“原本希望支持老家的舊村改造、參與桓臺(tái)城鎮(zhèn)化建設(shè),可萬萬沒想到,投入了大量資金、人力卻陷入了經(jīng)營困境。”嘉辰置業(yè)有限公司(以下簡稱“嘉辰置業(yè)”)董事長陳軍無奈的說道,目前山東省淄博市桓臺(tái)縣果里鎮(zhèn)多個(gè)舊村改造項(xiàng)目中,大多采取了同一模式,幾乎都遇到了問題,難以為繼。
嘉辰置業(yè)自2009年5月起與桓臺(tái)縣果里鎮(zhèn)后魯村簽訂合作協(xié)議,參與舊村改造。果里鎮(zhèn)舊村改造辦公室主任張建民介紹道,平均一個(gè)村就要建4萬平方米左右的新房,地方財(cái)政肯定是無法完全負(fù)擔(dān)。桓臺(tái)縣的辦法是,以地生財(cái)、融資建房,吸引社會(huì)資金參與。
這種模式是政府投入一筆啟動(dòng)資金,開發(fā)企業(yè)墊付建設(shè)資金不足的缺口,等新房建成后,舊村原址土地通過招拍掛賣給開發(fā)商,土地所獲收益償還啟動(dòng)資金。若未能中標(biāo),將按照銀行同期貸款利率對墊付資金的開發(fā)商予補(bǔ)償。
桓臺(tái)果里鎮(zhèn)坐落于城區(qū)邊緣,位置優(yōu)越,土地升值潛力巨大。曾幾何時(shí),桓臺(tái)舊村改造之初吸引了諸多開發(fā)商前來參與,這一模式也被作為當(dāng)?shù)氐浞哆M(jìn)行推廣。
可如今被這一模式吸引而來的嘉辰置業(yè)卻陷入到新建社區(qū)被強(qiáng)行入住、舊村原址無從開發(fā)的兩難境地。
在舊村改造的建設(shè)中,嘉辰置業(yè)與后魯村在房屋建造上產(chǎn)生分歧,導(dǎo)致2010年基本建成的社區(qū)至今沒有正式交房。
2012年10月25日,后魯村卻請來開鎖公司一夜之間擅自把370套住房房門打開,數(shù)百村民強(qiáng)行入住。按照相關(guān)規(guī)定,交房前房屋產(chǎn)權(quán)屬開發(fā)商所有。破門開鎖、強(qiáng)行入住,讓開發(fā)商嘉辰置業(yè)無法接受。
可后魯村支部書記王紹斌解釋道,從1999年開始,后魯村就未再劃撥宅基地,也不準(zhǔn)村民對舊房進(jìn)行翻修。很多房子成了危房。村民看著房子建好兩年多還不交房,于是決定自行分房入住。
盡管嘉辰置業(yè)在2011年4月通過競拍取得了后魯村舊址的76畝土地使用權(quán),可村民還在原址居住。由于開發(fā)商與后魯村的矛盾激化,新建社區(qū)被強(qiáng)行入住,原有舊村無法得到開發(fā),嘉辰置業(yè)何時(shí)能收回投資也遙遙無期。
嘉辰置業(yè)董事長陳軍指出,桓臺(tái)舊村改造模式存在極大的收益不確定性。首先,招拍掛是公開競標(biāo),開發(fā)商未必能取得這塊土地。其次,土地價(jià)格不斷上漲,開發(fā)商要在新房建成后才能競拍原有舊村土地,無法獲知將來的收益。據(jù)悉,臨近的后埠村,前幾年土地價(jià)格還在50萬元/畝,去年招拍掛時(shí)每畝價(jià)格到了150萬元。
果里鎮(zhèn)舊村改造辦公室主任張建民認(rèn)為,以地生財(cái)、融資建房,吸引社會(huì)資金是值得推廣的模式。不過,他也坦言,關(guān)鍵是要理順關(guān)系,加快土地的流轉(zhuǎn),讓開發(fā)商對預(yù)期收益有一個(gè)明確的預(yù)判,這樣社會(huì)資金才能放心進(jìn)入。