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2024年11月24日
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從目前中國城鎮化的趨勢來看，都不能完全復制美國或日本的路徑。美國和日本在城鎮化進程的后期都經過金融危機引發了房地產泡沫的崩潰。當下中國提的新型城鎮化是降速提質，是城鄉一體化和農民工屬地市民化的階段。
這是放眼未來十年的趨勢。
這不是一蹴而就的投機。
在上期探討了城鎮化未來十年的基礎相關者之后，本期我們將深入透視房地產公司在城鎮化進程里面的角力。
城鎮化已經進行了20年，是粗放發展的階段。
從50%過渡到60%的城鎮化率過程中，房地產在一線城市的高速發展成為歷史，23個都市圈最終形成靠的是產業支撐。
二三線城市的房地產市場，似香又險。
美國和日本的經驗
在國家城鎮化過程中，房地產行業的發展總是免不了借鑒他國的經驗。
美國的城鎮化始于1920年代，與中國不一樣的是，在美國城鎮化過程中，往城鎮遷移基本是中上層人士。而中國是絕大多數是農轉非人口。
美國城鎮化源自于市場需求。基礎設施老化，公共交通和教育系統不堪重負，外來人口和貧困市民大量增加，城市環境和社會治安惡化等問題，構成了中心城市對人口增長和產業發展的離心力。另一方面，郊區良好的環境、低廉的土地成本和稅收以及巨大的開發潛力等因素對人口增長和產業發展有著很大的拉力。
這種中高收入者的遷移，也使美國城鎮在發展初期就有了良好的消費市場，使城鎮的商業配套設施也迅速發展起來。這讓美國城鎮的房地產業迅速成熟，也讓美國大都市和城鎮的生活水平取得了平衡的發展。
然而美國小鎮在新世紀后不斷面臨挑戰。從1950年到2000年，美國城市用地從22889平方英里增加到92505平方英里，增加了69616平方英里，相當于1950年城市用地的3倍，快于全國人口和城市人口的增長。
城市的過分蔓延加大了城市的基礎設施的配套成本，甚至使配套設施沒有跟上商品房的發展規模。房地產開發商的不斷逐利也導致商品房供大于求。另外，由于很多小鎮沒有很強的產業支撐，導致一方面沒有辦法進一步吸引人才、吸引居民，小鎮市場規模停滯；另一方面，也導致城鎮相當依賴大城市，在2007金融海嘯之后，這些小鎮因為大城市的衰退直接承受了很大的打擊。
與美國不同，政策比內需，在日本的早期城鎮化上，起了更加主導的作用。
1955年到60年代中期，日本在大都市大力開展工業化，在這個過程中日本全國城市土地價格大幅上漲，日本大都市的上漲幅度更為突出，且明顯呈現出工業用地價格上漲幅度最高、住宅用地次之、商業用地再次的態勢。
在高速增長階段，政府傾向于將資源投入到對國民經濟再生產至關重要的重化學工業領域，重視積累而輕視消費。
表現在實際操作中就是金融政策向工業傾斜，通過銀行盡可能多地吸納民間儲蓄以支持工業投資。
1970年全國地價較1966年上漲了72%，全國住宅地價上漲了95%，工業用地上漲了54%，而大都市住宅地價、大都市工業地價分別上漲70%和44%。
住宅用地價格漲幅高于工業用地，說明當時拉動房地產的主要動力為商品房。全國地價的上漲幅度比大都市地價上漲幅度要高，說明當時的投資、投機主要針對大都市以外的土地。
然而，日本走了一條大城市主導型的城市化道路。以現在的東京為例，東京都市圈內政治、經濟、商業、金融和媒體機構大量集中，大公司總部基地都云集于此。資產超過10億日元的公司中有51%將總部放在東京，日本超過31%的GNP由東京都市圈貢獻。80年代至今，日本出現再城市化，造就今天日本大都市超高密度的人口、小城鎮人口零丁的分布態勢。
中國新型城鎮化路徑
而從目前中國城鎮化的趨勢來看，都不能完全復制美國或日本的路徑。美國和日本在城鎮化進程的后期都經過金融危機引發了房地產泡沫的崩潰。
當下中國提的新型城鎮化是降速提質，是城鄉一體化和農民工屬地市民化的階段。
先來看自李克強發表了“城鎮化是擴大內需的最大潛力”之后的一些政策變動。
城鎮化改革的核心領域——土地流轉政策。2012年11月28日，在溫家寶主持召開的國務院常務會議上，討論通過了《中華人民共和國土地管理法修正案（草案）》。草案刪除征地補償30倍上限條款；補償金不落實不得征地，但未進行表決，從趨勢來看征地補償金額提高、征地范圍減少將是趨勢。
