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2024年11月24日
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朱樹(shù)英向記者透露，他所負(fù)責(zé)的一份相關(guān)研究報(bào)告已于近期完成，計(jì)劃通過(guò)律協(xié)和中房協(xié)提交給主管部門，建議將目前土地出讓金所實(shí)施的批租制改為年租制。
年租制變土地出讓金一次性支付為分期支付，能夠幫助降低房?jī)r(jià)。但對(duì)于依賴土地財(cái)政的有些地方政府而言，分期支付意味著一次性財(cái)政收入的減少，這很有可能成為此項(xiàng)改革推行的障礙。
地價(jià)推高房?jī)r(jià)
《21世紀(jì)》：在你們準(zhǔn)備提交給住建部等主管部門的報(bào)告中，你提出房地產(chǎn)政策調(diào)控高房?jī)r(jià)的關(guān)鍵是“地”不是“房”，原因是什么？
朱樹(shù)英：國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)逐年抬高，其主要原因是，招、拍、掛方式下的土地批租制才是房?jī)r(jià)越調(diào)越漲的根源。而國(guó)務(wù)院出臺(tái)的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，并沒(méi)有針對(duì)招、拍、掛方式下的土地批租制本身進(jìn)行調(diào)控或改革。
房地產(chǎn)是有期限的土地使用權(quán)與房屋產(chǎn)權(quán)合二為一的不動(dòng)產(chǎn)。“批租制”把70年的土地出讓金一次性攤?cè)敕績(jī)r(jià)，房?jī)r(jià)的基價(jià)被抬高。另外，土地招、拍、掛制度，盡管有其預(yù)防和減少腐敗的正面作用，卻使商品住宅用地出讓金越來(lái)越高。其后果是直接帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。
更值得關(guān)注的是，一次性得到未來(lái)70年的土地租金，已成為地方政府增加財(cái)政收入的主要方式。很多地方政府肆意違法出讓國(guó)有土地，竭澤而漁。
《21世紀(jì)》：年租制對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控有何作用？
朱樹(shù)英：批租制是一次支付土地出讓金制度，而年租制則是按一定年限分期支付使用土地的出讓金。實(shí)施土地年租制，售出時(shí)的房?jī)r(jià)沒(méi)有了土地出讓金的一次大額資金支付的門檻，能夠有效幫助房?jī)r(jià)的調(diào)控。
選擇年租制方式購(gòu)房，可以降低房?jī)r(jià)中土地出讓金成本所占比例，降低房?jī)r(jià)的壓力，不失為一種更多買房人可以接受的新的房?jī)r(jià)構(gòu)成制度。
“年租制”一旦實(shí)行，可大幅降低開(kāi)發(fā)門檻，減小融資壓力，緩解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)也隨之降低。
朱樹(shù)英：土地年租制 可解高房?jī)r(jià)難題
年租、批租并行
《21世紀(jì)》：一旦實(shí)施年租制，政府的收益可能會(huì)受到哪些影響？
朱樹(shù)英：對(duì)政府而言，實(shí)行年租制意味著政府需先墊付一部分資金投入土地的前期開(kāi)發(fā)。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，作為利益主體之一，政府所獲得的收入不僅不會(huì) 減少，而且因?yàn)榭梢悦磕曛毓劳恋刈庵担€能夠持續(xù)不斷地取得土地增值的收入，使政府的租地收入更為穩(wěn)定平衡，更具可持續(xù)發(fā)展性，更符合政府財(cái)政成熟模式的 要求。
《21世紀(jì)》：目前是否具備實(shí)施土地年租制的客觀條件？
朱樹(shù)英：無(wú)論采用土地批租出讓或者年租使用的方式，實(shí)質(zhì)上都是獲得國(guó)有土地的使用權(quán)，是國(guó)有土地有償使用的具體實(shí)現(xiàn)形式，因此在法學(xué)理論上并無(wú)障礙。
考慮到我國(guó)城市發(fā)展水平不均衡，還有很大一部分地區(qū)還處在城市建設(shè)的初級(jí)階段，全面實(shí)行“年租制”將阻礙城市發(fā)展，因此，土地制度不能單一為“批租制”或“年租制”，而是要根據(jù)這兩種方式具有不同的特點(diǎn)和適用性，采用雙軌制。
最主要的界限應(yīng)該是根據(jù)各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展不同情況，對(duì)中西部不發(fā)達(dá)城市和沿海還沒(méi)有形成產(chǎn)業(yè)支撐的開(kāi)發(fā)區(qū)等城市化進(jìn)程還處于剛起步階段的地區(qū)應(yīng)考慮采取“批租制”；在發(fā)達(dá)城市如上海、北京以及深圳等已經(jīng)處在城市化建設(shè)較為健全階段的地區(qū)，則可采用“年租制”。
