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2024年11月24日
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圖為中央財經大學稅務學院副院長劉桓教授
財政部部長謝旭人日前撰文表示研究逐步在全國推開房產稅。這成為官方最近對房產稅最直接的態度。從上海和重慶試點來看，房產稅開征對房價影響有限，只是給政府增收了幾十億。
■財政部部長發文推房產稅
財政部部長謝旭人撰文指出，將統籌推進房地產稅費改革，逐步改變目前房地產開發、流轉、保有環節各類收費和稅收并存的狀況。謝旭人指出要認真總結個人住房房產稅改革試點經驗，研究逐步在全國推開，同時積極推進單位房產的房產稅改革。
目前，房產稅已經在上海和重慶進行了試點。業內人士表示，無論是謝旭人的表態，還是經濟學家賈康的吹風，都在表明房產稅擴大試點范圍已經是箭在弦上。從現有各地準備情況來看，湖北、湖南、海南、廣州、杭州等地均在為擴圍房產稅做準備。
中原地產市場研究部總監張大偉認為，房產稅可能是后期全國樓市調控的新方向。“限購政策雖然目前來看短期內取消的可能性不大，但是限購政策畢竟是完全的行政手段，強制地抑制了需求。但是從長遠來看，房產稅征收范圍將逐漸擴大。”
■心理沖擊大于顯示效果
從重慶與上海房產稅的試點來看，試點的房產稅力度并沒有起到影響房地產市場的預期目的，征稅額及范圍并沒有大到調節剛需的目的。
上海市稅務局日前公布了全市應繳納房產稅的住房最新統計數據。截至目前，上海共認定約5萬套住房需要繳納房產稅，其中去年認定2萬余套，今年約3萬套，其中90%適用0.4%的稅率。假若按2011年房產稅征收金額計算，今年的房產稅收入大約在60億元以內。
一旦房產稅試點增加，對多套房擁有者的心理影響將非常大，也有可能給部分市場帶來一定的存量供給。張大偉預期后市特別是非普通住宅市場將可能繼續有稅費等調控政策出臺。
國務院發展研究中心研究員倪紅日前透露了另一個試點思路。如果房產稅向全國擴圍，最可能采用的方式就是借鑒湖北鄂州的房產稅改革方式，先從經營性物業改革。湖北鄂州試行的方案是整合房產稅和城鎮土地稅，同時改革房產稅，將按照房產原值征稅的標準，改為按照市場評估值征收。
■持有環節稅費可能增加
根據上海和重慶的房產稅試點細則，目前都只涉及對新購商品房征收房產稅。不過，從政策導向來看，未來房地產稅費將會逐漸轉移到持有環節：在存量住宅市場，目前持有環節基本是零稅費，這就使得住宅持有成本不高，而空置率不低，很多炒房客持有房產等待價格上漲。
而在交易環節稅費部分存量房交易成本高達10%以上。這部分稅費大部分都由購房人承擔，這也增加了購房者的負擔。增加持有環節稅費，將逐漸有利于擠壓出目前市場的存量閑置房源，有利于市場的流通。
當然，征收房產稅也并非毫無非議。“我國實行的土地權利是有限年限，對于已經支付土地款的業主來說，額外收取房產稅并不合理。”一位長期研究土地市場的房地產專家表示。
樓市調控很難依賴房產稅，在我國目前現狀，大城市實際空置的房產比例并不高，大城市的產權屬性復雜，在不解決供給的情況下，盲目擴大房產稅的范圍很可能會導致存量環節稅費被轉移到交易環節。因為供小于求，購房者很可能負擔更多。
中原地產市場研究部總監張大偉預測：“房產稅未來是用來取代地方土地出讓金減少后的地方稅源。初期肯定從新購的超面積收起，但是長遠來看，肯定會涉及存量多套房。”
目前試點的上海及重慶的房產稅額度都非常少。所以后期房產稅擴大化甚至有可能對二套以上全面收取的可能性非常大。由于目前我國很多城市居民的財產收入以2-3套房產形式存在，可能會有比較大的影響。
記者追訪
中央財經大學稅務學院副院長劉桓教授：
限購政策退出后房產稅作用才會凸顯
中央財經大學稅務學院副院長劉桓教授昨天接受記者采訪時表示，雖然房產稅在調節財富分配、實現社會公平方面的意義不容置疑，也確實應該繼續擴圍，但房產稅征收、計稅等方面的改進辦法也應該好好研究。國家有關部門在研究房產稅如何進一步改進時，要不僅關注其帶來的經濟效益，更應該著眼國情、民俗和百姓關注度等方面。
■個人是否該承擔房地產升值壓力？
劉桓舉例說，近年來房地產升值飛快，其主要原因是土地升值引起的。在我國，房產所占用的土地屬于國家，個人只有土地的使用權。也就是說，國家是土地房產增值的受益者之一，擁有房屋產權和土地使用權的個人是另一受益者。但在征收房產稅時，如果把土地房產增值所帶來的稅基增加壓力全部讓個人承擔，而國家既是土地增值的受益者，又要因此而向個人多收稅，顯然是不合理的。
他建議，下一步在改進房產稅征收計稅方法時，應該適當從稅基中減掉土地增值的部分，或者至少扣除一部分數額，以減小個人在房產稅中的稅負壓力。
■房產稅試點效果如何？
對于目前在重慶和上海進行房產稅試點，劉桓表示試點效果并不理想。他的判斷依據是當地的房價沒受到影響，還在繼續漲。劉桓認為，今后的房產稅還必須進一步進行細化和改進，而未來如果各地限購等行政手段漸漸退出后，房產稅調節市場的作用才會凸顯。
■單位房產的房產稅改革如何推進？
此外，針對財政部部長謝旭人撰文所指的將積極推進單位房產的房產稅改革。劉桓判斷，這里所指的單位房產，應該指那種以單位名義團購房產，再以單位福利分配給員工居住的單位房產。這類單位房產，基本上遲早會通過各種條件和方式變成個人所有的房產。推進單位房產的房產稅改革，也是為了調節在單位房產方面的分配不公。不過，劉桓認為，比起個人房產稅的征收，單位房產的房產稅征收更為復雜，其征收辦法將需要更長期的研究論證。