大型房地產公司在向二三線城市擴張的途中，拿地成本將隨時間推移而上升。住建部城鄉建設工作會議提及2013年會繼續實行限購措施，要堅決抑制投機、投資性住房需求，支持合理自住和改善性需求。
在如成都這樣的二線城市，被譽為北上廣深之后的中國第五城。全國性的一線地產商全體進駐。而在成都地區推進城鄉一體化的過程中，土地被征用的農民得到人均至少35平方米以上的房屋賠償，大多數家庭得到了兩套以上的房屋。而這些房屋的建造多數由當地的房地產商進行開發，且非上市公司占絕大多數。這一類在城鎮化過程中的居民并沒有住房購買需求。
他們的需求更多釋放到醫療、教育、交通等方面。如上圖所示，我國目前正在形成的23個城市圈。在房地產投資性購買政策打壓下，把握剛性需求才是房地產商的最終出路。
以目前市場主流觀點的預測，以2011年統計的51.3%的城鎮化率為出發點，每年一個百分點的增長速度，到2020年可達到60%的城鎮化率。
介于日本大城市圈和美國小城鎮之間，中國的新型城鎮化是農村人口勞動力的釋放，是農村工業的集約化。
隨著二線城市和部分地級市的擴張，500萬以上人口城市的規模將迅速增加，另外有相當多的地級市規模可以越過100萬的門檻，未來中國城市人口的分布將更加接近日本、美國、加拿大等國現在的狀況，即特大城市人口占比穩定，大型城市占比多，中小型城市占比少，但同時在都市圈周圍擁有大量小城鎮。
4億城鎮升增人口紅利
在這個集約的過程中，又有多少的房地產需求？
以第六次人口普查的人口結構來看，城鎮戶籍人口4.6億，城鎮流動人口2.8億，3.4億農轉非人口，3億務農的農業戶口，0.3億在本地鄉村打工的農民工。
由這個構成可以看到在未來10年的結構轉換趨勢。
2.8億城鎮流動人口成為未來由農村人口變成城鎮化居民的主力，而統計意義上的農村人口中潛在1.2億繼續轉移至城鎮。
以2020年60%的城鎮化率來計算，到時候我國將有8億城鎮化人口，以目前的水平來看，還將有近4億人口將在這個過程中實現真正的城鎮化。包括戶籍改革、住房供給以及其他公共服務的提供。
而住房方面，雖然潛在4億人口將在未來10年逐步變成城鎮居民，這之中又有多少有購房需求？
中金公司分析認為，中長期的住宅市場住宅總量基本足夠，但是好地段缺好房子，機會總是結構性。估計城鎮存量住宅200億平米，全國超過420億平米，三線城市轄區已實現戶均一套房。未來的需求結構中，剛性需求6-7億平米，改善型的彈性需求2.5~3億平米。但1995年后出生人口快速減少40%，撫養比已經達到最低值，不支持房價長期上漲。
結合住建部、國家統計局和中金公司的統計，截至2010年，我國城鎮的存量住宅200億平方米，鄉村住宅210億平方米以上，全國住宅總量超過420億平方米，人均住宅面積超過32平方米。
加上2011年和2012年的商品房、保障房和農村自建房，目前我國的存量住宅面積超過430億平方米。但因為人口分布與住房資源分布的不均以及改善性需求的存在，使得在未來城鎮化的過程中，一線城市和二三線城市的住房需求仍將保持。
全國房地產公司各出招數
剔除ST類、房地產中介類，以證監會行業劃分的A股房地產公司目前有120家，分布在我國44個城市。其中上海18家、北京16家、深圳14家，而廣州由于以廣州五虎為代表的房地產赴香港上市，A股只剩4家公司。
限購、保障房建設、政府主導的城鎮化推進是目前影響房地產行業的重要政策因子。“經過20年的高速城鎮化粗放發展過程，精細化、結構化的投資才能在接下來的市場中生存”，一名券商房地產行業分析師表示。
無論是逐步推進到二三線城市進行開發，還是立足本土爭取與政府資源結合獲取拿地優勢，都是房地產公司與市場的博弈。
一家之前從事土地一級開發的上市公司高管對理財周報記者說，“我們已經逐步退出與政府的一級開發業務了，主要原因是項目條件不好，不透明的東西太多。”該名高管直言，政府項目經常調規劃，往項目里面塞成本，“比如增加安居房面積，加個立交橋什么的。還不給你地錢，找省委書記做工作都很困難，風險很高。”
據其分析，2007年房地產泡沫的時候，一級開發利潤率最高，“比方說1200萬一畝的地，出讓金30%，再扣除200萬的成本，就有約700萬的利潤，我們與政府對半分。從這個角度來說，那些有國資背景的一級開發的上市公司，才能對這項業務的未來有信心。”
于是你知道，在篩選進行土地一級開發市場的房地產公司的時候，什么才是他們最重要的籌碼。
而對于像萬科這樣的平穩推進的公司，土地儲備充足，廣撒網布局的公司是相對安全的標的。
