。
隨著特區經濟的高速發展，取消農村組織、取消農民戶口、劃一城市管理成為深圳發展的需要。從1991年，深圳農村城市化開始啟動，而特區內的上步村成為第一個試點。
其實在上世紀90年代初，上步村的電腦產業早已與聞名海外的北京中關村不相伯仲。如果說中關村是中科院科研人員創辦的，深圳上步工業區的電子聚集區則是電子工業部創立的。這里集中的多是電子工業部的下屬企業和科研院所創辦的企業，除研發之外，這些企業更注重吸收國外信息和技術，注重技術的轉移和制造，還致力于收錄機、彩電、電子零組件等方面的制造。此時的上步村，云集了當時國內最多的電腦電子產業人才，企業集聚成片，城市化改造條件早已成熟。
1992年4月1日，由市、區兩級共同組建的試點工作組正式在上步村開展工作。試點工作組和村黨支部、村委會決定首先實行政企分開，先撤銷村民委員會和村民小組建制，成立居民委員會，將原村里承擔的社區管理職能轉到居委會，各自然村的經濟組織歸屬上步村企業公司屬下各經濟管理部。經過一個月的緊張籌備，1992年5月1日，上步村屬下的埔尾、玉田、沙埔頭、舊墟、赤尾5個由村委會改制而成的居委會掛牌成立。
根據上步村土地已被征用完畢，業已形成的產業結構、經營機制和分配方式，試點工作組和原村黨支部、村委會決定進行“股份合作制”改革，把股權分為三種形式：集體積累股、個人分配股和個人集資股。其中，集體積累股根據村里兩級核算的實際情況，分為股份公司擁有的集體股和各經濟管理部所擁有的單位集體股，占總股份的51%；個人分配股為個人分配股和歷史貢獻股兩部分，占總股份的49%；個人集資股系指公司今后根據生產經營發展需要，向個人籌集的現金股份。經過兩個多月的清產核資和資產評估等籌備工作，1992年7月16日，深圳市上步實業股份有限公司正式成立。
上步村城市化試點成功后，特區內農村城市化工作全面迅速展開。到1993年1月，最后一個行政村轉為集體股份公司后，深圳經濟特區內農村城市化的“兩個轉變”(農村向城市轉變、農民向居民轉變)工作全面完成。到2004年8月，隨著寶安、龍崗兩區農村城市化工作順利完成，深圳在廣東省率先成為了“無農村”、“無農民”的城市，也是全國第一個沒有農村和農民的城市。
大芬村、田面村 城中村改造的標桿
歷史逾十年的深圳農村城市化改造終于宣告完畢，但農村到街道、農民到居民的身份轉換，并沒有讓村落在深圳高速發展的城市建設中消失。
“城中村”作為中國大城市城市化進程中的共同難題，對于深圳這個快速擴張的新興移民城市來說，顯得尤其突出：國內恐怕沒有哪一個城市像深圳有如此之多的“城中村”，有如此之多的違法建筑。一位深圳市老領導深有感觸地說，深圳的違法建筑用“觸目驚心”形容絲毫不為過，“城中村”的確已成為阻礙深圳發展的攔路虎、絆腳石，再放任自流，深圳就錯失良機、后悔莫及了，是該收拾的時候了。
但面對城中村改造中產權界定難、合適的容積率確定難、龐大的拆遷補償資金籌措難、土地失控沖擊商品房市場四大困境，如何改造，成為一個燙手山芋。就在此時，田面村、大芬村的涅槃再生，仿佛是一個標桿，預示著深圳城中村改造并不是死水一潭，只要對癥下藥，奇跡隨時有可能誕生。
田面村有300多年歷史，包含上田面、下田面兩個自然村，總面積5萬平方米，地處中心區黃金地段，可謂寸土寸金。2006年11月，改造的契機出現。靈獅文化傳播公司相中了田面這塊寶地，投資1億元。田面工業區的10棟工業廠房經過裝修翻新，搖身一變成為“田面創意產業園”。現在項目占地1.5萬平方米，已有107家工業設計企業入駐，其中包括嘉蘭圖、浪尖、中信國華等。隨著“田面創意產業園”的橫空出世，田面有了另一個雅號———“設計之都”。
田面村的改造，屬于在維護村落基本面貌的基礎上進行更新改造，關注的焦點仍然落在產業發展的選擇，以及公共空間、商業空間和私人空間的重新布局上。與田面不同，大芬村的再生路徑，則是沿著“農村-城中村-城中城”緩緩走來，提供了一種新的“社區活化”模式。
大芬村占地面積0.4平方公里。1989年，香港畫商黃江來到大芬，租用民房招募學生和畫工進行油畫創作、臨摹、收集和批量轉銷，由此將油畫這個特殊產業帶進了大芬村。
1998年，龍崗區和布吉鎮兩級政府開始對大芬油畫村進行環境改造，并對油畫市場進行規范和引導，同時將大芬油畫村作為獨特的文化產業品牌進行打造，先后建成“紅樓”、“美術館”等多個專業場館，并且規劃建設公共租賃住房，放寬文化市場準入條件。
截至2008年5月，大芬油畫村共有以油畫為主的各類經營門店近800家，居住在大芬村內的畫家、畫工5000多人，形成了以大芬村為中心，輻射閩、粵、湘贛及港、澳地區的油畫產業圈。
由此可見，大芬村的改造，主要是通過市場、政府和社區的三者互動，選擇一種適合城中村的產業，通過適當的公共政策和適度的政府投入，引導原住民和外來人口加入新的產業鏈，并借此培育良好的社會生態和社區氛圍，形成城中村的“生長自循環”，從根本上解決“城市病”。去年9月，以大芬村改造為藍本的《深圳大芬村———個城中村的再生故事》更獲得世博會城市最佳實踐區國際遴選委員會審議通過，成為世博深圳案例館的核心主題。
