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2024年11月24日
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近日和一個城市新區(qū)的朋友聊起有關(guān)新型城鎮(zhèn)化的話題，他的困惑是：就其在的新區(qū)建設(shè)而言，經(jīng)過上一輪的開發(fā)積累，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)達(dá)到了前所未有的高度，道路、寫字樓和輕軌站的布局基本完成，看到現(xiàn)在媒體上對新型城鎮(zhèn)化的熱烈討論，不明白的是，接下來通過大規(guī)模資本投入進(jìn)行快速的城市開發(fā)建設(shè)的模式還行得通嗎？
之所以有此困惑，一方面他已經(jīng)明顯感覺到國家和銀行對城市建設(shè)方面的資金投放已經(jīng)收緊，這使得他們的壓力倍增。與此同時，媒體上很多的專家都分析稱，由于缺乏根本性的變革，國家城鎮(zhèn)化難免在此走向老路，再次走向以土地運作為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)開發(fā)的模式。
房地產(chǎn)化的城鎮(zhèn)化或城市化，在國家新型城鎮(zhèn)化的表述中，還屬于鼓勵的方向嗎？
既有開發(fā)者的困惑雖然存在，但就我所知，已經(jīng)有很多的房地產(chǎn)企業(yè)，甚至之前從來沒有進(jìn)行過房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，通過與地方政府的合作，以新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的名義進(jìn)行大規(guī)模的圈地，說好聽點是，“開始在全國進(jìn)行新型城鎮(zhèn)化的布局”。這些地塊小則五六平方公里，大則四五十平方公里，有的位于區(qū)域性中心城市的周邊，有的甚至是在農(nóng)村地區(qū)腹地。很顯然，這些規(guī)模的土地開發(fā)，依靠傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)思維模式顯然無法適用，無論是從人口集聚、產(chǎn)業(yè)集聚、基礎(chǔ)設(shè)施布局，以及將來的這一地區(qū)的社會管理，都對經(jīng)營者提出了更高更綜合的要求。
圈地容易運作難，但這個時候談具體的運作難度問題可能還不是最關(guān)鍵的，最重要的是，為什么在國家最重要的戰(zhàn)略文本中和國家有關(guān)主要領(lǐng)導(dǎo)人的有關(guān)談話中都頻繁提到新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，迅速的被解讀為遭遇不景氣的房地產(chǎn)市場的解套機(jī)遇，并引發(fā)了新一輪大規(guī)模的圈地和房地產(chǎn)熱潮。
我最近將媒體上出現(xiàn)的和有些所謂專家所引用的有關(guān)新型城鎮(zhèn)化政治文本和政策文本進(jìn)行了收集，并仔細(xì)閱讀，得出的觀察結(jié)論是主要包括：新一輪的城鎮(zhèn)化的，雖然按照國家現(xiàn)代化進(jìn)程中城鎮(zhèn)化發(fā)展的普遍規(guī)律，中國依然處在一個快速城鎮(zhèn)化的階段，也就是說，有關(guān)城鎮(zhèn)化的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和投資，包括房地產(chǎn)開發(fā)依然會增長，但就國家的戰(zhàn)略導(dǎo)向而言，中國新一輪城鎮(zhèn)化的核心更多是解決存量的農(nóng)民工融入城市的問題，以及與此密切相關(guān)的基本公共服務(wù)均等化改革問題，也就是所謂的人的城鎮(zhèn)化問題。
此外，將會對既有的城市化所累積的城市交通、環(huán)境、社會等方面的困境進(jìn)行紓解，提升城鎮(zhèn)化的質(zhì)量。還可以關(guān)注一下城市群內(nèi)部的協(xié)調(diào)發(fā)展問題。這些都是提升城鎮(zhèn)化質(zhì)量的戰(zhàn)略安排，并將有一系列的政策支持安排。
我對開始提到的那位新區(qū)朋友的回答是，可以將新型城鎮(zhèn)化理解為更綜合的國家改革平臺設(shè)計，無論是新區(qū)的開發(fā)建設(shè)也好，還是在農(nóng)村地區(qū)以新型城鎮(zhèn)化的名義進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)而言，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)化的思路都難以為繼。挑戰(zhàn)不僅來自在新的市場環(huán)境和國家戰(zhàn)略導(dǎo)向下，這些區(qū)域的投資強度難以保障。更大的挑戰(zhàn)是，無論是開發(fā)商甚至地方政府部門，都缺少在一個地區(qū)快速建設(shè)一個具有社會、政治、文化等綜合性意義的城市或城鎮(zhèn)社區(qū)的綜合性解決方案的能力。如果僅僅是將原有的城鎮(zhèn)化模式搬到一個新的土地面積上進(jìn)行開發(fā)，原來的問題將更大規(guī)模的出現(xiàn)。比如，雖然中國有著全球第一大人口規(guī)模，但現(xiàn)在很多建設(shè)的很漂亮的新區(qū)，卻因為沒有人生活而陷入困境和爭議，雖然中國成了世界第一制造業(yè)大國，經(jīng)濟(jì)總量居世界第二，但很多建設(shè)得很漂亮的地區(qū)，卻因為沒有產(chǎn)業(yè)支撐，陷入財務(wù)和社會的雙重危機(jī)。
新型城鎮(zhèn)化并非是房地產(chǎn)化城鎮(zhèn)化的再次重演。之所以這么說，并非主要基于中央的戰(zhàn)略文本和有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)人言論的解讀，就是從商業(yè)模式的角度而言，房地產(chǎn)化思維的城鎮(zhèn)化建設(shè)都不現(xiàn)實，在進(jìn)行類似圈地的過程中，有關(guān)各方都應(yīng)該慎之又慎。
