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2024年11月24日
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最近聽到溫州（樓盤）的兩個“第一”：一個是在全國70個大中城市的房價走勢中同比跌幅排名第一；另一個是全省某項教育水平的評比中排名倒數第一。看空樓市的人似乎又找到了證據說：溫州是一個風向標，溫州樓市跳水“拉開了樓市泡沫破滅的序幕”。而在我看來，溫州樓市跳水恰恰是“北上廣深”等中心城市房價上漲的序幕。
現代城市的起點是拆“城”擴“市”，即拆城墻擴市場，城市的經濟邊界從此突破城市的行政區劃，伴隨著市場的延伸重新定位。而市場的延伸主要看“三功兩水一張網”：三大經濟功能，貨幣之水和自然之水，再加一張現代交通網。在城市人口超過50%之后，城市化進入“洗牌”階段，城市化的猙獰面孔浮出水面一些城市將被邊緣化，一些城市將被同城化。邊緣化的城市將由于水資源和就業率不足而被淘汰出局，同城化的趨勢會讓一些城市融入臨近的超級都市圈。溫州不缺水，甌江水系源遠流長，但由于資金外流和金融危機，過去幾年溫州人口呈凈流出狀態，城市經濟功能弱化，這才是溫州樓市跳水的原因。高房價是城市的財富，溫州樓市跳水意味著財富縮水，背后是人口與資金的外流。
在城市化的最后階段，房價走勢將冰火分明，中心城市房價上漲，邊緣城市房價下跌，缺水的邊緣城市房價暴跌。這是我從城市化理論的研究中得出的結論，已經多次被驗證，因為城市房價走勢的決定性因素是人口與貨幣在流動中創造的空間稀缺性。
為什么經濟學家在房價走勢的分析中會得出截然相反的結論呢？經濟學有兩個合理房價的公式，其一是房價收入比，其二是租金回報率。根據這兩個公式，中國城市的房價顯然過高，所以多數經濟學家早在10年前就認為中國的樓市泡沫一觸即破。錯誤在于他們忽視了兩個公式的前提條件，而且不理解城市化的空間經濟學。房價收入比和租金回報率的有效性是人口不流動和貨幣總量不增加，計算公式中并沒有貨幣增量與空間溢價的因子。看空樓市者不是沒有知識，而是缺乏常識，由于缺乏有關城市化的基本常識，所以忽視了人口與貨幣在流動中積聚集中的財富效應。人口與貨幣的積聚集中在城市化的進程中表現為財富總量的積聚集中。馬克思的《資本論》揭示了資本積聚與集中的規律，用這個理論來研究城市化就會得出金融中心城市房價上漲的結論。所以我的研究結論是：估算合理房價還有第三個公式，也是更為重要的公式單位空間面積的人口/財富比。
在城市化的進程中，人口流入的城市房價上漲，人口流出的城市房價下跌，中心城市房價上漲的趨勢直到城市化完成才會結束，時間將發生在2025~2030年間。“北上廣深”四大城市不僅是金融中心，而且是不缺水的城市，北京（樓盤）缺水，但南水北調工程今年將把一條黃河的水量引入北京，所以北京房價領跑全國。簡而言之，城市化就是“三流社會”：人流錢流逐水流。
城市房價是用貨幣標識的虛擬財富，所以房價上漲是一種貨幣現象。中國的廣義貨幣已超過100萬億元，若按照每5年翻一番來計算，2018年超過200萬億元，2023年超過400萬億元！人們都想在金融中心城市擁有住宅，如果中心城市的房價不上漲，超額貨幣流向何方？如果不用房價調節城市空間的供求，還有其他更公平的手段嗎？這就是城市空間經濟學的悖論：合理的制度選擇會帶來不合理的高房價。在這不合理的合理性中，樓市調控只能順勢而為：市場管商品房，政府管保障房，再通過高房價的收入彌補保障房的投資。