崗廈村 改造后誕生十多個億萬富豪
從萬豐村的崛起，到上步村城市化的嘗試，從田面村引入設計產業的公共改造，到大芬村“社區活化”模式在世博展示，深圳農村從發展到改造、從原始鄉村的自然風光到城中村的臟亂差。深圳農村似乎進入了一個永遠被改造，永遠被推倒重建的怪圈。
城中村改造有多難，細看無外乎集中于兩點。一是產權困境。城中村大量違法建筑的存在與土地產權的特殊性，令改造陷入兩難境地。二是拆遷補償困境。城中村建筑每年可以為業主帶來可觀的租金收益。保守估計，一棟私房僅需5年即可收回成本，再出租5年業主便可收益百萬，因此業主提出的補償安置數額令開發商望而卻步。
城中村改造困難重重，但面對城市高速發展，改造已經迫在眉睫。從2005年5月起，深圳對于漁農村的16棟高樓實施定向爆破，由此拉開了大規模改造城中村的序幕。
目前，深圳市規劃局已將崗廈、上沙、下沙、田貝、黃貝嶺、大沖、南崗等8個村列入近期建設規劃。其中位于深圳市CBD區域內、占地17萬平方米的崗廈村，在去年基本完成拆遷回收，更是深圳城中村改造的一個標志事件。
在崗廈河園片區15萬平方米的土地上，一共有570棟樓房，但生活著近7萬人。“握手樓”之間過道狹窄，兩旁滿是店鋪，是名副其實的城中村。2002年，深圳市政府將改造任務交由福田區政府組織實施。
巨額的拆遷賠償金，讓崗廈誕生了十多個億元富豪。
在爭議聲中，城中村改造與拆遷補償的天價緊逼，深圳作為內地首屈一指的先鋒城市，在經濟狂飆突進的同時，如何治愈城中村這個頑疾，仍將是一道繞不開的難題。
深圳夢·數字
1982年至1986年，特區內農村開始征地，進入發展階段，各村依靠特區改革開放的優惠政策，以現有家底為基礎，將政府留給的發展工業、商業紅線用地和征地補償費發展集體經濟，并充分利用毗鄰香港的地理優勢和日臻完善的投資環境，引進“三來一補”企業，自辦工廠、商場、賓館、酒樓，此時，大量農民“洗腳上田”。
1986年以后，特區內農村土地被大量征用，各村已建立起較有實力的集體企業，村民的物質生活水平和精神面貌發生了歷史性變化。當時特區內農村共有68個行政村、173個自然村、4萬多常住人口。
1990年特區內農村經濟總收入達6億余元，人均1萬余元，辦起了2000多家企業，固定資產886億元。
截至2009年，深圳共有以行政村為單位的“城中村”241個，總土地面積43.9平方公里，居住人口215萬。全市90%以上的違法建筑出在“城中村”，其中違法私房約占50%以上。
深圳夢·目擊
城中村改造進程隱藏“面子因素”？
李津逵 中國綜合開發研究院城市經營研究中心主任研究員、研究深圳城中村問題專家
深圳的原村民，與香港和世界有著千絲萬縷息息相關的聯系。正是深圳原村民的大逃港，拉開了廣東改革開放的序幕。在深圳三十年改革開放中，三來一補、集體股份經濟、城中村作為大批流動人口廉租屋區，都是原村民闖出來的。這些創建表現出了本土深圳人的見識和膽識。同樣，凡是原村民集體自主改造的城中村，如下沙、水圍、皇崗，都成為流動人口安居樂業的地方，成為富有地方特色、充滿活力的城市亞文化區。
田面村就是其中一個典型。田面村經過十多年的改造，已經形成了綜合性多樣化的城市功能。不僅包括了新型服務業聚集區的設計之都，還包括商務酒店的花園格蘭云天、甲級寫字樓的田面城市大廈、居住區的田面新村、北京景山學校深圳分部等等。在城市中心區成片綠化帶旁步行范圍之內，形成了這樣綜合多樣的城市功能，令人欣喜。她體現了百多年來從花園城市到新城市主義，人類在城市規劃建設上的理想。
田面村的改造說明一旦村民集體有了穩定長遠的預期，在強有力的基層黨組織和村集體股份公司的領導下，完全可以引入先進的生產力和高水準的規劃設計，建設出宜居宜業的城市中心綜合社區。這話說起來容易做到難，難就難在當城中村看上去讓我們的城市“面上無光”的時候。
城中村和全世界的城市中心區一樣，有其內在的生命邏輯。之所以存在一定有其“好用”的原因在，不會由于其不夠富麗、建筑密集、居住者多中低收入階層而被強行拆除。但是深圳的城中村改造中，是不是隱藏著一些“面子因素”呢？迄今為止，由政府主導的城中村改造項目并不多，已經改造完成的兩個城中村———漁民村和漁農村，位于深港口岸；正在改造的崗廈村位于政府辦公區旁邊、大涌村位于各級領導經常視察的高新區旁邊、蔡屋圍位于金融區旁邊。這是城市更新的規律使然嗎？恰恰相反，在高新區和金融區的旁邊如果沒有可供小白領們租住的低租區，城市的核心競爭力就會受到傷害。不顧常識強行推進城中村的“紳士化”，后果會怎么樣？
尊重客觀規律，自然就會尊重村民集體的自主選擇。“要我改”和“我要改”完全不同。當“要我改”的時候，條件不到我不會配合，可是如果“我要改”，那么在土地變性時的補地價、在房地產交易過程中征稅收都是順理成章的了。
你也想說說“深圳夢”?
