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2024年11月24日
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中國國家統計局4月18日公布了中國70個大中城市3月份房價統計情況。
數據表明，無論是新建商品住宅還是二手住宅，都繼續沿著去年底以來形成的上升軌道微幅上漲，納入統計范圍的70個大中城市中，新建商品住宅價格環比下降的城市1個，同比下降的2個，價格上升城市的環比和同比則分別多達68個和67個；二手住宅價格環比下降的城市有3個，同比下降的9個，價格上升城市的環比和同比則分別多達66個和59個。
與前幾個月的情況相比，房價上漲的城市正在迅速增加。
3月份房價出現的這個上漲趨勢是可以預見到的。房價在去年底開始反彈后，中央政府于今年2月出臺了“新國五條”，希望以行政手段來扭轉房價上漲趨勢。
但是，“新國五條”雖然措詞嚴厲，其內容卻只是重申了以往已經提出過的調控政策，反而因為其中提出了對二手房交易中的升值部分征收個稅的設想，引發一輪恐慌性的二手房交易小高潮，并且推動新建商品住宅出現搶購，而地方上出臺的“新國五條”細則給人的感覺則是虛與應付，難以產生遏制房價的作用。
這種“雷聲大雨點小”的政策動作，向市場釋放了一個明確的信號，房地產調控政策資源已經基本用盡，房價下跌的空間基本已經關閉。原來在等待房價下跌再購房的群體因為擔心房價進一步上升而匆忙出手購房，終于引發了房價的全面上升。
本輪房地產市場調控，從國務院在2010年4月發布《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》算起，迄今已有三年時間，中央政府出臺的一系列調控措施，其嚴厲程度也前所未有。但從今天的情況來看，這輪以遏制房價為目標的調控并未收到理想的效果。
本輪調控以降低房價為目標，雖然順應了民意，但是在一個實現了市場化的環境里，政府對任何一種商品的價格干預都是很難成功的。就商品房來說，政府對房價的干預更是難以收獲民眾的好評，因為每一個商品房購買者對房價的期望是不一樣的。
中國的房價畸高，其間固然有投資投機力量的炒作因素，但政府在房地產市場的利益欲求太多是一個更重要的原因。但是本輪房地產調控只是通過限購等手段將投機投資力量驅趕在市場之外，卻未能觸及政府在這個市場中的最大利益主體，因此難以達到降低房價的目標，出現“越控越漲”的尷尬，是必然的。
房地產調控何去何從？值得注意的一個信號是，本屆中央政府組建一個月來，在已經召開的幾次國務院常務會議上，未就房地產調控發表過任何新的意見，相反，倒是再三強調政府必須減少對經濟運行的干預。
日前，李克強總理在新一屆政府首次經濟形勢專家和企業負責人座談會上明確表示，針對中國經濟不平衡、不協調、不可持續的深層次矛盾，要對癥下藥，開出的每一劑“藥方”，既能夠治表，更能夠治本。即使必須要出臺一些臨時性的措施，也要注意不能給今后推進市場化改革和發展設置障礙。
李克強總理的這番話，顯示了新一屆政府在宏觀經濟管理上將放棄以往那種直接干預經濟的調控手段，注重利用市場機制來解決市場發展中的問題。基于這樣的分析，我們就可以明白，為什么面對地方政府對“新國五條”虛以應付的態度，中央政府未能采取嚴厲的督促措施，因為這種讓政府強化對市場干預的做法，事實上是很難收到什么效果的。
因此，本輪房地產調控像以往幾次調控一樣無疾而終，基本上已經成為事實。被民眾寄予很大希望的房地產調控出現目前的這種局面，其原因在于本輪調控是運用政府的行政力量來對市場實施干預，這種干預短期內能夠收到立竿見影的效果，但長期來看，市場的力量是難以戰勝的。
在房地產調控聲勢高漲的前兩年，有些地方政府曾經對限購政策進行了修改，期望使政策與當地的市場實際情況更為貼近，但一律遭遇了輿論的強烈批評，這些措施大多未能貫徹下去。
其實，今天我們回過頭來看，地方政府對限購政策搞的“小動作”，是在政府干預市場這個大背景下必然會出現的，它導致的結果便是政府深陷于市場之中無法動彈，在這同時市場走勢也越來越扭曲。其實，通過限購等行政措施得到的房價降低只是減少了部分購買力，它不是市場交易的自然反映，其價格是不真實的，一旦限購政策等行政干預手段退去，房價很快會出現強烈的反彈。
研究房地產市場的情況，不能局限于市場本身，而是應該將其置身于整個宏觀經濟的環境中來進行考量。房地產市場作為一個集合了多種產業要素的重要市場，在一定程度上確實能夠反映宏觀經濟的面貌。
最近一年來房價的走勢與宏觀經濟增速的高低形成了一個明顯的正相關關系，因此目前的房價上升，其實是經濟趨向活躍的正常反映。此次國家統計局公布的數據中，溫州成為70個城市中唯一的新建商品住宅價格下降的城市，這與目前溫州經濟面臨的困局也正好吻合。溫州在改革開放中雖然很聞名，但溫州人更習慣于赴外地投資并且在外地置業，對本地商品住宅的需求基本已經飽和。
在這同時，溫州雖然中小企業比較發達，但吸納的外地人口大都是低端勞動力，購房能力較差，不足以支撐溫州的房地產市場。對于溫州這樣的二線城市，繼續執行限購政策已經沒有什么意義，即將將其放開，也不會引起目前蟄伏的房地產投資投機力量的大舉進入。反過來說，即使這種力量在溫州卷土重來，溫州的房價出現強烈上漲，也不會對當地居民的住房需求產生太大的影響。因此，可以預期的是，目前以限購為標志的房地產調控政策，有可能在二三線城市先行取消。
本輪房地產調控開展已有數年，它將對未來的市場發展產生深遠影響。盡管房地產投資曾經成為既往10多年最有成效的一個投資品種，但是未來隨著中國社會經濟結構的變化，房地產市場的投資效能將逐步失去。
決定一個商品價格的最重要因素應該是供求關系，目前一些城市出現的房價上漲，其實質是由于住房的供應還不能跟上需求，而投資投機力量能夠興風作浪，也是基于這樣的市場背景給他們提供了基礎性條件。當商品房的供應基本充足以后，大量二三線城市的住房將出現供過于求的趨勢，其房價即使沒有行政干預的調控，也會在目前基礎上出現下降。
當然，類似北上廣深這樣的大城市、新興城市，還具備一個時間較長的人口導入時期，他們對房地產市場會形成巨大的支撐，因此其房價在可預見的未來仍將上漲，但這是市場的選擇，每一個進入這些城市的外地人對此將會有準確的利益計算，而這種計算當然應該包括對他所進入的城市的房價的承受能力。如果政府過多地進行調控，反而容易使他們對房價產生不切實際的未來預期，從而給他們的利益帶來損失。
