到目前為止，我國的城市建設和發展基本處于自發、粗放和低水平擴張狀態，城市基礎設施等硬件質量差、系統不配套，硬件建設與城市公共服務、戶籍管理、社會管理等“軟件”能力提高不協調。
低水平的造城運動，一方面大量占用土地，消耗勞動和物質資源，另一方面明顯限制了城市承載能力提高，延緩了城鎮化步伐。2011年我國第二、第三產業增加值占GDP的比重達到90%，非農產業的就業比重達到65.2%，但城鎮化率為51.3%，城鎮就業人數占全部就業的比重為47%。城鎮人口統計中，包括2億左右的非城鎮戶籍居民；城鎮人口近40%居住在鎮級地域。按照戶籍人口計算，我國城鎮化率僅為37%；居住在縣城及以上級別城市的常住人口占總人口的比重僅為32%。
隨著市場機制配置資源能力增強和產業升級，制造業服務業等非農產業向城鎮集中、積聚的態勢已非常明顯，農村勞動力和人口向城鎮轉移已成為不容否認的客觀大勢。受城鎮承載能力和戶籍管理限制，進城難、留下來更難的問題不斷發展；產業在城鎮的發展空間日見狹窄。城鎮化滯后已成為制約我國經濟社會發展的突出矛盾。具體表現在四個方面：
第一，城市地租、房租水平不斷提高，運輸流通費用不斷提高，制造業服務業發展環境日益趨緊。
第二，勞動力進入城市的路徑不斷縮窄，北京等特大城市人口承載能力接近飽和，農村勞動力進城的阻力不斷加大，穩定留下來的難度不斷加大。城市市場流通體系和公共服務發展相對滯后，還使城市生存成本較快提高。2003-2011年,城鎮居民人均基本生活費支出翻了一番多，對于沒有教育、醫療、保障房等基本公共服務保障的農民工來說，基本生活費支出的增長幅度還要大很多。城市進入門檻不斷提高，生活費用不斷提高，成為制造業、服務業招工難、招工貴的一個重要原因。
第三，城市發展相對滯后，導致住、行為主的消費結構升級活動受限。受城市汽車承載能力的限制，城市家庭買車需求開始明顯降溫；受城市特別是大城市、特大城市土地供給的限制，住房供給對房價逐步失去彈性，穩定房價的重點越來越多地集中到控制買房需求方面，房地產市場需求明顯降溫。消費結構升級是現階段消費增長的主導力量，住行改善速率的降低，必然影響到消費增長速率；汽車、住房市場的降溫，必然影響到內需潛力的正常釋放，進而制約經濟發展。通過對就業的約束，不斷限制勞動力和人口向城市轉移的速率。
第四，隨著農村人口向城鎮的大規模轉移，傳統的農村社會形態正在很快解體；城鎮化滯后將大量人群置于流動、不確定狀態，嚴重影響了這些人群順利加入以城市為載體的現代社會和現代文明，影響了由傳統社會向現代社會轉變的步伐，是制約社會進步、導致社會不穩定的重要隱患。
城市是一個結構復雜的大系統，城市建設必須注重科學規劃，必須按照長遠目標統籌協調發展。導致城鎮化滯后的突出問題是：第一，缺少城市發展布局的長遠規劃，缺少嚴格按照長遠規劃目標，分步驟、高質量推進的城市基礎設施體系建設。往往是邊建設、邊規劃，規劃趕不上變化，變化隨意更改規劃。甚至出現“建了拆、拆了再建”的低效益、嚴重浪費人力物力的情況。嚴重影響了城市建設的系統性、科學性，大大降低了城市發展的后勁和可持續性。地下基礎設施普遍缺位，受地下基礎設施能力和規劃布局限制，北京等特大城市的繼續較快發展已經遇到困難。第二，城市政府公共服務能力、社會管理能力明顯不足，公共產品供給和社會管理能力方面的瓶頸，制約了城鎮戶籍的放開速率，也制約了城鎮化步伐。
目前對中國經濟發展潛力的擔心，主要從住行市場潛力、勞動力供給潛力、基礎設施建設潛力等方面產生，而城鎮化恰恰能夠極大增強這些方面的潛力。準確研判我國城鎮化潛力，是準確判斷我國經濟發展潛力的關鍵環節。目前我國城鎮化率剛剛超過50%，從國際比較看，實現現代化目標，我國城鎮化率至少還要提高20個百分點左右。這就意味著還將有3億左右的人口要由農村轉入城鎮。另外需要注意的是，城鎮常住人口中還有2億左右沒有城鎮戶籍；城鎮常住人口中近40%居住在縣城以下的鎮里。如果考慮這些因素，未來城鎮化是要使5億左右的農村或者準城鎮人口轉變為真正意義上的城市居民，使2.6億左右的鎮域居民達到城市居民享受的基礎設施和公共服務水平。1978年到2009年的31年間，我國城鎮戶籍人口共增加了2.8億人左右，因此對未來城鎮化潛力和經濟發展潛力絕不能低估。
加快推進更高質量的城鎮化，必須發揮好政府與市場兩個方面的作用。按照政府搭臺，企業唱戲的分工，政府重點要抓好城市布局長遠規劃、抓好基礎設施建設、抓好社會公共服務和社會管理。要創造良好的城市發展環境，使市場配置資源的基礎性作用得到更充分發揮。協調人、財、物等各類要素資源按照福利最大化原則在城鄉之間合理配置，引導制造業、服務業圍繞城市平臺合理布局。通過公平、有序、透明、嚴格的市場選擇，促進企業和產業素質提高，促進人的素質不斷提高，促進技術、管理創新。
筆者認為，目前最為重要的推進三個方面的工作。一是盡快制定面向現代化遠景目標的國土空間布局規劃，打破行政區劃限制，科學安排城市和產業發展遠期布局方案。規劃形成以后應由人代會批準，作為法律文件執行，切實提高長遠規劃的嚴肅性。二是要嚴格按照規劃要求，著眼長遠、注重質量，“好”字當頭，適度超前地推進城市基礎設施建設，特別是地下管廊、排水、地鐵等地下基礎設施建設。對工程建設質量要建立責任終身追究制度。要高質量地為全面小康、現代化奠定可靠基礎，為子孫后代留下經得起歲月考驗、可以滿足未來現代化要求、宏偉完備的基礎設施系統。三是加快提高政府的公共事業和社會管理能力。將公共服務和社會管理業績作為重要考核指標，通過民主監督加以評定。在公共服務和社會管理水平提高的基礎上，逐步放開大城市戶籍管理。要把經濟、政治、文化、社會、生態文明建設統籌于城市建設、發展、管理過程中，使城鎮化更好、更全面地引領我國全面小康和現代化進程。
